不動産売却コラム

公開日:2024.08.19 / 更新日:2024.08.20

買った時より高く売れる家の特徴は?購入価格を上回る価格で売却するためのテクニック

買った時より高く家を売るには、建物の価値の低下を上回る土地価格の上昇が必要です。2024年現在、全国的に地価は上昇しており、買った時より高く家を売る好機になっています。この記事では、買った時より高く売れる家の特徴や、高値で売却するためのテクニックをご紹介します。

何らかの事情で、買った家を売らなければならないことがあります。家を売却する際、誰もが買った時より高く売れたらと思うでしょう。買った時より高く売るためには、いくつかのコツとポイントがあります。

この記事では、買った時より高く売れる家の特徴を解説します。購入価格を上回る価格で売却するためのテクニックもご紹介しますので、参考にしてみてください。

買った時より高く売れる家の特徴

何らかの事情で家を手放す際は、少しでも高く売りたいと誰もが願うでしょう。ここでは、買った時より高く売れる家の特徴を解説します。

築年数が浅い

築年数が浅い築浅物件は買った時より高く売れる可能性があります。

建物は古くなるほど価値が下がるため、築年数が浅い段階で売るほうが高く売れる可能性が高いです。例えば戸建ての場合、1年経過ごとに価値は低下し、20年後には価値はゼロになるといわれています。特に近年は、地価が上昇しているエリアの築浅物件は買った時より高値となる傾向があります。

中古住宅の中では「築浅物件」は売れやすいですが、築後何年までが築浅であると法律で定義されているわけではありません。不動産会社の判断に委ねられますが、一般的には築年数が5年以内の物件を築浅と呼ぶことが多いです。

なお、新築には明確な定義があり、竣工から1年以内かつ一度も人が住んでいない未入居使用の物件のみ新築と表記して販売できます。

リフォームやリノベーションがされている買取再販物件

リフォームやリノベーションが施されている買取再販物件(リフォーム済み中古住宅)は、築浅でなくても、買った時より高く売れる可能性があります。買取再販物件とは、不動産会社が個人から買い取った家をリフォームやリノベーションをして売り出す物件を指します。

買取再販物件は新築よりも価格が安く、部屋内は新築に近い状態であるため、中古住宅の中では人気が高いです。需要の高いエリアに所在する買取再販物件は、買った時より高く売れる可能性があるでしょう。

将来の発展が見込めるエリアに所在

周辺エリアで再開発の計画があったり、正式に決定されたりした場合、地価が上昇して買った時より高く売れる可能性が高まります。

大規模再開発だけでなく、鉄道新駅の設置予定があったり、近くに大型商業施設の建設が決まったりした場合も、生活利便性の向上で地価が上昇し、買った時より高く売れる可能性が高まるでしょう。

買った時より高く家を売るには、地価が上昇して土地の価値が高まることが条件の一つです。

例えば、2023年3月に開業した京葉線「幕張豊砂」駅(千葉市美浜区)の周辺エリアでは、前年比27.1%(2024年1月1日時点)の地価上昇が見られました。

また、福岡市早良区では、地下鉄七隈線の博多駅への延伸で利便性が向上し、地価の上昇が継続しています。

周辺環境が良好な人気エリアに所在

生活利便性や住環境が良好なエリアに所在する家は、地価が下がりにくく、上昇する可能性があるため、買った時より高く売れる可能性が高いです。

例えば、最寄り駅へのアクセスが良好で、大型商業施設やスーパー、病院、人気の学校などが近隣にあるエリアは、不動産市場で人気があります。また、緑豊かな公園や自然が多いエリア、治安が良好なエリアは、ファミリー層を始め多くの方からの人気が高いです。

近年では、テレビや雑誌、インターネットなどの「住みたい街ランキング」で取り上げられると地価が上昇する可能性があります。住みたい街ランキングで上位に入る要因はさまざまですが、生活利便性や住環境が良好なエリアがランクインすることが多いです。

例えば、東京都武蔵野市の吉祥寺は「住みたい街ランキング」で常に上位にランクインする地域ですが、生活利便性や住環境が良好なエリアとして知られており、吉祥寺の地価は上昇傾向が継続しています。

買ったばかりの家を売りたい理由

買ったばかりの家を売りたい理由は人それぞれです。家を売る際には、なぜ買ったばかりの家を売るのか理由を聞かれることがあるため、その質問に答えられるようにしておく必要があります。ここでは、買ったばかりの家を売りたい理由をいくつかご紹介します。

急な転勤などで転居することになった

家を買ったばかりであるにもかかわらず、突然勤務先から転勤の辞令を受けることがあります。その場合、単身赴任や家を賃貸に出すという選択肢もありますが、家族と一緒に暮らしたい場合は家を売らざるを得ないことはよくある事例です。

また、離婚をする際も、夫婦の共有財産である不動産は売却して現金化しておくと、離婚時の財産分与がスムーズに進みます。

急な転勤や離婚などによる生活環境の変化で、やむを得ず家を売ることはネガティブな理由ではありません。売却は比較的スムーズに進むでしょう。

購入した家がライフスタイルに合わなかった

購入した家に実際に住んでみると、間取りや部屋の広さなどがライフスタイルに合わなかったという理由で、買ったばかりの家を売却することがあります。

暮らしやすさは実際に住んでみないことにはわからないため、深刻な不満がある場合、買ったばかりの家を売ることはあるでしょう。

また、「子どもが生まれた」「介護が必要な親と同居することになった」など、家族構成が変化した場合も同様です。

家の暮らしやすさは人によって異なるため、このような理由による売却であれば一般的に問題ありません。

住宅ローンの返済が難しくなった

何らかの事情で収入が減少したり、支出が増えたりして住宅ローンの返済が難しくなった場合、買ったばかりの家を売却しなければならないことがあります。

住宅ローンの滞納を続けると家を差し押さえられ、最終的には競売にかけられてしまいます。競売にかけられると市場価格での売却はできなくなるため、任意売却などの方法で早めに売却するのは賢明な選択です。

このような理由による売却も致し方ないため、必ずしもネガティブな売却理由とはいえません。

近隣トラブルが発生した

近隣住民との間でトラブルが発生し、住み続けるのが難しくなり、買ったばかりの家を売却するケースは存在します。近隣トラブルは家の購入前に予防するのが難しく、実際に住んでみて初めて気づくことがあるでしょう。

近隣トラブルが原因で家を売却する際、トラブルの内容によっては買主に告知する必要があります。騒音や異臭、土地の境界などの近隣トラブルは環境的瑕疵に該当し、告知しないで家を売却すると契約不適合責任に問われる可能性があるため注意が必要です。

家を買った時より高く売るための条件

家を買った時より高く売るためには、建物価格の低下よりも土地価格が上昇していることが条件です。建物は経年劣化で価値が下がり続けるため、土地価格が買った時よりも上昇していなければなりません。

2013年以降、全国の地価は上昇しており、2024年の地価公示価格は全国的に3年連続で上昇し、上昇率も拡大しています。地価が上昇しているエリアでは、買った時より高く家が売れる現象が見られ、家を売るのは地価が上昇している今が好機といえます。

マンションと戸建てを比べると、マンションは戸建てよりも建物の老朽化が進まないため、エリアにもよりますが、高く売れる可能性は高いです。

家を買った時より高く売るための効果的な戦略

家を買った時より高く売るためには、あらかじめ戦略を立てておくことが大切です。信頼できる不動産会社などの専門家ともよく相談して、最適な売却戦略を立てましょう。ここでは、家を買った時より高く売るための効果的な戦略をご紹介します。

築浅の家はなるべく早く売る

築浅物件は高く売れる可能性が高いため、なるべく早く売ることが買った時より高く売るためのポイントです。買った時よりも地価が上昇しているタイミングで築浅物件を売ると、買った時より高く売れる可能性があります。

売却活動の際に「築浅」とアピールできる期間は限られており、売却する物件が築5年以内であるかを調べてみましょう。

なお、建てたばかりの新築の家に一度も住んだことがなければ、建築工事完了後1年未満であれば新築物件とアピールでき、築浅物件よりも高く売れる可能性があります。

新築⇒築浅⇒中古と家の価値は経年によって低下するため、建物の資産価値が大きく低下する前に売却することが大切です。

不動産ポータルサイトで物件を探す際には「築10年以内」にチェックを入れる人が多く、築年数が古くなるほど買い手が見つかりにくくなる傾向があります。建物の価値が低下する前に売却することが、早期売却につながります。

家が売れやすい時期を狙って売却する

家が売れやすい時期を狙って売却すると、好条件で売れる可能性があります。基本的に不動産の価格は需要と供給のバランスによって決まるため、不動産に対する需要が高まる時期に売るのが重要な戦略の一つです。

新年度や新学期を前にした2~3月は不動産に対する需要が高まる時期であり、他の時期よりも売れやすい傾向があります。前の年の10月頃から年末にかけて売却準備を進め、2~3月に売れるように戦略を立てるとよいでしょう。

また、不動産会社は引っ越しシーズンの秋口も販売活動を強化する傾向があり、9月頃も家が売れやすいといえます。9月に売るための準備は、5月頃から始める必要があります。地域の市場動向を把握しつつ、家が売れやすい時期を狙って売却することは、買った時より高く売ることにつながるでしょう。

相場価格を把握する

買った時より高く売れるかは、相場価格を調べることで判明します。どの程度の金額で売れるかは不動産会社の査定を受けることでわかりますが、査定を受ける前に自分自身で相場を調べることが重要です。

不動産は相場価格で取引されるのが一般的であり、相場を調べることは家を高く売るのに欠かせません。また、査定を受ける前に自分で相場を調べておくことで、不動産会社が提示する査定価格の妥当性を検証できます。

国土交通省が提供している不動産情報ライブラリや指定流通機構(REINS)が管理しているレインズマーケットインフォメーション、不動産情報誌、不動産ポータルサイトなどを利用すると、自分自身で相場を調べられます。

国土交通省:不動産情報ライブラリ

不動産流通機構:REINS Market Information

実績豊富な信頼できる不動産会社に仲介を依頼する

不動産売却を成功させるには、信頼できる不動産会社に仲介を依頼することが不可欠です。不動産仲介の実績が豊富で、売却するエリアの事情に精通している不動産会社を選びましょう。

営業担当者との相性やレスポンスの速さも重要なポイントです。また、複数の不動産会社に相談し、それぞれの特徴を比較することで、自分に最適な不動産会社を選べるようになります。

明和地所では新聞折り込みやチラシを始め、Web広告や不動産ポータルサイトへの掲載など、多様な集客方法を駆使し、早期売却を目指します。

「家を買った時より高く売りたい」とお考えの方は、ぜひお気軽にご相談ください。経験豊富なスタッフが最適な売却戦略をご提案し、迅速な売却をサポートします。

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買取ではなく仲介で売却する

買った時より高く売りたいのであれば、買取ではなく仲介での売却が必要です。買取は不動産会社が買主となるため、1週間~1ヵ月程度で売却できます。買取の場合、買主を探すための販売活動が不要であるため、早期売却が可能です。

ただし、買取価格は市場相場の7~8割程度に設定されることが多く、買った時より高く売るのは難しいといえます。地価が大きく上昇していれば高く売れる可能性もありますが、一般的に仲介を利用したほうが高値での売却が期待できます。

仲介では、不動産を適正な市場価格で売却できるため、地価が上昇していれば、買った時よりも高く売るのは十分可能です。何らかの事情で家を早く売って現金化したいのであれば買取がおすすめですが、時間に余裕があれば仲介で売却するのが合理的です。

購入価格を上回る価格で売却するための具体的なテクニック

ここまで、家を買った時より高く売るための戦略を解説してきましたが、ここからは、購入価格を上回る価格で売却するための具体的なテクニックをご紹介します。

複数の不動産会社から査定を受ける

査定価格は不動産会社によって異なるため、複数の異なる会社の査定額を比較することが大切です。複数の不動産会社から一括で査定を受けられる一括査定サイトは便利ですが、どのような不動産会社が査定をするのかがわからないため、その点に注意が必要です。

これまでの実績や利用者の評判などを確認して信頼できそうな不動産会社を2~3社選び、まずは簡易査定を受けてみましょう。査定価格の根拠をきちんと説明してくれる会社であれば信用できます。

なお、他社と比べて明らかに査定価格が高い会社には注意を要します。高額な査定価格が必ずしも売却価格と一致するわけではないため、査定価格が相場価格に近いかどうかを慎重に見極めましょう。

専任媒介・専属専任媒介で契約する

不動産会社に仲介を依頼する際は、専任媒介もしくは専属専任媒介で契約を結ぶのがおすすめです。媒介契約は、複数の不動産会社と契約ができる一般媒介と、1社としか契約ができない専任媒介・専属専任媒介があります。

複数の不動産会社に売却活動を依頼できる一般媒介のほうが有利である場合はありますが、必ずしも一般媒介のほうが早く高く売れるわけではありません。

不動産会社の立場で考えると、他社との競合がなく、成功すれば確実に報酬が得られる専任媒介・専属専任媒介のほうが熱心に売却活動に取り組む傾向があります。

広告宣伝や販売促進などに熱心に取り組んでもらいたい場合は、信頼できる不動産会社と専任媒介もしくは専属専任媒介で契約を結ぶようにしてください。

市場の変動を把握して売却のタイミングを見極める

不動産市場の状況は常に変動するため、市場の変動を把握して売却のタイミングを見極めることが大切です。地価が上昇している局面で売ることが、買った時より高く売れることにつながります。

2024年の地価公示価格は全国的に3年連続で上昇しており、上昇率も拡大しています。特に都市部や人気エリアでは地価が大幅に上昇しているため、今は不動産売却の絶好のチャンスです。

現在は地価が上昇している状況ですが、金融政策の変更や国際情勢の変化などによっては、地価が再び下落に転じる可能性もあります。昭和から平成にかけてのバブル崩壊のように、一旦地価が下落すると、その影響が長期間にわたって続くこともあります。

家を売るタイミングだと感じたら、すぐに行動することが大切です。まずは信頼できる不動産会社に相談し、最新の市場データをもとに最適な売却戦略を立てましょう。

家の状態を良好に保つ

買った時より高く売れるようにするには、家の状態を良好に保つことが大切です。築浅物件は高く売れる傾向がありますが、室内が汚れていたり住宅設備の劣化が進んでいたりすれば、高値売却はできません。

築浅物件を高く売るためには、新築時の美観を保つために室内はきれいに掃除して、住宅設備はメンテナンスをきちんと行っておきましょう。

特に水まわりとリビングは清潔にしておき、家の第一印象をよくすることが大切です。玄関もスッキリと整理しておくことで家の印象は大きく変わります。

ただし、リフォームやリノベーションについては、費用対効果を検証する必要があります。工事費を全額回収するのは難しいため、不動産会社とも相談して慎重に判断してください。

物件を魅力的に見せる

家を高く売るには、住んでいるからこそわかる物件の良さを伝えられるよう、物件を魅力的にアピールすることも大切です。

仲介の実績が豊富な不動産会社は、購入希望者を惹きつけるために、写真や物件説明文にも徹底的にこだわります。いくら魅力的な家でも、広告に劣悪な写真を掲載していては物件の魅力は伝わりません。

また、写真だけでなく物件の説明文も重要になってきます。文章で物件の魅力を伝えるには高度なテクニックが要求されますが、仲介の実績が豊富な不動産会社は長年の経験で説明文の書き方を熟知しています。

不動産会社を選ぶ際は、その不動産会社が作成したチラシやホームページなども確認し、物件を魅力的にアピールしてくれるかを見極めましょう。

内覧対応を徹底する

広告宣伝や販売促進は不動産会社に任せられますが、内覧対応は基本的に売主の仕事です。不動産会社が購入希望者を見つけると、購入希望者は家を見学に訪れます。これを内覧や内見といい、購入希望者は実際に家の状態を確認することで購入するか否かを決めます。

売主は内覧当日までに部屋の中をきれいに掃除して、家の第一印象をよくするための取り組みが必要です。特に水まわりとリビング、玄関は徹底的にきれいにしておき、必要であればプロにハウスクリーニングを依頼しましょう。

購入希望者からの質問には丁寧に答え、メリットだけでなくデメリットもきちんと伝えるようにします。雨漏りやシロアリ被害など家に瑕疵がある場合、売主は必ず告知しなければならず、瑕疵を隠して売却すると法律上の責任(契約不適合責任)が発生します。

家を高く売りたい場合の注意点

家を高く売りたい場合、いくつかの注意点があります。ここでは、家を高く売りたい場合の注意点を解説します。

オーバーローンにならないよう注意する

住宅ローンを返済中の場合、ローン残高を確認して完済できるかを確認することが重要です。住宅ローンの残債があっても、売却代金を充当することで完済は可能ですが、ローン残高が売却価格を上回るオーバーローンの場合、追加の資金を用意する必要があります。

貯金だけで捻出できない場合、住み替えローンを利用するという選択肢もありますが、住み替えローンは審査が厳しく、金利も高めに設定されるため注意が必要です。

まずは自分自身で相場を調べてみて、どの程度の金額で売れる見込みがあるかを把握します。オーバーローンになりそうな場合は、資金計画を慎重に立てたうえで、住宅ローンを組んでいる金融機関や不動産会社とも相談しましょう。

家を売却する理由をきちんと話す

不動産会社や購入希望者には、家を売却する理由をきちんと話すことが必要です。特に買ったばかりの家を売る際は、買主はなぜ早く売るのかが気になります。理由をきちんと話すことで買主は安心して購入できるようになります。

買ったばかりの家を売りたい理由は先述しましたが、急な転勤や離婚などによる生活環境の変化や住宅ローンの返済が困難になったなどの理由は特に問題ありません。市場価格で売れる可能性は十分あります。

ただし、環境的瑕疵になるような深刻な近隣トラブルや、住宅に雨漏りなどの物理的瑕疵がある場合は、市場価格よりも安値になる可能性が高いです。物件に瑕疵があると減価要因になりますが、黙っていると契約不適合責任に問われるため、買主には正直に話さなければなりません。

売却に伴う諸費用を考慮する

買った時より家を高く売るためには、購入時の物件価格に諸費用を加えた金額よりも、売却価格から諸費用を差し引いた金額が高くなることが必要です。

売却に伴う諸費用には、仲介手数料や修繕費用、引っ越し費用などがあり、諸費用を考慮に入れて売却計画を立てることが重要になります。諸費用を把握しておかないと、予想外の費用の発生でスムーズな売却が困難になることがあります。

売却に伴う諸費用の目安は、売却価格の4~6%程度です。特に費用が高いのは仲介手数料であり、ほかにも印紙税や登記費用、引っ越し費用、必要に応じて修繕費用などがかかります。これらの費用を事前に把握し、売却後に手元に残る金額をしっかり計算しておきましょう。

譲渡所得税がかかる場合がある

不動産を売却して利益が出た場合、所有期間に応じて譲渡所得税(所得税、住民税、復興特別所得税)がかかります。譲渡所得の計算式は次のとおりです。

譲渡所得 = 譲渡価額 - 取得費 - 譲渡費用

所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となり、税率は以下のようになります。

・所得税:30%
・住民税:9%
・復興特別所得税:所得税額の2.1%

一方、所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得となり、税率は以下のとおりです。

・所得税:15%
・住民税:5%
・復興特別所得税:所得税額の2.1%

なお、所有期間は譲渡した年の1月1日時点で判断されます。

譲渡所得税がかかる場合、翌年の確定申告で税額を確定して、期限までに納付しなければなりません。

マイホームなどの居住用財産の売却であれば、3,000万円の特別控除を適用することで税金が発生しないことがあります。例えば、1,000万円の譲渡所得が発生した場合、3,000万円の特別控除を適用すると課税対象となる譲渡所得は0円となり、税金は発生しません。

3,000万円の特別控除につきましては、以下のコラム記事をご参照ください。
【マンション売却】税金はいくらかかる?計算方法や節税に役立つ特例・控除を解説

悪徳業者に注意する

家を売る際は、悪徳業者に騙されないよう注意が必要です。特に、査定を依頼した際に相場とかけ離れた価格を提示してくる業者には注意しましょう。

悪徳業者は、初めに相場よりも高めの査定価格を提示して、売主に希望を持たせることがあります。しかし、これは契約を結ぶための手段であり、売れなかった場合に相場よりも低い金額で買い取るという手口を使うことがあります。

具体的には、初めは高値で売り出し、時間が経っても売れないと値下げを提案し、最終的には自社が安値で買い取るという手口です。

適正な売却価格を知るためには、自分でも相場を調べたうえで、複数の不動産会社に査定を依頼し、それぞれの価格を比較することが重要になります。

買った時より高く家を売るにはタイミングが重要です

買った時より高く売れる家にはいくつかの条件があります。まず、建物の価値の低下を上回る土地価格の上昇が必要です。地価が上昇している局面では、買った時より高く売れる可能性が高まります。

2024年の地価公示価格は、全国的に3年連続で上昇しており、特に都市部を中心に上昇率が拡大しています。買った時より高く家を売りたいのであれば、今が絶好のチャンスといえるでしょう。

明和地所は創業39年の信頼と実績があり、不動産の高値売却をサポートいたします。新築、仲介、賃貸、リフォーム、リノベーションなど不動産に関することは、お気軽にご相談ください。

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