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マンション建替えの築年数の目安は？新しい建物を建てる流れや敷地売却を解説 Vol.18
老朽化したマンションの再生方法として、建替えがあります。しかし、マンションの建替えは事例が少なく、どのような流れで建替えを行うのかわからない方も多いでしょう。
この記事では、マンション建替えの築年数の目安や新しい建物を建てる流れを解説します。マンションの老朽化や耐震性が気になり、建替えや敷地売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてください。
目次
マンションの建替え時期の目安
マンションの建替えを検討されている方は、そもそもマンションの寿命は何年なのかが気になるのではないでしょうか？ここではマンションの寿命と建替え時期の目安を解説します。
マンションの法定耐用年数
マンション建替えの目安となる年数に、建物の耐用年数があります。ただし、耐用年数は税務上の減価償却費を算出するためのものであり、「耐用年数＝寿命」ではありません。老朽化が進行していなければ、耐用年数を過ぎてもそのまま住み続けることは可能です。なお、鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションの場合、法定耐用年数は47年です。
新築から47年が経過すると建物は老朽化が進みますが、適切なメンテナンスを行っていると老朽化の進行を遅らせることができます。ただし、耐震性に問題がある場合や給排水設備の劣化などで修繕費用がかさむ場合は建替えも検討すべきでしょう。
マンションの寿命
国土交通省の資料によると、鉄筋コンクリート造の集合住宅の平均寿命は68年（※1）とされています。これは、各自治体が管理している固定資産台帳の滅失データを基にして、区間残存率推計法という計算方法を用いて鉄筋コンクリート造の住宅の平均寿命を算出したものです。
一方で、同資料によると、構造体としての鉄筋コンクリートの効用持続年数は120～150年（※2）とされており、住宅としてではなく鉄筋コンクリートの構造体としてのマンションは68年以上の寿命があると考えられます。「効用持続年数」とは、適切なメンテナンスを行った場合に、建物が設計された機能を十分に発揮し続けられる期間のことです。
これらのデータから、マンションの平均寿命は約70年ですが、適切なメンテナンスを行うことで、さらに寿命を延ばせる可能性があるともいわれています。
なお、耐震性から見ると、新耐震基準が導入された1981年（昭和56年）6月を境に、マンションの寿命は大きく変わります。1981年6月以前の旧耐震基準で建てられたマンションは耐震性が低く、適切な耐震補強工事やメンテナンスを行っていなければ、物理的劣化が進行していると考えられます。
マンションの寿命を考える際、建設された時期が1981年6月以前か以降かも重要な要素になるでしょう。
マンション建替えの平均年数
マンション再生協議会が作成した「マンション建替え円滑化法による建替え事例の一覧（※）」によると、建替組合の設立が認可された時点におけるマンションの築年数の平均は約44年です。
物件の状態によって異なるため一概にはいえませんが、築40年が建替えの一つの目安になるでしょう。2024年8月時点では、1981年6月以前の旧耐震基準で建てられたマンションは築後43年が経過しています。
また、築40年以上経過したマンションは、「天井や扉の高さが低い」「バリアフリーに対応していない」など、現代の生活様式にそぐわない社会的劣化が見受けられる場合もあります。
マンションの経済的耐用年数は40～50年であり、建替えの平均年数と重なります。築40～50年のマンションは老朽化が進んでおり、大規模修繕を繰り返して建物の寿命を延ばすだけではなく、建替えも一つの選択肢です。
建替えの実施はハードルが高いですが、老朽化が進んでいるマンションが抱える問題を根本的に解決できるでしょう。
老朽化したマンションが抱える問題
老朽化したマンションはさまざまな問題を抱えています。そのまま放置しておくと危険な場合もあり、以下のような問題があるときは、マンションの建替えを検討するきっかけになることが多いようです。
耐震性に問題がある
老朽化したマンションのうち、耐震性に問題がある建物は、補強工事を行わないと大地震で倒壊する危険性があります。特に耐震性に問題があるとされているのは、1981年（昭和56年）6月の耐震基準改正より以前の旧耐震基準で建てられたマンションです。
新耐震基準では、震度6強や7の大地震でも倒壊や崩壊は免れるよう設計されていますが、旧耐震基準では震度5強程度の中規模の地震を想定したものでした。2024年現在から40年以上前の旧耐震基準で建てられたマンションは、震度6以上の大規模地震の発生で倒壊や崩壊する危険性があるため、耐震補強や建替えの検討が必要です。
なお、外壁や柱がひび割れを起こしていたり、雨漏りが発生したりする場合は建築材料の劣化が進行してしまい、適用している耐震基準に関わらず耐震性能が低くなっている可能性があります。
バリアフリーに対応していない
築年数の古いマンションは敷地内や室内に段差が多く、バリアフリーに対応しておらず、足腰の弱い高齢者にとっては生活しにくい環境になっている場合があります。また、今は健康で体力に自信があり、日常生活に問題がなくても、加齢により身体的な衰えを感じるようになると、小さな段差すら暮らしにくくなります。
床の段差はバリアフリー改修をすると解消できる場合がありますが、古いマンションはバリアフリー化が難しいケースがあります。なぜなら古いマンションの段差は床下にある排水管の勾配を確保するためのものだからです。
段差を解消するにはフルリフォームをして床をフルフラットにしなければならず、大掛かりな工事が必要になってきます。
マンションの構造や設計によってはバリアフリー化が容易には実現できない場合もあるため、建築士などの専門家との相談が必要です。
防火・避難安全性に問題がある
マンションの多くは鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の耐火建築物であるため、建設時に建築基準法や条例に適合していれば、一定の耐火性能を有していると考えられます。ただし、古いマンションは、内部延焼に対する防火性や避難経路の安全性、移動容易性、避難経路の防煙性などに問題がある場合があります（※）。
現行の建築基準法令では火災時の避難上の安全性を確保するために、共用階段の幅員は900mm、共用廊下は1,200mm（片廊下住棟の場合）と定めており、この基準を下回る古いマンションは構造上、火災時に避難しにくいことが問題です。
防火・避難安全性に問題がある古いマンションは、建替えの検討も必要になるでしょう。
マンション設備が劣化している
築年数が経過すると設備の物理的劣化が進み、給排水管の故障などの問題が発生します。給排水管は床下等、内部に隠れている部分が大きく、日常の点検では確認するのが難しいため、気づかないうちに劣化が進んでいることがあるでしょう。
特に築50年以上の古いマンションは、排水管がコンクリートに埋まっているなどして、取替工事ができない場合が一部あります。排水管の取替工事ができなければ、建替えをしないと問題は解決しづらいかもしれません。
古いマンションは設備の劣化も進んでいますが、新しく建替えることで最新設備の導入が可能です。専有部分の住宅設備の交換は区分所有者個人で行えますが、エレベーターなどの共用部分の設備の交換は個人では対応できません。
建替えにより最新の設備を導入することで、より快適な生活が実現します。
マンション建替えの概要
旧耐震基準で建てられたマンションは2020年4月1日時点で約104万戸（※）あり、マンションストック総数の約15.2％を占めますが、旧耐震基準の建物を含め全体で建替えが完了しているのは約9,900戸にとどまります。旧耐震基準の建物だけで考えても約2％程度です。建替えによるマンション再生が積極的に進んでいないのには理由があります。ここでは、建替えと大規模修繕・改修との違い、建替えを検討するタイミング、建替えの現状などを解説します。
マンション建替えとは？
マンションの建替えとは、既存の建物を解体して新しい建物を建築することです。老朽化の問題を根本的に解決するマンション再生手段であり、安全性や快適性などの諸問題も解決できます。
修繕や改修では対応できない老朽化の問題を解決できるだけでなく、住宅性能や資産価値も向上することが建替えの大きなメリットです。
マンションの建替えは、区分所有者で建替え決議を行った後、「建替組合」を設立し、デベロッパーやコンサルタントなどと協力して進めます。
建替えと大規模修繕・改修との違い
建替えはマンションを1から建替えることが特徴です。古い建物を壊して新しく建替えるため、耐震性の確保やバリアフリー、防災設備の設置など、コストにもよりますが、要望はすべて実現できる可能性が高いでしょう。
一方、大規模修繕は長期修繕計画に則って行われる外壁塗装や排水管の更新工事などで、建物の効用を維持するものです。改善を目的とするものではないため、耐震性の確保や断熱性能の向上を目的とした工事とは別物と考えましょう。
大規模修繕は管理組合が主体となって共用部に対して行うもので、専有部の住居内のリフォームは個人負担になります。専有部のリフォームの内容や範囲にもよりますが、区分所有者にとっては、専有部のリフォームを含めると改修は建替えよりもコストがかかる場合があります。
建替えか修繕かで迷った場合、国土交通省からマニュアルが出ていますので、参考にしてみてください。
マンションの建替えを検討するタイミング
先述したように、建替組合の設立が認可された時点における築年数の平均は約44年です。物件の状態によって異なるため一概にはいえませんが、築40年がマンションの建替えの一つの目安になるでしょう。
築40年になると給排水管や配電盤類、幹線設備などが耐用年数を迎え、多くの設備の更新時期と重なります。各専有部の設備も2～3回目の更新時期を迎えるため、築40年は建替えを検討するタイミングといえます。
築40年を迎えていなくても、老朽化や陳腐化による不具合が発生しており、生活に支障をきたしていたり、耐震性に問題があったりしたときも建替えを検討するタイミングです。建替えを行うことで、抱えている問題を解決できる可能性があります。
マンション建替えの現状
国土交通省が公開している「マンション建替え等の実施状況（※）」によると、2024年4月時点でのマンション建替えの累計件数は297件（約24,000戸）です。
マンションの建替えの件数が少ない理由は、建替えのハードルが高いためです。マンションを建替えるには、区分所有者・議決権の各5分の4以上の賛成が必要であり、建替え決議を取るのは容易ではありません。
また高額な費用がかかり、区分所有者の負担が大きいため、多くのマンションは資金面で建替えを断念しているのが現状です。
修繕積立金である程度の費用はまかなえますが、不足分は区分所有者の負担になります。すべての区分所有者が資金に余裕があるわけではないため、建替えが進まない原因になっています。
なお、耐震性や耐火性の不足、バリアフリー基準への不適合などの客観的事由に該当する場合、老朽化したマンションの建替えを円滑に進めるために、建替え決議の多数決要件を、一定の条件を満たす場合に、区分所有者および議決権の各4分の3以上の賛成に緩和する区分所有法の改正が2024年に行われる見通しです。
マンション建替えの費用の目安
2017年（平成29年）の国土交通省の調査（※）によると、マンションの建替えの平均負担額は1,105万9,000円で、1戸あたり1,000万円以上の費用がかかります。
マンションの建替えでは「解体費用」「設計・施工費用」「仮住まい費用」などがかかりますが、区分所有者にとって大きな負担になるのが仮住まい費用です。建替え工事中は、一時的に住む家を借りて引っ越さなければならず、区分所有者にとって重い負担になります。
なお、区分所有者の自己負担を軽くする方法として、容積率が大きかったり、人気なエリアにあるマンションを建替える際に容積率いっぱいまで建築して住戸を増やし、増やした住戸を売却することで建替え費用に充当するという方法があります。
マンション建替えの一般的な流れ
マンションの建替えは、準備⇒検討⇒計画⇒実施という流れで行います。ここでは、マンション建替えの一般的な流れを解説します。
建替えの準備・検討
マンションは戸建てのように個人の意思で自由に建替えはできません。マンションは1棟の建物の中に多くの区分所有者がいるため、建替えをするには区分所有者の合意が必要です。
建替えの検討・準備の段階では、マンションを建替えたいと思っている区分所有者の有志が集まり、勉強会を開催することから始めます。勉強会では専門家からレクチャーを受け、建替えに関する情報を収集し、建替えを提起するのに必要な基礎的な検討を行います。
有志による勉強会の目標は、建替えについての知識を身につけ問題点を洗い出し、「本当に建替えが必要かどうか」「新しいマンションはどのようなものになるか」など議論を行い、共通認識を持つことです。マンションの建替えは管理組合が主体になって行われるため、管理組合として建替えを検討することが必要です。
管理組合の集会や総会で建替えを検討することの合意が得られれば、正式な検討組織を設置し、次のステップに進みます。この段階で活動主体は区分所有者の有志から管理組合に移ります。
建替え推進決議・建替え計画の策定
ここからは管理組合が主体となり、建替えの検討段階に入ります。検討段階での目標は、建替えが必要であることと、建替えの計画を策定することの合意を得ることです。
耐震性の懸念や給排水管の劣化、バリアフリー対応が不十分など、マンションの老朽化による諸問題を洗い出し、管理組合としてどのような方法で問題を解決するかを検討します。
老朽化による諸問題を解決する方法は建替えだけではなく、修繕・改修という手法もあるため、専門家も交えて、どの手法を採用するのが最も合理的かを検討します。
検討の結果、建替えではなく、修繕・改修でのマンション再生が決議されることもあり、必ずしも建替えによるマンション再生が採用されるわけではありません。
管理組合の集会や総会で、建替えが必要であることと、建替えの計画を策定することの合意が得られれば、建替え検討委員会を設立し、建替え決議に向け準備を行います。
合意形成・建替え決議
この段階では、管理組合が主体となって建替え計画を策定し、区分所有者から建替えの合意（建替え決議の成立）を得ることを目標とします。管理組合の集会や総会で、建替え計画を前提とした建替え決議がされると、いよいよ建替え事業に着手です。
区分所有者から建替えの合意を得るための活動として、組合員の中から活動を中心になって担うメンバーを募って組織を設置し、専門家の協力を仰ぎながら建替えに関する情報を収集します。
区分所有者から建替えの合意を得るために、住民説明会などを行って区分所有者の意向を把握し、意見を交換・調整しながら検討を行い、最終目標である建替え決議を目指します。
建替え決議を成立させるには、管理組合の総会で区分所有者数と議決権の4/5以上の賛成が必要です。決議が成立すると、反対や棄権をした区分所有者に催告が行われ、催告に応じなかった場合、その区分所有者の権利は売渡し請求によって買い取られます。
4/5以上の賛成を取るのは容易ではありませんが、区分所有法の見直しが行われており、一定の条件を満たすと合意形成が3/4に緩和される案も出ています。
建替組合設立・権利変換計画認可
ここからは建替え事業の着手の段階に入ります。これまでは管理組合が主体でしたが、建替え事業は建替組合が主体になって行われます。建替組合は、建替え決議に合意した区分所有者が組合員になり、マンション建替えの主体となる法人格を持った組織です。
建替組合の設立認可を得るために事業計画・定款を作成し、行政に設立の認可を申請します。デベロッパーなどの事業協力者も参加組合員になり、組合参加契約を締結して建替組合に参加します。
建替組合を設立したら、現在の権利を新マンションに移行するための権利変換計画を策定し、行政の認可を受けることが必要です。
マンション建替円滑化法を利用して建替えをする場合、従前のマンションの権利は行政の認可を受けた権利変換計画に基づいて一括で新マンションに移動します。
デベロッパーは建替組合と打ち合わせをし、権利変換計画が認可されたら新マンションの建築計画を進めます。
仮住まいへの引っ越し・工事
工事が始まると従前のマンションには住めなくなるため、居住者は工事が終わるまで仮住まいに転居しなければなりません。工事期間は新マンションの規模によって異なりますが、2～3年程度かかるため、その間、居住者は仮住まいで暮らすことになります。
仮住まいの候補として、賃貸住宅や短期賃貸マンションなどがあります。仮住まいに必要な費用は賃貸料だけでなく、2回分の引っ越し代がかかり、荷物が多く仮住まいに入りきらない場合はトランクルームなどの使用料も必要です。
これらの費用は仮住まいの期間が長くなるほど大きくなるため、事前に予算とスケジュールを立てておくことが大切です。
仮住まい先や引っ越し会社などは、工事を担当するデベロッパーが紹介してくれますので、相談するとよいでしょう。
マンション竣工・再入居
建替え工事が完了して新しいマンションが完成すると、建替組合は工事完了を公告し、新マンションに関する登記をしなければなりません。事業に要した費用の額を確定し、清算業務を行う必要もあります。登記や清算などが終わると、ようやく建替え事業は完了です。
建替え事業が完了すると、住民は仮住まい先から引っ越しを行って再入居します。これに伴って建替組合は解散し、新たな管理組合が設立されます。管理組合が新しいマンションの運営を始めるには、新たに建築されるマンションの管理規約の作成が必要です。
準備の段階から建替え事業が完了するまで、10年以上の期間がかかることも多く、その間の組合員の負担や労力は相当なものです。
耐震性が不足しているマンションは「敷地売却」も選択可能
耐震性が不足しているマンションの再生は、建替えではなく「敷地売却」という方法も選択できます。敷地売却は、区分所有者の合意形成が比較的容易な点が特徴です。ここでは敷地売却（マンション敷地売却制度）を解説します。
マンション敷地売却制度とは？
マンション敷地売却制度とは、耐震性が不足しているマンションとその敷地を一括してデベロッパーなどの買受人に売却する仕組みです。
特定行政庁から耐震性が不足している旨の認定を受けたマンション（特定要除去認定マンション）が対象になり、区分所有者等の4/5以上の賛成が得られると、マンションとその敷地の売却を決議できます。
敷地の売却を実施する主体はマンション敷地売却組合で、マンション敷地の権利を取得し、デベロッパーなどの買受人に取得した権利を売却します。
マンション敷地売却制度と建替えの違い
マンション敷地売却制度は建替えとは異なり、対象となるマンションは特定行政庁から耐震性が不足している旨の認定を受けた特定要除去認定マンションに限られます。
そもそもマンション敷地売却制度は、耐震性が不足しているマンションの建替えを促進する制度であり、単に老朽化しているだけでは特定要除去認定マンションと認められません。
また、マンション敷地売却制度は、売却後に建設される建築物の用途について特に制限がないことも建替えとの違いです。既存のマンションを解体後、どのような建物を建てるかは買受人の裁量に委ねられます。
マンション敷地売却制度のメリット
マンション敷地売却制度のメリットは、マンション敷地を売却後の選択肢が豊富である点です。買受人のデベロッパーがマンションを建設した場合、そのマンションに入居することもできますし、他の住居への住み替えやその金額を貯蓄や投資に回すこともできます。
建替えの場合、再建後のマンションに入居するのが前提になるのに対し、マンション敷地売却制度は売却後の区分所有者の選択肢が豊富であるため、建替えよりも区分所有者の合意形成が比較的容易なこともメリットの一つです。
また、マンション敷地売却制度を利用して新たなマンションを建築する場合、特定行政庁が許可すると容積率の緩和特例が受けられます。容積率が緩和されると、より大規模で近代的なマンションを建てられる可能性があります。
マンションの敷地売却の流れ
マンション敷地売却制度による建替えは、以下のような流れで行われます。
①耐震診断を実施する
②特定要除却認定の申請を行う
③買受計画の認定を受ける
④マンション敷地売却決議を行う
⑤マンション敷地売却組合を設立する
⑥参加しない区分所有者に売渡し請求をする
⑦分配金取得計画を定め行政の認可を受ける
⑧買受人にマンションと敷地を売却
マンション建替えの流れとよく似ていますが、マンション敷地売却制度は法的手続きなどが複雑であるため、マンション敷地売却制度を利用して建替えを検討する際は、専門家に相談されることをおすすめします。
明和地所でも対応していますので、お気軽にご相談ください。
マンションの再生は専門家に相談しましょう
マンションの再生方法のひとつとして建替えがあり、建替えをすると現在抱えている問題を根本的に解決することができるでしょう。
なお耐震性に問題がある場合は、マンション敷地売却制度による建替えの可能性もあります。大規模修繕も含め、どのような方法で老朽化したマンションを再生させるかは、専門家に相談されるのがおすすめです。
明和地所では、マンション建替え事業を行っており、管理組合の合意形成から竣工までを一貫してサポートさせていただきます。マンション敷地売却制度を利用した建替えにも対応していますので、お気軽にご相談ください。
宅地建物取引士 岡﨑渉
国立大学卒業後新卒で大手不動産仲介会社に入社。約3年間勤務した後に独立。
現在はフリーランスのWebライター・Webマーケターとして活動中。
不動産営業時代は、実需・投資用の幅広い物件を扱っていた経験から、Webライターでは主に不動産・投資系の記事を扱う。
さまざまなメディアにて多数の執筆実績あり。宅地建物取引士・FP2級の資格を保有。
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