マンションを売りたいと思ったときにまず確認すること

マンションを売りたいと考え、いきなり売却価格を考えたり、内覧の準備をしたりするのは得策とはいえません。売却準備を効率良く進めるために、まずは以下の2点を確認しましょう。

●売却に必要な書類がそろっているか
●マンションの所有者情報が正しいか

売りたいマンションに関する書類がそろっているか

売りたいマンションの書類が手元にない状態では、マンションの情報を正しく確認できず、思うように売却を進められません。

特に、相場調査や査定依頼の際は書類に記載された正確なマンション情報が必要な場合があり、書類がない状態では具体的な売却準備に入れません。

マンションを売りたいと考えている場合は、手元に以下の書類があるか確認しましょう。

●権利証または登記識別情報通知書
●マンションの登記事項証明書（登記簿謄本）
●マンション購入時の売買契約書

上記は、マンションを売却するまで必要となる重要書類です。もし、手元にない書類があれば早急に関係各所へ連絡しましょう。

売りたいマンションの所有者情報

手元に登記事項証明書（登記簿謄本）があれば、登記内容の「権利部」から、所有者情報（住所・氏名）に誤りがないか確認しましょう。古い情報になっていたり、そもそも所有者が自分以外の人になっていたりすると、マンションの売却手続きに入れません。

マンションの登記情報は、法務局で登記申請することで更新可能です。必要があれば、具体的な売却準備に入る前に法務局で登記申請を行ない、正しい所有者情報に更新してください。

マンションの売却方法

マンションを売却する方法には、おもに「仲介」と「買取」の2種類があります。それぞれ、どのような特徴があるのか見ていきましょう。

仲介

不動産仲介会社へマンションの仲介を依頼し、売却する一般的な方法です。売り出しから引渡しまで不動産仲介会社のサポートを受けられるため、マンション売却の知識や経験がなくても問題ありません。

仲介でマンションを売却する場合、不動産仲介会社のアドバイスをもとに、マンションを売るタイミングや売出価格を決められるため、希望どおりの売却を実現しやすいでしょう。

不動産仲介会社のサポート次第で、マンションを高く売却することも可能です。

市場の状況によっては、希望額より安い、希望のタイミングより遅い売却となることもありますが、トラブルがあった場合を除き、不動産仲介会社から提案された売却スケジュールを大幅に過ぎる可能性は低いでしょう。

買取

不動産仲介会社に、マンションの買取を依頼する売却方法です。仲介に比べると売却価格は低くなりますが、マンションを確実に売却でき、売却にかかるまでの時間も大幅に短縮できます。

一般的に、マンションを仲介で売る場合、3～6ヵ月ほどの時間がかかります。一方で買取の場合は1ヵ月ほどで売却を済ませられるため、転勤や引越し、資金調達など、時間的な余裕がないときは買取による売却を検討するとよいでしょう。

その他の売却方法

仲介や買取でマンションを売却することが難しい場合、以下のような方法でマンションを売却することも可能です。

個人売買

仲介を挟まずに、個人間のやりとりで知り合いなどに直接売却する方法です。個人売買は契約から引渡しまでの手続きをすべて自分で行なわなければならないため、手続きに不備があると後々のトラブルに発展するリスクがあります。

特に、不動産売買では法律に沿った手続きが必要です。マンション売却の専門知識がない場合、知らない間に違法な手段で売却をしている可能性もあるため、基本的には避けたほうが良い方法といえます。

任意売却

マンションを売却しても住宅ローンの完済が難しい場合に、金融機関と相談して進める条件付きの売却方法です。

住宅ローンのあるマンションを売る際は、売却金で住宅ローンを完済することが一つの条件となります。売却価格が住宅ローンより低く、住宅ローンが残ってしまうマンションは、基本的に仲介や買取での売却ができません。

この場合、マンションを売った際の売却金をすべて住宅ローンの返済に充てる条件のもと、任意売却を進めることになります。

任意売却は、住宅ローン完済の目処が立たない場合に検討する方法であり、月々の返済に困っていない限りこの方法を選ぶ必要はありません。

ここからは、マンション売却の一般的な方法である「仲介」で売却を進める際の流れを見ていきましょう。

マンションを売るときの流れと所要期間

仲介でマンションを売却する際の流れは、大きく分けて次の6ステップです。各ステップの内容や、所要期間を知っておきましょう。

1．相場調査
売りたいマンションがいくらくらいで売れそうか、自分で相場を調べます。不動産仲介会社へ査定を依頼する前におおよその売却相場を知っておくと、査定結果が出たときに詳しく質問できたり、より具体的なアドバイスを受けたりできるでしょう。

2．不動産仲介会社へ査定依頼
不動産仲介会社へマンションの査定を依頼しましょう。依頼する査定内容にもよりますが、査定結果が出るまでには1週間ほどかかります。

3．不動産仲介会社と媒介契約
不動産仲介会社の対応や提案に納得できたら、不動産仲介会社へ仲介を依頼するための媒介契約を結びます。不動産仲介会社探しから媒介契約を依頼するまでに、1週間ほどの期間を見ておきましょう。

4．売却活動開始
売出価格を決め、売却活動を開始します。売却活動にかかる期間は3ヵ月が目安です。3ヵ月経ってもマンションが売れない場合、不動産仲介会社との契約内容や売却活動の内容を見直します。

5．買い主と売買契約
購入希望者との条件交渉を経て、買い主が決まったら、買い主とマンションの売買契約を結びます。購入希望が出されてから売買契約を結ぶまでには、1週間ほどの期間を見ておいてください。

6．マンションの決済・引渡し
売買契約後、マンションの引渡しまでには1ヵ月ほどかかります。売り主はこの期間に引越しや片付けを済ませ、引渡し日にマンションを明け渡せるよう準備を進めましょう。引渡しと同時に売却代金の決済を行ない、マンション売却は終了となります。

マンションの売却を検討してから売却するまでには、4ヵ月前後、長いと6ヵ月ほどの期間が必要です。不動産売却の各ステップの手続きについて詳しくは、以下の記事も併せてチェックしてください。

関連記事：
【不動産売却】マンション売却の流れ・手続きの全6ステップを解説

マンションを高く売りたいときのポイント

マンションを希望どおりに売却するためには、目的に合わせたポイントを押さえておくことが大事です。具体的には、以下のポイントに留意してマンション売却を進めましょう。

2月～3月の成約を目指して売却準備をする

一年のうちで最もマンション需要が高まる時期は、新生活に向けた住宅需要が高まる2月～3月です。マンション購入を検討する多くの人は、この時期に物件情報を探し始めるため、2月から3月までにマンションの売却活動を始められるように準備を進めましょう。

売却活動に入るまでに、不動産仲介会社への査定依頼・媒介契約などで最低でも2週間かかることから、1月上旬から中旬に売却準備を始めておくことが望ましいです。

売却スケジュールに余裕を持たせる

売却の期限が迫ると、急いで買い主を見つけるために値下げする、買い主の値引き交渉に応じるなどの対策が必要な場合があります。

売却スケジュールに余裕があれば、希望する売出価格で購入してくれる買い主をじっくり探せ、適正相場の範囲内で高く売却できるでしょう。

売出価格を高めに設定する

不動産仲介会社の査定額が、必ずしも売出価格になるわけではありません。最終的な売出価格は売り主が決められるため、買い主からの値下げ交渉を見越してやや高めに設定することで、高く売れる可能性があります。

ただし、売出価格を高めに設定する場合、適正な相場から大きく離れすぎないこと、価格相応のアピールポイントを考えておくことが大切です。万が一、売れ残った場合の対策や、どのタイミングで値下げをするのかなどについても不動産仲介会社と相談しておきましょう。

同じマンションと価格競争をしない

同じマンションの別室が売りに出ている場合、基本的には価格の安い物件が早く売れます。同じマンションや条件がよく似たマンションと価格競争をすると、お互いの値下げが続き、最終的に希望額より安い価格になる可能性があるため注意してください。

マンションを高く売りたい場合は、条件が似た他のマンションと価格競争をせず、売りに出す時期をずらすことをおすすめします。

マンションを早く売りたいときのポイント

市場の需要が高まる時期と売却活動の期間が重なれば、マンションを早く売ることも目指せます。

以下では、マンションを早く売りたい場合に押さえておくと良いポイントを解説します。

早めに不動産仲介会社選びを始める

マンションを売りたいタイミングに関わらず、不動産仲介会社を早く見つけておくに越したことはありません。

初めてマンションを売却する際は、売却準備に時間がかかりやすく、想定よりも売却までの期間が長引くケースもあるでしょう。

早めに不動産仲介会社へ相談することで、売却に向けたアドバイスやサポートを受けられ、実際に売却活動を始めるまでの時間を短縮できる場合があります。

相談先を選ぶ際は、適切なアドバイスやサポートを受けるために、マンション売却に強い不動産仲介会社を選ぶことがおすすめです。

3ヵ月以内に売れない場合は売出価格を見直す

高く売りたい場合とは違い、早く売ることを優先する場合は値下げを視野に入れた売却活動を行ないましょう。意欲的に売却活動を行なって3ヵ月以内に売れなかったときは、売出価格が売却の妨げになっている可能性があります。

また、売れ残った物件というイメージがついてしまったり、似た条件の他のマンションが直近で安く売れていたりすると、売却のタイミングが遠のくかもしれません。

売却期限に余裕がなければ買取を検討する

仲介でマンションを売るには、購入希望者を見つけ、条件をすり合わせる作業が必要です。

先述のとおり、売却活動には3ヵ月ほどかかるため、売却期限までに余裕がなければ、確実に売却可能な買取を検討しましょう。買取で売却スケジュールが確定すれば、マンションを売ったあとの計画も立てやすくなります。

マンションを売りたい人のよくある質問

一口にマンション売却といっても、置かれた状況や悩むポイントは人により異なります。ここからは、マンションを売りたいときによくある質問を紹介します。

Q. 賃貸に出しているマンションは売却できる？

売却可能です。ただし、賃貸に出したまま売却するのか、入居者に立ち退きを依頼してから売却するのかにより売却方法が異なります。どの方法が最善か知りたい場合は、不動産仲介会社へ相談しましょう。

Q. 住宅ローンが残っているマンションは売却できる？

引渡しまでに住宅ローンの完済ができる場合、売却できます。住宅ローンが残っているマンションを売りたい場合、残債と売却にかかる諸費用以上の売却価格を見込めるかよく検討し、慎重な資金計画を立てましょう。

Q. マンション売却にかかる諸費用は？

仲介手数料や各種税金のほか、住宅ローンの一括返済手数料や引越し費用などがあります。売却価格や実際の条件により諸費用は変わりますが、一般的に売却価格の4％～6％ほどが目安です。

マンション売却の諸費用について詳しくは、以下の記事をご参照ください。

関連記事：
【不動産売却】マンション売却の費用一覧｜各種手数料や税金の計算方法を解説

Q. マンション売却後の確定申告は必要？

マンション売却で利益が出た場合、マンションを売却した翌年に確定申告する必要があります。確定申告の期間は毎年2月16日から3月15日のため、この間に確定申告行ないましょう。

マンション売却後の確定申告については、以下の記事で詳しく解説しています。

関連記事：
不動産売却の確定申告が必要・不要になる人とは？流れや必要書類を解説

Q. 住み替えは売却と購入どちらが先？

住み替え時の住宅の売買に決まった順序はありませんが、購入を先にすると資金計画を立てやすく、引越し回数を減らせるなどのメリットがあります。そのため、特別な理由がなければ、購入を先に進めることがおすすめです。

自宅の住み替えで知っておきたいポイントは、以下の記事でも解説しています。

関連記事：
住み替え時の住宅ローンはどうすれば良い？住み替えの流れや注意点を解説

マンションを売りたいときは明和地所へご相談ください！

マンションを高く売りたい、早く売りたいと考え始めたら、マンション売却の実績が豊富な明和地所へご相談ください。

明和地所では、適正価格の提示と幅広い広告活動により、媒介契約時価格の95％以上での売却や、1ヵ月以内の早期売却も目指せます。

事情により確実かつ早急な売却を希望する場合は、便利な「即時現金買取」や「買取保証」サービスをご検討ください。

まとめ

マンションを売りたいと考えたら、早めの行動で後々の選択肢を広げましょう。マンション売却に必要な書類がそろっていれば、不動産仲介会社へ相談し、どのような売却スケジュールとなるのか、いくらくらいで売れそうか確認することをおすすめします。

「住宅ローンが残っていて売却できるのかわからない」「購入と売却のどちらを先に進めればいいのか迷っている」など、自分では判断が難しい場合も、マンション売却の専門知識があるプロへ一度相談してみてください。