「こんなとき、どうする?」~知って得する不動産コラム~

2021.08.01

vol.4 離婚したら住宅ローンはどうなる?対処法や注意点を専門家が解説

住宅ローンの返済中に離婚することになった場合、残りの住宅ローンの扱いに悩む方は多いのではないでしょうか。
 
残った住宅ローンを誰が支払うのか、そもそも住み続けるのか売却するのか、気がかりなことばかりですよね。
 
また夫婦で築いた財産は原則半分ずつ分けられるため、住宅ローンが残ったマイホームの財産分与はどのように進めていけばよいのかも気になります。
 
そこで今回は離婚時の住宅ローンの扱い方についてわかりやすく解説。トラブルになりやすい事例についてもご紹介します。

離婚にともなう財産分与はどうなる?

夫婦が同居していた間に築いた財産があると、離婚するときに財産分与が問題となります。
 
「どこまでが財産分与の対象となるのか?」「分配の割合はどうなるのか?」など財産分与の基本的な考え方についてまずは解説します。
・財産分与の対象となるもの
夫婦が同居している間に築いた財産は夫婦どちらの名義であっても「共有財産」と推定され、原則として財産分与の対象となります。借金やローンなどマイナスの財産も夫婦の共同生活を営むために生じた債務であれば、財産分与の対象になります。しかし独身時代の借金や夫婦一方の個人的な借金(ギャンブルなど)は共有財産に含まれません。
・財産分与の対象にならないもの
夫婦それぞれが婚姻前から所有し続けている財産や相続した財産は「特有財産」として、分与の対象にはなりません。
・分与の割合
財産分与の割合は原則2分の1です。専業主婦(主夫)も、家事・育児によって外で働く配偶者を支えて財産形成に貢献していると考えられるため、離婚をする際は財産分与が行われます。
 
しかし、なかには2分の1ずつ分けるのが公平ではないケースもあります。例えばプロ野球選手や開業医など、一方の特殊な才能によって多くの財産を築いたケースなどでは、財産分与の割合が2分の1ではない場合もあります。
 
また、話し合いによりどちらかが多く受け取るケースもあります。夫婦で財産分与の話し合いを進めていくときは、「2分の1ルール」を念頭に置きながらも、さまざまな要素を加味して財産分与の割合を調整して決めることも可能でしょう。

財産分与の話し合いで確認しておきたいポイント

マイホームの残債を今後どのように扱っていけばよいのか判断する際、以下のポイントを確認するようにしてください。
【ポイント1】住宅の名義
まずは家の名義人を確認しましょう。
 
名義人を把握することで、住宅の権利が誰にあるのかを知ることができます。名義変更の必要性を判断したり、不動産を売却したりする際に役立つでしょう。
 
なお、家の名義人は法務局で登記簿謄本を取得することで調べることができます。
【ポイント2】住宅ローンの契約内容
住宅ローンの内容を確認にして、誰が債務を負っているかを把握しましょう。
 
一般的に以下のような債務パターンが多いでしょう。

▼パターン1:「単独債務型」
夫もしくは妻が主債務者となり、もう一方は負担がないケース。
 
▼パターン2:「連帯債務型」
夫婦が共同で一つの住宅ローンの契約者となるケース。
 
▼パターン3:「連帯保証型」
夫婦のどちらか一方が住宅ローンの契約者となるケース。もう一方が住宅ローンの連帯保証人になることが多い。
 
▼パターン4:「ペアローン」
夫婦それぞれが住宅ローンを借り入れ、2本立てのローンを利用するケース。お互いが夫婦それぞれの連帯保証人になることが多い。
【ポイント3】住宅ローンの残債
住宅ローンがどれだけ残っているかを把握することは、返済の見通しが立てられるかの判断材料となります。
 
なお、住宅ローンの残高を確認するには以下方法があります。
 
・返済予定表を確認する
・インターネットバンキングで確認する
・残高証明書で確認する
【ポイント4】不動産の価値
離婚する際、自宅を売却するか、住み続けるかを選択する必要がでてきます。判断材料として家の不動産価値は大きなポイントです。
 
家の価値とローンの残債を知ることで売却によってローンを精算できるかがわかり、先の見通しを立てられるようになります。
 
なお、家の価値を知るには不動産業者による訪問査定がおすすめです。より正確な査定価格を知ることができるうえ、高く売るためのアドバイスも受けられるでしょう。
 

住宅ローンが残った家を財産分与する方法は?

離婚する場合、住宅ローンが残ったマイホームには大きく分けて「売却する」もしくは「住み続ける」という2つの選択肢があります。
 
ここでは、「売却した場合」と「住み続けた場合」に想定される注意点や留意事項をご紹介します。

■自宅を売却する

自宅を売却する際に最も重要になるのが売却相場です。
 
今住んでいる物件がいくらで売れるかを知るために、まずは不動産会社に依頼して売却の見込額である査定価格を出します。
 
ただし、査定価格が住宅ローンの残高を上回るか下回るかでその後の対応を変える必要がでてくるでしょう。
・アンダーローンの場合(自宅の売却価格をローンの残債が下回る場合)
住宅ローン残高が自宅の売却価格より下回るアンダーローンの場合は、売却代金で住宅ローンを完済することができます。
 
自宅を売却して手元に残ったお金を夫婦で折半するケースが一般的です。
・オーバーローンの場合(住宅ローン残高が自宅の売却価格を上回る場合)
住宅ローン残高が自宅の売却価格を上回るオーバーローンの場合は、自宅を売却しても住宅ローンの債務は残ってしまいます。
 
住宅ローンを貸している金融機関は、住宅ローンを全額回収できなければ原則として自宅の売却に応じないため、その点の調整が必要となります。
 
ただし十分な預貯金などがあれば、手持ち資金で残債を完済することで売却も可能になります。

■どちらかが住み続ける

・名義人が住み続ける
離婚後、名義人がそのまま家に住み続けるケースはこれまでと大きな変更はなく、最もシンプルなパターンです。
 
だたし名義人ではない元配偶者やそのほかの親族が連帯保証人になっている場合は、名義人のローン返済が滞ると連帯保証人に督促の通知が届いてしまいます。
 
そのため離婚時には誰が連帯保証人となっているかを確認するようにしましょう。なお、離婚にあたり連帯保証人を変更する場合は、別の連帯保証人を提案するなど金融機関と協議をする必要があります。しかし連帯保証人を変更することは難しいケースが多く、その場合はローン名義人が借り換えを行うといった選択肢もあります。
・名義人でない人が住み続ける
離婚後、名義人でない方が自宅に残り、名義人が引き続きローンを支払うパターンです。
 
しかし名義人が住宅ローンを滞納してしまうと、退去を余儀なくされるリスクが伴います。
 
そのため住み続ける側に経済的余裕があればローンを借り換え、名義人を変更した方がよいでしょう。
 
しかし妻が専業主婦などでローンの審査に通らない場合は、妻の父や兄弟など住宅ローンを組める人に頼んだり、養育費の代わりに住宅ローンの返済を夫が行ったりするケースもあるようです。
・不動産と住宅ローンの名義は夫婦共同、離婚後はどちら一方が住み続ける
離婚後、共同名義の自宅にどちらか一方が住む場合は、単身名義に変更するケースが多いです。
 
しかしペアローンの場合、金融機関は世帯収入から貸付の判断をしているため、物件の価値や年収によっては審査のハードルが上がることは否めません。
 
共働き世帯は、2人分の収入があることから高価格帯のマンションを購入し、離婚後単独での支払いが困難になるケースが多く見受けられます。そのため多くの共働き世帯は離婚の際、自宅マンションを売却して売却益を折半するケースがほとんどでしょう。
<ミニコラム>
結婚前に財産分与について決められる「夫婦財産契約」
「夫婦財産契約」とは、結婚前に家事の分担や財産の管理方法、離婚後の財産分与について定める契約です。正式に契約をする場合は登記を行いますが、当事者間の私製の合意書に署名捺印して作成することも可能です。夫婦財産契約を交わすことで、財産分与についても夫婦合意のうえで分配などをあらかじめ取り決めておくことができます。しかし夫婦財産契約は内容によっては100%有効になるとは限りません。例えば「夫が浮気をしたら夫名義の財産は妻のものになる」といった相手の財産分与額を不当に低く定める内容などは無効となります。欧米では夫婦財産契約のことを「プレナップ(prenup)」といい、富裕層を中心に比較的普及していますが、日本ではあまり利用されていないのが実情です。

夫婦問題にともなう住宅ローンのトラブル例と対処法

離婚にともない勃発する住宅ローントラブル。
 
ここではよくある事例として「別居中」と「離婚後」に起こりやすい2件のケースをご紹介します。
【事例1】
離婚を前提に夫と妻子は別居中です。夫は離れて暮らす妻子に対する生活費や自宅の住宅ローンを支払い続けていますが、夫自身の生活もあり、経済的に厳しい状況です。このままでは妻子に対する生活費や住宅ローンの支払いが難しくなるため、どうしたらよいでしょうか?
 
 
そもそも夫婦の婚姻期間中は家族が社会生活を維持するための生活費を、収入が多い方から収入の低い方へ支払う義務があります。特に妻が専業主婦で夫の収入だけで暮らしている住宅ローン返済中の世帯であれば、別居中の夫は金銭的な負担が大きくなってしまいます。そのため長期にわたる別居はおすすめしません。できれば早めの離婚が問題解決につながるでしょう。
 
今回の事例のように夫婦の婚姻期間中は、妻子は夫から生活費を受け取ることができます。また、100%夫名義の自宅に妻子が居住している場合でも、婚姻期間中であれば夫は妻子を自宅から追い出すことはできません。
 
しかし、離婚が成立し、財産分与において自宅を夫が取得することが決まった場合(妻子に居住する権利が設定されていない場合)、元妻は婚姻中のような居住の保証を受けられなくなってしまいます。さらに、元妻が元夫名義の自宅にとどまった場合は、妻は不動産に居住する権利がないため、夫から立退や損害賠償請求をされるという最悪のケースも起こり得るでしょう。
【事例2】
離婚後、元夫名義の自宅に元妻子が住み続けることになりました。元妻は専業主婦で収入がないためローンの借り入れを行うことができず、自宅の名義変更ができません。元夫が養育費と住宅ローンの両方を払い続けることは難しいため、どうしたらよいのでしょうか?
 
 
離婚後に元夫名義の自宅に元妻子が住み続ける場合は、元夫が養育費と住宅ローンの両方を負担し続けることはほとんどありません。(離婚協議書において合意した場合は除く)
 
事例のように元夫名義の自宅に元妻子が居住するなら、住宅ローンの返済を養育費により事実上相殺するケースがほとんどです。
今回の事例は、養育費の相場を決める「養育費・婚姻費用算定表」で確認すると養育費は10〜12万円。毎月の住宅ローン8万円を差し引いた額が元妻に支払われます。
 
なお、今回のように元配偶者名義の自宅に住み続ける理由は、これまでの生活環境を変えたくないからというケースが大半でしょう。とくにお子さんがいらっしゃる場合には、子どもの学区や環境を変えないため、妻子が自宅にとどまるケースが多いものです。
 
しかし、現実的には元妻側が経済的に厳しくなるケースが多く、結果的に実家の近くに引っ越し、自宅を売却することもあります。そのため住み続けるリスクを考慮したうえで、判断することが大切でしょう。

未来の暮らしの選択に悩んだらまずはご相談を!

家庭の事情によって抱える問題はさまざまです。夫婦として最適な選択ができるよう、早めに「住まい」の状況を把握しておきましょう。売却した場合の売却価格や住み続ける場合のローン返済についてなど、気になることは信頼できる不動産のプロに相談したうえで、売却か住み続けるのかを検討することをおすすめします。

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監修者
弁護士 阿部 栄一郎
弁護士法人丸の内ソレイユ法律事務所 https://maru-soleil.jp
早稲田大学法学部、千葉大学大学院専門法務研究科(法科大学院)卒業。平成19年弁護士登録(東京弁護士会)、都内某法律事務所勤務を経て、平成22年に丸の内ソレイユ法律事務所入所。離婚や相続、交通事故など幅広い案件に対応し、依頼者の悩みや問題の解決に当たっている。不動産問題、交通事故問題について定期的にポータルサイトに執筆しているほか、EC企業向けのオンラインセミナーなどでも講師を務める。
ライター
小川 葉子(おがわ ようこ)
大学卒業後、IT 企業にて役員秘書として勤務したのち、翻訳会社に転職。営業サポートから翻訳コーディネートまでを担当。その後、結婚・出産を経て、ライターに転身。暮らしやお金に関するコラムを執筆。子育て中の親である視点を活かしながら、お金や住まいに関してわかりやすく発信しています。

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