マンション売却でかかる手数料とは

マンション売却の手数料とは、不動産仲介会社へ支払う仲介手数料のことです。仲介手数料は、以下のように呼ばれることもあります。

・約定報酬
・媒介報酬
・媒介手数料

マンションを売るときに仲介手数料が発生する理由は、不動産仲介会社が売り手と買い手の間に立ち、以下のような仲介業務を行なうためです。

・売却マンションの広告作成
・広告のインターネット掲載やポスティング
・マンション内覧の立ち会い
・契約条件の調整・交渉
・重要事項説明書や契約書類の作成
・重要事項の説明
・契約手続き
・マンションの引き渡し　など

不動産仲介会社が仲介業務を行なうからこそ、売り手は、適切な価格でマンションを売却できるようになります。

なお、仲介手数料の金額は、宅地建物取引業法の第46条によって上限が定められています。そのため、不動産仲介会社を利用する場合、上限を超えて請求されることはありません。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料の計算式は、以下のようにマンションの売却価格によって異なります。

なお、2018年1月1日から仲介手数料の料率が改正されたことで、マンション売却価格が400万円以下の取引をした場合、不動産仲介会社が最大で18万円＋消費税を受け取れることになりました。ただしこの特例を適用する場合、不動産仲介会社は売り手に事前説明を行ない、合意を得る必要があります。

仲介手数料の相場一覧

売却価格ごとの仲介手数料の相場（上限額）をまとめると、以下のようになります。（※下3桁を繰り上げています）

仲介手数料が発生するタイミング

マンション売却の仲介手数料は、以下のように2回に分けて支払うことが一般的です。

・売買契約時：半額
・引き渡し時：残りの半額

売り手は、上記のタイミングで買い手から手付金（売却代金の5～10％程度）や、手付金分を引いた売却代金を受け取れます。そのため、多くの売り手は、仲介手数料に自己資金を充てることなく、マンション売却を行なえます。

マンション売却でかかる仲介手数料以外の費用

マンションを売るときには、仲介手数料のほかにもさまざまな費用がかかります。この章では、マンション売却時に必要となる諸費用と、各ポイントについて確認しましょう。

税金

マンションの売却に際してかかる税金には、以下のように「売却時にかかるもの」と「売却の翌年以降にかかるもの」があります。

・売却時にかかる税金：印紙税
・売却の翌年以降にかかる税金：譲渡所得税、復興特別所得税、住民税

印紙税

マンションの売買契約書のような課税文書と呼ばれる書面には、契約金額に応じた印紙税の収入印紙を貼り、消印をする必要があります。なお、2024年3月31日までに作成される課税文書には、軽減措置により、軽減税額の収入印紙を貼ることになります。本来の印紙税と軽減税額は、以下のとおりです。

譲渡所得税

マンション売却で生じた譲渡所得に対してかかる税金です。購入価格よりも高く売れた利益分（売却益・譲渡益）にかかる税金になります。譲渡所得税の税率は、所有期間によって異なる仕組みです。

・所有期間が5年以下（短期譲渡所得）：30.63％（復興特別所得税0.63％を含む）
・所有期間が5年超（長期譲渡所得）：15.315％（復興特別所得税0.315％を含む）

譲渡所得は、以下の計算式で算出します。

・譲渡所得＝マンション売却による収入価格－購入費用－譲渡費用

住民税

市区町村に支払う個人住民税のことです。住民税の税率も、所有期間によって異なります。

・所有期間が5年以下（短期譲渡所得）：9％
・所有期間が5年超（長期譲渡所得）：5％

なお、マンション売却時の税金について詳しく知りたい方は、以下の記事をチェックしてください。

【マンション売却】税金はいくらかかる？計算方法や節税に役立つ特例・控除を解説

登記費用

マンションに住宅ローンが残っている場合、まず、売却前にローン残金を完済します。そのうえで、ローン借り入れをするときに担保になっていたマンションの抵当権を抹消する手続きが必要です。

抵当権の抹消では、手数料的な役割を果たす抵当権抹消登記の登録免許税がかかります。
その他にも以下のような場合、所有権移転登記をする前に、登記簿上の住所と住民票上の住所に合わせる住所変更登記が必要です。

・マンションの所有者が売却前に新しい家に引越ししていた場合
・売却物件と異なる住所で登記をしていた場合　など

なお、マンション売却にかかる登記手続きは、司法書士に依頼するのが一般的です。司法書士への依頼報酬を含めた登記費用の相場は、以下のとおりになります。

・抵当権抹消費用　1万円～3万円
・住所変更登記　1万円～2万円

書類取得にかかる費用

マンションの売却時には、以下の書類が必要です。各書類を取得するための費用も確認しておきましょう。

印鑑証明書

契約書類に押された印鑑が、実印であることを証明する書類です。個人の場合は市区町村役場、法人は法務局で証明書を発行してもらいます。個人の印鑑証明書の場合、取得手数料は自治体によって異なりますが、一般的には200円～400円ほどです。

住民票

登記名義人の現住所と、マンションの登記上の住所が異なる場合、住民票も必要です。住民票も、市区町村役場で取得できます。取得手数料は、300円前後が一般的です。

固定資産税証明書

買い手の登録免許税の計算で用いる書類です。原則は、納税義務者のみが取得する書類となりますが、マンション売買手続きの場合、売り手側で固定資産税証明書を取得します。基本的には、市区町村役場での発行です。ただし、東京都の場合は、東京都主税局で発行されます。取得手数料は、1件につき300円～400円ほどが一般的です。

住宅ローンの繰り上げ返済手数料

先述のとおり、マンションを売る場合、その物件の住宅ローンが全額返済されている必要があります。ローンを一括繰り上げ返済する場合に必要となるのが、返済手数料です。

返済手数料の金額は、住宅ローンを組んだ金融機関や、繰り上げ返済の申し込み方法によって異なります。例として、ある銀行の繰り上げ返済手数料は、以下のとおりです。

具体的な金額は、住宅ローンを組んだ金融機関で確認しましょう。

引越し費用

引越し費用は、以下の要素で変わってきます。

・依頼する引越し業者
・依頼する時期
・距離
・荷物量　など

引越し費用で特に重要となるのは、依頼時期です。

例えば、多くの人が卒入学や転勤をする1～4月は、引越し業界も繁忙期です。この期間の引越し費用は普段の1.5～2倍になることもあります。また、繁忙期ということで、予約も取りづらくなります。裏を返すと、この繁忙期を避けた時期に引越しを行なえば、費用を抑えられ、スケジュール調整もしやすいでしょう。

なお、マンションを売る場合、内覧などを早く行なうために、仮住まいに引越すケースもあります。この場合、2回分の引越し費用が必要です。

引越し費用には、先述の要素によって開きが出やすい特徴があります。例えば、3人分ほどの荷物がある場合、繁忙期と通常期の費用は以下のように変わってきます。

・通常期：8万5,000円～10万5,000円
・繁忙期：11万8,000円～13万8,000円

また、引越し先が遠方であればあるほど、さらに料金が高くなることが一般的です。マンション売却をする際には、いくつかの業者から早めに相見積もりをとるとよいでしょう。

ハウスクリーニング費用

ハウスクリーニングも、引越し同様に工夫次第で抑えられる費用です。

ただ、ハウスクリーニングの場合、プロに依頼をしてきれいにしてもらったほうが、購入希望者からの印象が良くなる側面もあります。また、時間の余裕がある、プロに依頼するほどの状態ではないなど場合は、費用を抑えるために自力でクリーニングを行なってもよいでしょう。

なお、ハウスクリーニングの費用は、以下の要素で変わります。

・部屋の広さ
・空室or居住中
・クリーニングする箇所
・汚れの具合　など

例えば、居住中のクリーニングの場合、空室より20～30％ほど費用が上がる傾向があります。ハウスクリーニングを依頼するときには、いくつかの業者から相見積もりをとることがおすすめです。

マンション売却の手数料を安く抑えるポイント

マンション売却にかかる諸費用を抑えるには、手続きを進める際に以下のポイントを意識してみてください。

税金の特例を活用する

マンション売却によって多くの利益が出た場合、以下の特例を使うことで、譲渡所得税などを抑えられることがあります。

3,000万円の特別控除の特例（マイホーム特例）

居住用財産（マイホーム）を売却したときに、所有期間の長短とは関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例です。この特例を適用するには、自分が居住していたマンションであり、売り手と買い手が親子や夫婦などの特別な関係ではないことなど、いくつかの要件をクリアする必要があります。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

マイホームを売却し一定要件に当てはまるときに、長期譲渡所得の税額を通常よりも低い税率で計算する軽減税率の特例の適用を受けられる制度です。軽減税率は、以下の計算式で算出します。

特定のマイホームを買い換えたときの特例

特定のマイホームを2023年12月31日までに売却し、代わりにマイホームを買い換えたときに、一定要件のもと、譲渡益に対する課税を将来的に繰り延べられる特例です。ただし、この特例で譲渡益が非課税になるわけではありません。

上記特例の詳細が知りたい方は、国税庁の以下情報を確認してください。

・No.3302 マイホームを売ったときの特例（国税庁）
・No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例（国税庁）
・No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例（国税庁）

節約しやすい費用を確認しておく

仲介手数料以外の費用のなかで節約しやすいのは、以下の3つです。

・登記費用
・引越し費用
・ハウスクリーニング費用

この3つに共通するポイントは、価格比較や相見積もりができることです。

例えば、引越しをする際に、A社・B社・C社・D社・E社の5業者から見積もりをとれば、自分の引越しにかかる費用相場が把握でき、交渉しやすくなるでしょう。また、複数業者に問い合わせをすれば、サービス内容の違いも明確になるはずです。

登記手続きの代行を依頼する司法書士やハウスクリーニングも、引越し同様に相見積もりをとることで、費用が抑えやすくなります。

返金される費用を確認しておく

マンションを売却すると、以下の返金が行なわれるのが一般的です。受け取り忘れのないように、事前に契約内容などをチェックしておくことをおすすめします。

・住宅ローン保証料
住宅ローンの一括繰り上げ返済をすると、保証契約をしたときの保証料が返金されます。返金率や手数料などは、各金融機関に確認しましょう。

・火災保険料
火災保険料を一括で前払いしている場合、マンション売却によって保険期間内に解約すれば、残期間分の保険料が返金されます。

その他にも、場合によっては、マンション管理費や修繕積立金、固定資産税・都市計画税、駐車場使用料などが精算・返金されることがあります。

マンション売却の手数料にまつわる注意点

マンション売却の仲介手数料を抑える方法として、値引き交渉や個人売買など挙げられることがあります。たしかに、これらの方法は手数料を抑えるうえで有効な手段になりえます。ただし、スムーズなマンション売却を目指す際には、注意が必要です。

この章では、マンション売却における仲介手数料を抑えるうえで、注意したいポイントを見ていきましょう。

仲介手数料の安さだけで不動産仲介会社を選ばない

先述のとおり、仲介手数料は、不動産仲介会社が仲介業務を行なううえで必要な費用です。不動産仲介会社を安さで選んだ場合、物件に合う広告活動をしてくれないなどの理由で、納得のいく売却につながらないこともあります。

リスクを抑え、より高い価格での売却を目指すには、仲介手数料の安さだけで不動仲介会社を選ばないほうがよいでしょう。

個人間の売買はトラブルのもと

個人間の取引では、仲介手数料が必要ありません。ただし、売り手と買い手に専門知識がない場合、トラブルに発展することもあります。

例えば、個人間取引の選択によって仲介手数料を抑えられても、買い手とのトラブルによって引き渡しまでいかなければ、余計な時間と手間がかかります。また、トラブル解決のために専門家に相談をすれば、相談料・依頼料などの費用がかかる可能性もあるでしょう。

マンション売却による余計な費用や手間、時間のロスを減らすには、信頼のおける不動産仲介会社に依頼をすることがおすすめです。

納得いく価格のマンション売却なら明和地所にお任せください！

ここまで紹介したとおり、マンション売却の手数料は、工夫次第で安くすることも可能です。ただし、リスクを抑えながらトータルで得をするには、信頼できる不動産仲介会社を利用し、高く売却することがおすすめといえます。

明和地所には、1986年の創業からマンションデベロッパーとして培った営業力があります。4つの売却方法を用意しているため、価格と併せてスピードも重視したいなどのニーズにも対応可能です。豊富な媒体を駆使した広告活動を通じて、お客様のマンションを納得の成約につなげていきます。

まとめ

マンションを売却する際には、不動産仲介会社に支払う仲介手数料が必要です。仲介手数料は、マンションを売却につなげるための広告活動や、内覧の立ち会い、各種書類の作成といった仲介業務をするうえで不可欠なものといえます。

また、マンション売却をするときには、以下のように仲介手数料以外の諸費用もかかります。

・税金（印紙税・譲渡所得税・住民税・復興特別所得税　など）
・登記費用
・書類取得にかかる費用
・ハウスクリーニング費用　など

諸費用に関しては、税金の特例を活用する、引越し業者や司法書士事務所から相見積もりをとるなどの工夫で、安く抑えることも可能です。一方で仲介手数料に関しては、安さだけで不動産仲介会社を選ぶと、納得のいくマンション売却が実現できない可能性があるため、注意しましょう。

納得いく価格でマンション売却したい方は、ぜひ明和地所にご相談ください。明和地所では、お客様のマンション売却を効率的に行なうためのサービス・サポートをご用意しています。