「こんなとき、どうする？」～知って得する不動産コラム～

賃貸オーナーがやるべき空室対策15選
｜空室が埋まらない理由も紹介 Vol.9

賃貸経営では空室対策が欠かせません。空室を減らすには、ただ家賃を下げるだけではなく、物件の魅力を高めて効果的な宣伝を行うことが重要になります。
本記事では、空室が埋まらない理由と賃貸オーナーがやるべき空室対策を厳選してご紹介します。

一部地域では少子高齢化に伴う人口減少や住宅ストックの影響で賃貸の空室率が上昇し、需要回復が芳しくありません。地域や間取り、賃料によっては低下傾向も見えますが、まだまだ空室対策に悩んでいるオーナーの方は多いのではないでしょうか。本記事では、賃貸オーナーがやるべき空室対策と空室が埋まらない理由を紹介します。
・賃貸経営を安定させるには空室対策が必須
・賃貸アパート・マンションが空室になる理由
・立地条件が悪い
・賃料・礼金・敷金が相場よりも割高
・設備や間取りに問題がある
・建物・入居者の管理ができていない
・入居条件が厳しすぎる
・周辺に競合物件が多い
・広告宣伝に問題がある
・賃貸の空室対策アイデア15選
・空室対策①共用部分含め掃除を徹底する
・空室対策② 入居者とのコミュニケーションを深める
・空室対策③オンライン内見・セルフ内見を導入する
・空室対策④ 退去時の原状回復を迅速に行う
・空室対策⑤ ターゲットを見直す
・空室対策⑥ インターネットの物件情報を充実させる
・空室対策⑦宅配ボックス・無料Wi-Fiなど導入して利便性を高める
・空室対策⑧ セキュリティ対策を強化する
・空室対策⑨管理会社や仲介会社を変更する
・空室対策⑩水まわりなどを部分的にリフォームをする
・空室対策⑪リノベーションをする
・空室対策⑫フリーレントを実施する
・空室対策⑬ 更新料を見直す
・空室対策⑭ 敷金や礼金を見直す
・空室対策⑮ 家賃を見直す
・やってはいけない空室対策も
・原因を整理して空室対策を行いましょう

賃貸経営を安定させるために空室対策は必須

賃貸経営において空室対策は非常に重要です。空室が発生すると家賃収入が途絶え、経営の安定性に大きな影響を与えます。家賃収入は賃貸経営の収益の源泉であり、空室期間が長引けば長引くほど収益の減少につながるのは明らかです。
 
賃貸の空室率は地域や間取り、賃料によって大きく異なります。例えば、人口密度が高い都心部では住宅ニーズが高く、空室率は低い傾向にあります。一方、人口密度が低い地方では住宅ニーズが低く、空室率は高めになるのが一般的です。

賃貸アパート・マンションが空室になる理由

空室対策を考える前に、なぜ空室が埋まらないのか原因を特定しましょう。
賃貸アパートやマンションに空室が発生する主な原因を紹介します。


立地条件が悪い
立地条件が悪く生活利便性の低い賃貸住宅は、空室が発生しやすい傾向があります。通勤や通学、買い物などの利便性が低い物件は敬遠されやすく、賃貸市場においては大きなマイナスポイントです。
 
また、墓地や火葬場などの嫌悪施設が近辺にある物件も敬遠される傾向があります。エリアの魅力や知名度も人気を左右する要因であり、ネガティブなイメージのある地域に所在する物件は入居者が集まりにくいでしょう。
 
空室率を低下させるには、立地条件の悪さをカバーする別の魅力が必要です。例えば、リフォームやリノベーションをして最新設備を導入するなど、入居者にとって魅力的な要素の提供が重要になってきます。


賃料・敷金・礼金が相場よりも割高
賃料や敷金、礼金が相場よりも割高な物件は敬遠されがちです。入居者は費用対効果を検討し、リーズナブルな家賃で魅力的な物件を求める傾向があります。物件が相対的に高い家賃で提供されていると、入居者は他の物件を選ぶ可能性が高いでしょう。
 
賃料・敷金・礼金を下げると空室が埋まりやすくなりますが、当然収益が低下するため、空室が埋まっても経営が圧迫される場合があります。
 
賃料・敷金・礼金を下げるよりも、まずは物件の魅力を高めることを考えてみましょう。
 

設備や間取りに問題がある
入居者は快適で機能的な生活空間を求めるため、設備や間取りに問題のある物件は空室になりやすい傾向があります。
 
お風呂が旧式のバランス釜であったり、キッチン設備が老朽化していたりすることは大きなマイナスポイントです。また、広さと間取りが合っていない物件や間取りが不便な物件も人気が落ちます。
 
設備や間取りに問題がある場合は、リフォームやリノベーションを行うのも一つの手段です。市場の需要に合わせた良好な設備や間取りは、空室リスクを低減させる助けになるでしょう。


建物・入居者の管理ができていない
建物管理や入居者管理が不適切または不十分だと入居者の満足度が低下し、結果として空室が発生してしまいます。
 
具体的には、エントランスや廊下などの共用部の清掃ができていなかったり、入居者間トラブルへの対応を怠ったりすると、入居者の不満が蓄積して退去する原因になります。
 
適切な建物管理と入居者管理は入居者の満足度や物件の魅力に直結するため、賃貸経営の成功を収めるのに不可欠です。


入居条件が極端に厳しい
入居審査のハードルが高すぎるのも空室を生み出す原因になるでしょう。入居者の選定条件が極端に厳しい場合、条件に合致する入居者が限られてしまいます。
 
例えば、高齢者不可やペット不可、厳格な収入条件の設定などは入居のハードルを高めます。
 
入居者層を広げて柔軟性を持たせることで物件の魅力が向上し、空室期間の減少につながりますが、家賃滞納の防止や共同生活の品質を維持するためにも、条件の設定には慎重なバランスが求められます。


周辺に競合物件が多い
周辺に競合物件が多いと競争率が高くなり、空室が埋まらないことがあります。競合物件が増えると入居者の選択肢が増えるため、賃貸オーナーは入居者を引き込むための独自の魅力を提供しなければなりません。
 
競合物件との差別化が図れる魅力的なポイントの提供が重要であり、入居者にとっての付加価値を提供することで、競争率が高くても入居者を引き込めるでしょう。また、マーケティングや広告戦略を駆使して、物件の強みをアピールすることも重要です。
 
賃貸オーナーは物件が所在する地域の状況を絶えずチェックして、競合分析を行うことが有効な空室対策になります。


広告宣伝に問題がある
物件の魅力を高めても、広告宣伝に問題があると空室はなかなか埋まりません。物件の魅力を高めることは重要ですが、同時に適切な広告宣伝が行われないと、その魅力が潜在的な入居者に伝わりにくくなります。物件の魅力と広告宣伝は相互に補完しあい、入居者を引きつける効果的な手段になります。
 
空室を埋めるには、インターネット広告や不動産ポータルサイトを活用して物件を広くアピールすることが重要です。インターネットでの宣伝活動が不十分だと、物件情報が広範囲に広まりません。
 
なお、広告料を減額しすぎると空室が埋まりにくいため、費用対効果の高い宣伝方法を選ぶことも大切です。
 

賃貸の空室対策アイデア15選

続いては賃貸の空室対策を比較的取り組みやすい順に15個紹介します。

空室を埋めるには、物件そのものの魅力を高めたり、効果的に宣伝して物件の魅力を伝えたりすることが重要であり、家賃の値下げは最終手段として考えましょう。
それぞれの対策について詳しく解説していきます。


空室対策①共用部分などの清掃を徹底する
比較的簡単に取り組める空室対策として考えられるのが賃貸物件の清掃です。空室はもちろん、廊下やエレベーター、エントランスなど共用部分の清掃を徹底して行うことで、物件の魅力が向上します。美観や衛生環境は入居を決める重要な要素です。
 
清掃して建物や部屋を綺麗に保つことで、物件を見学する際に良い第一印象を与えられるでしょう。また、清潔な環境は住みやすさに直結するため、退去を防ぐことにもつながります。
 
賃貸オーナーは清掃がきちんと行われているかを定期的にチェックし、物件の状況を把握することが重要です。清掃状況に問題があった場合は、速やかに改善するようにしましょう。


空室対策② 入居者とのコミュニケーションを深める
入居者とのコミュニケーションを深め、良好な人間関係を築くことは退去予防に寄与します。入居者と賃貸オーナーの間で信頼関係が築かれれば、入居者は物件に対する愛着が湧き、契約更新をしてくれる可能性が高くなるでしょう。
 
物件の清掃をする際などは、入居者に声がけを積極的に行いましょう。挨拶は良好な人間関係構築の基本であり、住みやすさなどを尋ねることで信頼関係が深まります。
 
もちろん信頼関係のみで物件を選択する入居者は少ないですが、反対に入居者との関係が悪い場合は退去してしまう可能性が大幅に高まります。
 
一方で、トラブルをよく起こす入居者については、適切な対応が必要です。トラブルを起こす入居者を放置すると、他の入居者に迷惑をかけたり、物件の価値を下げたりすることにもなりかねません。トラブルの早期解決や退去の検討など、適切な対応が必要となります。


空室対策③オンライン内見・セルフ内見を導入する
内見のしやすさは、物件の魅力を最大限に引き出す重要な要素の一つです。
内見のハードルを下げることで入居者の検討フェーズを押し上げることができます。
 
最近ではパソコンやスマートフォンで内見ができるオンライン内見やセルフ内見を導入している物件も数多くあります。コロナ下においては、オンライン内見が入居者確保に大きく貢献しました。
 
内見のしやすさを高めることで入居希望者に物件の魅力をアピールでき、空室対策に効果を発揮できます。


空室対策④ 退去時の原状回復を迅速に行う
退去時の原状回復を迅速に行うことは、有効な空室対策になります。長引くと空室の期間も長くなるため、できるだけ早く終わらせることが大切です。
 
原状回復工事を迅速に行うには、リフォーム会社との連携が欠かせません。数社のリフォーム会社と提携し、退去日が決まればすぐに動いてもらえるようにしておきましょう。なお、リフォーム会社を選ぶ際は、原状回復工事の実績が豊富な業者を選ぶことをおすすめします。
 
工事期間の短縮だけでなく、質にもこだわることが重要です。物件の魅力が増すような仕上がりにすることで、入居希望者に好印象を与えられます。


空室対策⑤ 入居条件の緩和とターゲットの見直し
「高齢者不可」「外国人不可」「ペット不可」「楽器不可」などの条件を見直し、入居者の幅を広げると、入居率の向上が期待できるでしょう。
 
しかし、安全性や共同生活の快適性を確保するためには、バランスを見て一定の条件を設ける必要性があります。
 
例えば、楽器の使用を許可すると、一部の入居者は就寝時の騒音を気にするでしょう。立地や間取りなど他の条件が合致していたのに、騒音が理由で入居しない、退去してしまう可能性もあります。
楽器を許可するのであれば防音性能を高めるリノベーションを行うなど対策が必要になります。
 
他にも、外国人専用賃貸保証や高齢者住宅財団の家賃債務保証の利用、ペット可にする場合は原状回復工事の負担の見直しなど条件によって適切な対策を行いましょう。


空室対策⑥ インターネットの物件情報を充実させる
物件の魅力を高めても、効果的に宣伝をしないと入居にはつながりません。
最近では多くの入居希望者がインターネットを活用して物件を検索しているため、インターネットの物件情報を充実させることも非常に重要です。
 
物件情報には物件写真の種類と数が特に重要です。
 
写真は物件の視覚的な魅力を伝える手段となり、入居希望者に良い印象を与える助けになります。他の物件との競争が激しい場合、充実した物件情報と魅力的な写真で差別化することが必要になるでしょう。


空室対策⑦宅配ボックス・無料Wi-Fiなど導入して利便性を高める
宅配ボックスや無料Wi-Fiなど、入居者の生活利便性を高める設備の設置は、空室対策として有効な手段です。他の物件と比較して生活利便性の高い設備が整っていると、物件の競争力が向上します。
 
宅配ボックスの導入で荷物の受け取りをスムーズにしたり、無料Wi-Fiでインターネット環境を整えたりすることにより、入居者に快適な居住環境を提供し、競合物件との差別化ができるでしょう。
 
ドア先に置く小型の宅配ボックスであれば、1台あたり2万円程度で設置できます。集合住宅の場合、世帯数に対し20～30％の設置が目安とされています。
無料Wi-Fiは共用部設置型や埋め込み型、置き型などがありますが、例えば木造2階建てで10戸のアパートに設置する場合、置き型Wi-Fiだと初期費用は5〜10万円程度で、毎月通信費を負担する必要があります。


空室対策⑧ セキュリティ対策を強化する
セキュリティ対策の強化も有効な空室対策です。
 
セキュリティ対策には、防犯カメラやテレビドアホン、ダブルロック、サムターン回し対策、ドアスコープ対策、ガードプレートの設置などが挙げられます。地域の状況や入居者のニーズに合わせて、適切なセキュリティ対策の導入が重要です。
 
例えば、一人暮らしの女性の入居を促進するには、防犯カメラやテレビドアホン、ドアスコープ対策などが効果的です。空き巣被害を防ぐには、ダブルロックやサムターン回し対策、ガードプレートなどが役立ちます。


空室対策⑨管理会社や仲介会社を変更する
空室が3ヵ月以上続いている場合、管理会社や仲介会社を変更することも一つの手段です。管理会社や仲介会社を変更することで、営業手法や広告戦略において新たなアイディアが期待できます。
 
物件の魅力を高めて適切な広告戦略を実施しても空室が埋まらない場合は、仲介会社の営業力に原因があるかもしれません。様々な経緯があって現在の仲介会社に依頼されているオーナーの方もいらっしゃるかと思いますが、思い切って新しい業者を探してみるのもよいでしょう。
 
物件が所在するエリアに精通しており、賃貸オーナーの要望に迅速に対応してくれる業者がおすすめです。
 
ただし、変更を検討する前に、現在の管理会社や仲介会社とコミュニケーションを図り、改善の余地がないかを確認することが重要です。また、契約条件や評判などを検討し、新しい会社が実際に問題を解決できるかどうかを判断しましょう。


空室対策⑩水まわりなどを部分的にリフォームする
水まわりなどの部分的なリフォームは、空室対策として有効な手段になります。水まわりは劣化しやすいため、リフォームをして最新設備を導入すると物件の魅力が高まります。新しいキッチンやバスルームなどは魅力的な要素であり、入居者はより良い条件の物件として捉える可能性が高まるでしょう。
 
リフォームによって物件価値が向上すると、家賃を相応に引き上げる余地が生まれます。高品質な設備や改善された空間は入居者にとって魅力的であるため、適切な家賃設定が可能です。
 
水まわりだけなら数十万円程度でリフォーム工事ができるため、費用対効果が高い空室対策だといえるでしょう。ターゲットとなる入居者層に合わせた改善を行うことが効果的です。


空室対策⑪リノベーションをする
築年数が経過している物件はリノベーションが効果的です。
原状回復工事は物件を元の状態に戻すことを目的とするのに対し、リノベーションは物件の価値を高めることを目的とする工事です。
 
古い物件に新しい仕様や設備を導入することで、物件全体の魅力が向上します。モダンで機能的な空間は、入居者にとってより魅力的な選択肢になるでしょう。
 
リノベーションにより入居者の期待に応え、物件が需要を呼び込む可能性が高まります。ただし、全面リフォーム・リノベーションは費用がかかるため、費用対効果を慎重に検討することが重要です。


空室対策⑫フリーレントを実施する
フリーレントは空室対策の一環として、一時的に採用されることがあります。フリーレントは、一定期間にわたり家賃を無料にするという制度であり、これにより入居者にとって経済的なメリットが生まれます。
 
新規入居者を引きつけ、空室を埋める効果が期待されますが、フリーレントは実質的には家賃の値下げであるため、収益悪化のリスクがある点に注意が必要です。慎重に計画し、長期的な戦略として導入する必要があります。
 
フリーレントを実施しても、すぐに退去すれば収益向上にはつながりません。長期的に住んでもらえるよう、リフォームなどで物件の魅力を高めたうえで、適切なタイミングや条件で導入することが重要です。フリーレントは思いつきで実施するのではなく、総合的な賃貸経営戦略の一環として検討しましょう。


空室対策⑬ 更新料を見直す</h3>空室対策に寄与する可能性がありますが、慎重な検討が必要です。賃貸オーナーにとって更新料は重要な収益源であり、更新料を廃止または減額すると経営状態が悪化する可能性があります。
 
更新料は入居者が退去を考えるきっかけになるため、更新料を廃止または減額すると住み続ける可能性が高まります。長期的な視点で検討して、更新料を廃止または減額するメリットがあれば有効な空室対策になるでしょう。
 
更新料を見直す際には、更新料の廃止または減額による収益減少を想定したうえで、入居者の退去抑制効果があるかを検証する必要があります。また、周辺物件との競合状況を把握し、競争力が高まるかも検討しましょう。


空室対策⑭ 敷金や礼金を見直す
敷金や礼金を減らすと入居しやすくなり、一定の条件下で空室対策に寄与する可能性がありますが、注意が必要です。敷金や礼金は損害補償や契約違反時の保証としての役割を果たすため、敷金や礼金を減らすと賃貸経営のリスクに対応できなくなります。
 
しかし、家賃の値下げに比べると収益悪化の影響は少なく、家賃の値下げを検討する際は、まず敷金や礼金を見直しましょう。最近は、敷金や礼金をゼロにするゼロゼロ物件が増えており、競合物件との競争力が高まる可能性があります。
 
敷金や礼金の見直しは、入居者の負担軽減や市場での競争力向上に寄与しますが、リスクや収益への影響を慎重に評価し、賃貸経営に支障がないように注意が必要です。


空室対策⑮ 家賃を見直す
家賃の値下げは空室対策の最終手段です。収益が長期的かつ継続的に悪化するため、賃貸経営に深刻なダメージを与えます。また、家賃を値下げして募集をかけると、広告を目にした既存入居者からも値下げの要望をされることもあります。
 
既存入居者との不均衡を避けるためにも、家賃の値下げは慎重な検討が必要です。しかし、あらゆる対策を講じても空室が埋まらないのであれば、最後の手段として家賃の値下げを検討せざるを得ません。
 
家賃を減額する際は、物件が所在する地域の家賃相場を調べ、競争力の向上につながる適正な家賃を設定しましょう。家賃を値下げすることで収益がどの程度減少するかをシミュレーションし、空室率の改善による収益増加を総合的に検討することが重要です。
 
 

やってはいけない空室対策も

上記で紹介した空室対策をとりあえず実行すればいいというわけではありません。状況によってやってはいけない空室対策もあります。
 
例えば、大幅な家賃の値下げなど、収益が確実に低下する対策は根本的な解決にはつながりません。家賃を下げる際には、築年数や入居条件などから相場を調査してから、収支を見越したうえで調整を行いましょう。
 
もちろんリフォームやリノベーションを実施して物件の価値を高め、家賃を下げずに済むことが理想的ではあります。
 
しかし、リフォームやリノベーションを行う場合でも、やたらめったら費用をかけるのは得策とは言えません。費用対効果を検証し、確実に入居率アップにつながるリフォームやリノベーションの実施が必要になります。
 
また、自分の物件にあった空室対策を行うことも大切です。何も考えずにペット可にしたり楽器可にしたりは危険で、入居者同士のトラブルや原状回復工事費の高騰につながることもあります。思いつきで行わず、入念に検討してから適切な対策を講じましょう。

自分自身で考えるのが難しい場合、リフォーム会社や不動産業者に相談してみるのも一つの手段です。
 

原因を整理して空室対策を行いましょう

賃貸住宅の空室対策では、リフォームやリノベーションなどを行って物件の魅力を高めることがポイントです。物件独自の価値を創造して魅力を高め、インターネット広告などで効果的な宣伝を行って入居希望者にアピールしましょう。
 
家賃の値下げは空室対策の最終的な手段であり、費用対効果が見込めないリフォームやリノベーションも避けるようにします。セキュリティ対策の強化や宅配ボックスの設置などは費用があまりかからないため、空室対策としておすすめです。
 
明和地所では、空室対策としても有効な費用対効果の高いリノベーションを行っています。また、空室を埋めるための効果的な対策のご提案も可能です。新築、仲介、賃貸、リフォーム、リノベーションなど不動産に関することは、お気軽にご相談ください。
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