「こんなとき、どうする?」~知って得する不動産コラム~

2021.04.05

vol.1 不動産売却で損をしない!「訪問査定」のメリットとポイント

不動産売却を成功させる鍵となるのは、所有する不動産の価格設定です。
査定を依頼する方法にはいくつか種類がありますが、なかでも「訪問査定」は査定価格の精度が高いと言われています。

とはいえ、「知らない人を家にあげるのは不安...」という方もきっと多いはず。
わざわざ時間をとって訪問してもらうまでの価値があるのかも疑問ですよね。

そこで今回は不動産のプロならではの目線から「訪問査定」のメリットを解説。
訪問査定だからこそできることの魅力をご紹介します。

不動産価格を知りたい!査定を依頼する方法は?

不動産の査定方法には、「訪問査定」、「オンライン査定」、「簡易査定」の3種類があります。

①訪問査定
周辺の売り出し事例や過去の成約事例、市況などを参考に算出するデータを踏まえたうえで、不動産会社の営業担当者が物件に足を運び、現地調査のうえ査定価格を算出する方法です。部屋の状態(使用感、日当たり、設備の状況など)や周辺環境(駅からのルート、店舗などの利便性)などをより細かく把握できるため、最も精度の高い査定が期待できます。

②オンライン査定
インターネットを通して、オンライン上で物件を査定する方法です。非対面ではあるものの、オンライン上でコミュニケーションが図れるため、査定結果に加えて売却に関わるさまざまなアドバイスやサポートを受けられるメリットもあります。さらに部屋の状態や眺望などの撮影データを共有できると、高く売れる要素が見つかることも。訪問査定と簡易査定の中間に位置する方法です。

③簡易査定
周辺の売り出し事例や過去の成約事例、市況を参考におおよその査定価格を算出する方法です。物件の状況が考慮されないため、実際の取引価格との差が生じることも。売却を検討し始めたばかりで、とりあえずの目安が知りたい場合におすすめです。
〈プロのワンポイントアドバイス!〉
【土地・戸建ては簡易査定が難しい...!?】
マンションの場合は広さや間取りなどの類似物件も多いため、査定価格を算出するための参考データが蓄積されやすい特徴があります。しかし土地・戸建ての場合は、土地の形状にそれぞれ特徴があったり、建物の痛み具合は差があったり、物件によってかなり状態が異なります。簡易査定ではどうしても誤差が出やすいため、土地・戸建ての場合は最初から訪問査定を選択することをおすすめします。

不動産のプロが「訪問査定」をおすすめするワケ!

訪問査定はほかの依頼方法と比べ、より多くのメリットが得られるポイントがあります。
 
数々の不動産売却に関わってきた不動産のプロから見た「訪問査定のメリット」を見ていきましょう。

MERIT1 査定価格の精度が高い

訪問査定の一番の魅力は査定価格の精度の高さです。

物件に足を運ぶことで、データでは割り出せない情報を得られることが一番のメリットといえるでしょう。例えば「部屋の状態がきれい」「日当たりがいい」という物件の強みは簡易査定では見つけにくいポイントです。訪問査定でしっかり物件を見てもらうことで、より正確な査定価格を知ることができます。

MERIT2 プロ目線の売却戦略が立てられる

実際に担当者が物件に足を運ぶことで、プロ目線で物件の良さを引き出してくれるというメリットがあります。

これまでさまざまな物件を見てきた担当者にとって、物件の長所短所を見極めるのはお手のもの。

他の物件と比べて「収納が多い」、「動線の作りが良い」といった売主が気づいていない強みを見つけて活かすことで、より良い売却戦略を立てることができます。

MERIT3 売却方法のアドバイスが受けられる

物件の状態や売主の要望に合わせた適切な売却方法のアドバイスを受けられるのも訪問査定のメリットです。

例えば、買い手が見つかりにくい物件を売却する場合や、いち早く売却して現金化したい場合などは、不動産会社が直接買い取る「不動産買取」をすすめてくれることも。

そのほか家具や小物でモデルルームのような空間を演出し、売却を円滑に促す「ホームステージングサービス」の利用など、プロ視点での売却アドバイスを受けられます。

どこを見られてる?訪問査定で確認されるチェックポイント

実際に訪問査定を行う担当者はどんなポイントに着目して、物件をチェックしているのでしょうか?
〈査定時の代表的なチェック事項〉
☑設備状況
☑収納力
☑日当たり
☑水まわりやキッチンの生活動線
☑マンションの管理体制
☑お部屋の修繕状況
☑ペットの臭い
☑駅からの動線
☑周辺環境
買い手にとって今後「コストがかかるか・かからないか」に関わるポイントは査定を行う担当者にとっても重要なチェック事項になります。

例えば給湯器などの設備状況の使用年数やグレードが重要視されます。その他クロスの張り替えなど、リフォーム履歴も査定に影響します。

またリビングの日当たりの良さは好条件のひとつ。リビングに日が入る時間なども確認されます。リビングと逆方向に居室がある場合には、その居室にどれくらい日が入るかも重要なポイントになるでしょう。

マンションの場合なら、管理人が駐在している頻度や時間帯なども査定を行ううえでの判断材料のひとつとなります。

実際に査定ポイントが価格に影響した事例をご紹介します。
〈査定価格アップ事例〉
家の居心地のよさをイメージできる物件は査定価格アップにつながります。例えば、日当たりのよい広々としたリビングのあるマンション 10階のお部屋。リビングからの眺望が抜けていて、窓から美しい景色が広がっていることで査定価格がアップしました。その後、高めの価格設定で販売スタートしたにも関わらず、2〜3週間で買い手が決まったといいます。
〈査定価格ダウン事例〉
ペットの多頭飼い物件は「臭い」がネックとなり、査定価格がダウン。立地条件など物件として基本的な評価は高かったものの、室内にペットの臭いが染みついていたことが大きな要因に。そのままでは買い手がつかないことを予想して「不動産買取」を選択。ペットの臭いがなければ、数百万ほど高く売れた可能性もあったといいます。

しかし、ペットを多頭飼いできる物件は需要も高いため、使用状況によっては高く売却できる要因にもなるでしょう。

訪問査定を依頼する際に押さえておきたい4つのポイント

納得のいく売却を叶えるためにも、不動産査定は非常に重要な工程となります。
 
実際に訪問査定を依頼する際には、その先の売却までを見据えることで円滑かつ賢い売却を実現してくれるでしょう。

具体的に訪問査定を依頼する際に考慮しておきたいポイントを解説します。

POINT1. 依頼先は3社までにおさめる

POINT2. 担当者の対応を見る

POINT3. 購入需要が高まる時期を意識する

POINT4. 便利な付帯サービスを提供する不動産会社を選ぶ

実は物件の強みに気付いてないかも!訪問査定で不動産の価値を知ろう

訪問査定のメリットは、「精度の高さ」以外にも売主側が気付いていない物件の長所をあらためて知れることです。

例えば、物件によっては廊下の壁に手すりがつけられるよう壁の下地に補強材が入っていたり、便利な照明設備がとりつけられていたりと、物件の機能面において売主が知らなかったことが査定時に見つかることもあるといいます。
 
実際に不動産のプロに物件を細かく見てもらうことで、素人目線ではわからない物件の長所が見つかり、さらに短所の生かし方も知ることで、よりよい不動産売却を叶えてくれるでしょう。

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