【専門家監修】不動産の相続トラブル！よくある事例と解決法 Vol.5

土地や建物などの不動産は金融資産のように均等に分割することが難しいため、親族間でトラブルになりやすい財産でもあります。

 

最高裁判所が作成した司法統計によると、遺産分割事件の件数は2012年には約11,000件だったものが、2018年には約13,000件まで増加。相続に関わるトラブルは増加傾向にあることがわかります。

 

そこで今回は、不動産相続で起こりやすいトラブルをご紹介。

 

今まさに不動産相続に直面している方はもちろん、今後のために準備をしたい方に向けて、不動産相続のトラブル実例と具体的な回避策をお届けします。

法律に定められた財産の分け方とは？

こんな時どうする？
ケース①　実家を相続したい長女。ほかの兄弟との取り分をめぐってトラブル

■家族構成：父親、母親、子ども（長男、長女、次男）

実家は母親と長女で共有として相続し、預貯金1000万円を兄弟に500万円ずつ渡します。さらに長女は兄弟にそれぞれ500万円ずつの代償金（合計1000万円）を渡すことで法定相続分1,000万円ずつを平等に分けることができます。

その後母親が亡くなり母親の遺産を相続（二次相続）する際には、母親の実家の持分の資産（長女と共有しているため2500万円）と預貯金800万円の合計3,300万円が相続対象となります。

 

1人当たりの法定相続分は1,100万円。長女が2,500万円の実家持分を取得する場合、まずは母親の預貯金を長男次男に400万円ずつ渡します。さらに代償金をそれぞれ700万円ずつ支払うことで兄弟全員が1,100万円ずつの価値を手にでき、平等に遺産を分け合うことになるのです。

 

ここでポイントになるのが、一次相続において実家を100％母親名義にして長女が母親から預貯金を相続したり、代償金をもらったりすると、二次相続の際にさらに代償金の支払いが大変になってしまう可能性があるという点です。

 

というのも、一次相続において実家を100％母親名義にした場合、母親の死後、5,000万円相当の実家を兄弟で相続することになります。法定相続分に対応する長女の実家持分は1/3（1,666万円余り）しか認められず、兄弟に対して残り2/3（3,332万円余り）の代償金の支払いが生じてしまいます。一次相続において、母親と名義を共有しておくことで、長女は実家を順次相続していくことができ、長女の代償金の負担を抑えることが可能になるケースもあります。（ただし二次相続の際にも相続財産に預貯金があるといった事情の場合に限ります）

 

なお、代償金が今すぐ支払えない場合は相続人の同意が得られれば、分割払いが可能です。ただし金銭の支払を受ける側は将来的に支払われないリスクがあるため、遺産分割で合意した内容を文書化する「遺産分割協議書」に支払い時期などを明記しておくとよいでしょう。なお、公正証書で遺産分割協議書を作成した場合、支払われない代償金について強制執行をすることができます。

【結論】

こんな時どうする？
ケース②　父親所有の収益物件を管理していた長男。父親の死後に思わぬトラブル

■家族構成：父親、母親（すでに死亡）、子ども（長男、次男、三男）

あくまで所有者は亡くなった父親であるため、遺言書がない場合、父親の遺産であるアパートは、長男、次男及び三男３人の共有（持分3分の1ずつ）となります。そして、アパートを共有している人は、その収益を受け取る権利があります。したがって、長男は、次男及び三男に対して、それぞれアパートの収益（売上から経費を控除した金額）の3分の１ずつを支払う義務が生じます。ただし、どう分けるかは兄弟間の話し合いにもよりますので、法定相続分と異なる分け方も可能です。

 

父親の遺産であるアパートは、アパートを相続する相続人が確定するまでの間、兄弟で共有することとなります。仮に、長男が「アパートの相続人が決まってから家賃を支払う」と主張したとしても、兄弟が賃料をもらう権利は遺産分割により「誰がアパートを取得することになるか」とは関係ないとされます。

 

遺言書がない限り、収益物件は相続開始から遺産分割までの間は共同相続人の共有物と扱われてしまいます。その間に生じた不動産の賃料は遺産とは別個の財産であり、共同相続人が相続分に応じて取得することが可能です。

 

今回のケースは家賃収入で生計をたてる長男にとって大きな負担になります。これまで長男がすべての管理を行っていたことを加味して金額の調整を行うことで、長男の負担を軽減できることもあるかもしれません。

【結論】

こんな時どうする？
ケース③　生前贈与された土地の価値がアップ!? 評価額で大もめ

家族構成：父親、母親（すでに死亡）、子ども（長男、長女）

なお、相続人間の公平を図るために、特別受益を受けた相続人がいる場合は相続分の前渡しとみて、特別受益と評価された贈与は、相続財産に加算されて相続分は算定されます。よって、特別受益を受けた相続人が取得する遺産は、特別受益と評価された贈与分が控除されることになります。

 

今回のケースであれば、土地の評価時点が相続開始時と分かった場合、贈与を受けた土地の評価額でトラブルになることが考えられるでしょう。

 

特別受益を受けた長男はできれば安く、特別受益を受けてない長女はできるだけ高く評価してほしいと考えるからです。土地の評価額によって兄弟の持分が減ったり増えたり大きく影響するため、争いはヒートアップしてしまいます。

 

評価額が兄弟間で決まらない場合には、裁判所において鑑定を行い、その評価額によることとなります。しかし鑑定人の費用は物件にもよりますが、通常の戸建てでも50万円程度かかることがあります。さらに費用は相続人で負担しなければなりません。鑑定を依頼するだけでも手間とお金の負担額が大きいため、最終的にはお互いに依頼した査定額を持ち寄り、話し合いで調整するケースがほとんどです。

【結論】

トラブル回避！不動産相続で注意したいポイント

相続問題で揉めないために、今からどんな準備をしておけばよいのでしょうか？万が一に備えておくことは、未来を変える大切なポイントになります。

1. 親が生きているうちに話し合いをする

2. 遺言書を残す

3. 家族信託

不動産相続で悩んだらまずは情報を集めよう

不動産相続は金銭がからむ問題であるため、親族間でもめやすい傾向にあります。さらに法律上の決まり事も複雑であるため、一人ではなかなか解決できないことばかりだと思います。そのため「どのような分配が適切なのか」、「売却すべきか持ち続けるべきか」などさまざまな悩みを解決するには、正しい情報を得ることが必要です。不動産会社でも土地・家屋の相続に関するさまざま相談を受け付けているため、まずは相談することから始めてみてはいかがでしょうか。


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監修者

弁護士　阿部 栄一郎

弁護士法人丸の内ソレイユ法律事務所　https://maru-soleil.jp

早稲田大学法学部、千葉大学大学院専門法務研究科(法科大学院)卒業。平成19年弁護士登録（東京弁護士会）、都内某法律事務所勤務を経て、平成22年に丸の内ソレイユ法律事務所入所。離婚や相続、交通事故など幅広い案件に対応し、依頼者の悩みや問題の解決に当たっている。不動産問題、交通事故問題について定期的にポータルサイトに執筆しているほか、EＣ企業向けのオンラインセミナーなどでも講師を務める。