【不動産売却】マンション売却の流れ・手続きに必要な全6ステップを解説

不動産売却の流れと必要な手続き（全体像）

不動産売却の手続きは、以下6つのステップに沿って進みます。

1.売買価格の相場を調べる
2.不動産仲介会社に査定を依頼
3.媒介契約の締結
4.売却活動の実施
5.購入希望者と売買契約を締結
6.不動産売却の決済、引き渡し

ステップごとに提出する書類が異なります。各ステップで必要になる書類については、以下の記事で詳しく解説しているので、こちらも参考にしてください。

不動産（マンション）の売却に必要になる書類14種類の取得方法や取得タイミングについて解説

次章より、不動産売却手続きの各ステップの詳しい内容、知っておくべきポイントについて解説します。

ステップ1｜マンションの売買価格の相場を調査

マンションの売却にあたり、売却計画を立てる必要があります。売却計画とは、家を売る目的・手元に残したい金額・販売の期限・売却したい人物像など、理想的な売却を具体的に決めることです。

売却の目的・販売期限・人物像はご自身の希望で構いません。ただし、手元に残したい金額は、マンションの売買価格相場で判断する必要があります。相場を把握しておくことで現実的な希望売却価格を設定できます。

マンションの売買価格相場を調べるには、成約価格や売り出し中の売買価格を確認します。

成約価格とは、実際に不動産が売れた価格のことです。売りたいマンションと似た条件の不動産の成約価格を調査すると、より正確な相場を把握できます。

不動産の成約価格を調査する際は、以下のサイトを活用しましょう。

・国土交通省が提供をする「土地総合情報システム」
・不動産流通機構が提供をする「レインズ・マーケット・インフォメーション」

売り出し中のマンションの売買価格は、相場を判断する情報源となります。物件売買を取り扱うポータルサイトや不動産会社に貼られている物件情報、新聞の折り込みチラシから、売買価格を調査できます。

明和地所が提供をする「マンションライブラリー」からは相場価格をご確認いただくことができます。

ステップ2｜不動産仲介会社へ査定を依頼

不動産仲介会社に売却の相談をすると同時に、マンションの査定を依頼します。

マンションの売却価格を査定する際、マンションの売買を専門的に扱っている不動産仲介会社に見積もりを依頼するのがおススメです。

不動産仲介会社の査定方法は、机上査定・訪問査定の2種類があります。インターネット上の査定は、ヒアリングやアンケートをもとにした机上査定です。
まずは机上査定でおおまかな売却価格を把握し、それから訪問査定を依頼しましょう。

また、不動産売却価格の査定方法として、AI査定も登場しています。AI査定とは、売りたいマンションの情報を入力するだけで、AIが瞬時に査定する方法です。

AI査定の詳細は、以下の関連記事で詳しく解説しているので、こちらも参考にしてください。

不動産売却のAI査定は信頼できる？正しいAI査定の使い方を解説！

なお、不動産仲介会社に査定を依頼する前には、以下の必要書類を準備しましょう。

・マンションの物件概要書
・登記事項証明書または固定資産税納税通知書
・間取り図および敷地測量図

ステップ3｜不動産仲介会社と媒介契約を締結

査定結果をもとに、依頼したい不動産仲介会社と媒介契約を締結します。媒介契約とは、不動産仲介会社に買い手を探してもらうために、売却活動の方針・売却成立した際の報酬を取り決める契約です。

媒介契約は、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3つがあり、それぞれ買い主の募集方法が異なります。

一般媒介契約とは、複数の不動産会社で売買活動を行ない、買い主を広く募集する方法です。売り主自身が見つけた買い主との直接契約もできます。

専任媒介契約と専属専任媒介契約は、どちらも1社の不動産仲介会社で売却活動を実施する点は同じです。ただし、専属専任媒介契約では、売り主が買い主を見つけて直接契約することはできません。

媒介契約の種類について、以下の関連記事で詳しく解説しています。
【マンション】不動産売却で知っておきたい不動産仲介会社の選び方を解説

不動産仲介会社と媒介契約を締結する際には、以下の必要書類の準備が必要です。

・登記済証または登記識別情報
・固定資産税納税通知書
・マンションの管理規約または使用細則
・設備表

ステップ4｜売却活動の準備・活動開始

媒介契約の締結後、不動産仲介会社は売却活動を開始します。その際には、不動産仲介会社の担当者と売り主の打ち合わせが必要です。

打ち合わせでは、売却価格・売却時期など、自分の希望を明確に伝えてください。担当者が提示する販売プランに意見がある場合は、遠慮せず伝えると納得のいく売却が実現できるでしょう。

購入希望者が現れたら、実際のお部屋を見学してもらいます。見学当日は売り主も立ち会い、必要に応じて購入希望者への案内・説明を行ないます。その際には、近隣の環境や住民など、売り主だからこそ知っている情報をしっかり伝えましょう。

売り主は売却活動の準備として、物件内の掃除や片付けが必要です。第一印象を決める玄関、見学のメインとなるリビング、生活感が出る水まわりは、特に念入りに掃除しておくと良いでしょう。収納スペースの整理、ペットやタバコなどのニオイ対策も必要です。

ステップ5｜買い主と売買契約を締結

売買契約を締結する前に、購入希望者との間で条件交渉が必要です。購入希望者から値下げ交渉が入ることが多いため、売り主は不動産仲介会社に相談して売却価格の下限を決めておきましょう。

条件交渉に折り合いがついたら、買い主と売買契約を締結します。買い主との売買契約では、売り主は売買契約書の草案の確認が必要です。売買契約書とは、売り主と買い主の合意内容を書面にまとめたものを指します。

売買契約の手続きは、不動産仲介会社のオフィスで行なうのが一般的です。売り主・買い主・担当者の三者が集まり、重要事項の説明・読み合わせをしてから売買契約書を締結する流れになります。

売り主は売買契約書に署名捺印し、その場で仲介手数料の半額を不動産仲介会社に支払います。

なお、売買契約の際に必要なものは以下のとおりです。

・登記済権利証
・印鑑証明書
・実印・認印
・身分証明書
・収入印紙

ステップ6｜決済・引渡し

売買契約で定めた日時に、買い主から売買代金を受け取り（決済）、買い主へ物件を引き渡します。

決済手続きでは、売却代金から手付金を差し引いた残代金を受け取り、引き渡し日を基準にして固定資産税・管理費などを精算します。決済と同時に、売り主は買い主に所有権移転登記を申請しましょう。マンションに金融機関の抵当権が設定されている場合は、引き渡し前に抹消の手続きが必要です。

なお、決済・引き渡しの手続きに必要なものは、以下のとおりです。

・登記識別情報または登記権利証
・固定資産評価証明書
・残代金、清算金等の領収書
・印鑑証明書（発行から3ヵ月以内）
・住民票
・印鑑（実印）
・登記費用
・買い主に引き継ぐ鍵
・不動産仲介会社に支払う仲介手数料の残額分

マンションの売却における仲介手数料については、以下の関連記事で詳しく解説しています。ぜひ、こちらもご覧ください。
不動産売却の仲介手数料について｜計算方法や料金相場を解説

不動産売却後の確定申告について

不動産売却で譲渡所得が発生したら、翌年に「譲渡所得税」の確定申告が必要です。会社員・公務員であっても、給与以外の所得は確定申告が必要になるため注意しましょう。

確定申告は、1月1日～12月31日までの所得税を申告するもので、翌年の3月15日頃までに申告しなければなりません。

ここでは、譲渡所得の計算方法、控除と特例、確定申告の流れについて解説します。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、以下の式で算出できます。

譲渡所得＝譲渡収入金額－（取得費＋譲渡費用）

譲渡収入額金額は不動産売却によって得た金額、取得費は売却したマンションの購入代金・仲介手数料など、譲渡費用は仲介手数料・印紙代などが該当します。

取得費は次のうち、金額が大きいほうを使って算出してください。
・譲渡収入金額×5％
・購入代金と取得に要した費用から減価償却費を指し引いた金額

例えば、譲渡収入金額が4,000万円、取得費が3,200万円、譲渡費用が150万円だった場合の譲渡所得は以下のとおりです。

4,000－（3,200＋150）＝650万円

なお、譲渡所得税の税率は、マンションの所有期間により短期譲渡所得と長期譲渡所得に分かれます。短期譲渡所得の税率は39.63％、長期譲渡所得は20.315％と、所有期間が長いほど税率が低くなります。

譲渡所得に適用できる控除・特例

不動産売却の譲渡所得には、以下の特例や控除が適用されます。

・3,000万円の特別控除の特例
・10年超所有軽減税率の特例
・特定居住用財産の買換えの特例

3,000万円の特別控除の特例とは、所有期間を問わず、自宅としていた不動産を売却する際に、3,000万円までは非課税になる制度です。一定の条件を満たすと、空き家の売却でも3,000万円の特別控除の特例が適用されます。

10年超所有軽減税率の特例とは、10年以上所有した自宅の売却で利益が出た際に、譲渡所得税の税率が低くなる特例です。課税対象の譲渡所得が6,000万円以下の場合、20.315％から14.21％に減税されます。なお、10年超所有軽減税率の特例と、3,000万円の特別控除の特例は併用も可能です。

特定居住用財産の買換えの特例とは、自宅を新しく買い換える際、売却価格よりも購入金額が高い場合の課税が免除される特例です。特定居住用財産の買換えの特例を利用する際も、確定申告が必要になります。

不動産売却後の確定申告の流れ

確定申告は譲渡所得税が課される場合だけでなく、控除や特例を受ける場合にも申告が必要です。また控除の結果、税金が発生しなくなったとしても確定申告が必要になる場合もあります。

譲渡所得税の確定申告の手順は次のとおりです。

（1）必要書類の準備
譲渡所得の計算ができたら、確定申告に必要な書類を準備しましょう。不動産売却や確定申告に必要な書類の詳細については、次の記事でも詳しく解説しています。

不動産（マンション）の売却に必要になる書類14種類の取得方法や取得タイミングについて解説

（2）確定申告書の作成
手書きの確定申告書は、税務署の窓口か郵送で受け取れます。手書きの確定申告書では、印鑑を押し忘れると受理されないため注意してください。

オンラインで申告したい方は、国税庁ホームページにある「確定申告書等作成コーナー」を利用するとよいでしょう。金額を自動計算してくれるため、初めて確定申告する場合はオンラインがおすすめです。

（3）確定申告書の提出
確定申告書を作成できたら、期限内に必ず提出しましょう。手書きの確定申告書の場合、最寄りの税務署の窓口へ持っていくか、郵送で申告できます。税務署の窓口では不明点を質問できるメリットがありますが、期限が近づくと混雑するため余裕をもって提出することが大切です。

オンラインの確定申告書等作成コーナーで作成した場合、e-Taxで税務署に送信できます。e-Taxによる申告は、マイナンバーカード方式とID・パスワード方式があり、事前の準備が必要です。

（4）税金を納付
税金は、確定申告の期間中に税務署か金融機関を通じて納めます。確定申告の際に振替納税の手続きをしていれば、約1ヵ月後に口座から自動引き落としが可能です。

e-Taxを利用する場合は、インターネットバンキングによる電子納税も利用できます。

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まとめ

マンションを売却は、相場の調査、不動産仲介会社へ査定依頼、媒介契約の締結、売却活動、売買契約の締結、決済と引き渡し、という流れで進みます。不動産売却は大きい金額が動くからこそ、各ステップを過不足なく実施することが大切です。

マンションの売却で利益が出た場合、譲渡所得の確定申告が必要です。不動産売却の譲渡所得には適用できる特例がいくつかあります。なかには併用できるものもあるため、売却したい物件にどの特例が適用されるかを事前に確認しておく必要があるでしょう。

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