不動産売却のポイントは売却の理由や目的で変わる

不動産売却の理由はさまざまです。そして、どのような理由や目的で売却するかによって意識するポイントも変わります。

不動産売却の理由として多いのは、「住み替え」や「相続」、「転勤」、「資産の整理」、「離婚」、「金銭的な理由」の6つです。まずは、それぞれの具体例とポイントを確認しておきましょう。

住み替え

ライフスタイルや家族構成の変化によって、家の住み替えを行なうことはよくあります。例えば、子どもが生まれたのでマンションから広い一戸建に住み替える、通勤や通学に便利なエリアに引っ越すといったケースが代表的な例といえます。

住み替えによる不動産売却のポイントは、売却と購入の順番に注意し、綿密な売却計画と資金計画を立てることです。

一般的に、資金計画を立てやすいのは、先に今の家を売って新たな住まいを購入する「売却先行」ですが、新居が見つかるまでは仮住まいをしなくてはなりません。

資金に余裕があり、住宅ローンもほとんど残っておらず、さらに今の家がスムーズに売却できる可能性が高い人の場合は、「購入先行」も検討できます。

相続

ある程度の年齢になると、相続による不動産売却も想定されます。親が亡くなり、相続した実家を売却するなどのケースです。相続による不動産売却のポイントは、相続登記や相続税についても知識を蓄え、早めの行動をとることです。

相続した不動産を売却するには、まずは相続登記を行なって所有権を親から自分に移転させなくてはなりません。また、相続税の基礎控除額を超える遺産を相続した場合には、相続税がかかります。相続税の申告は相続の開始があったことを知った日の翌日から 10ヵ月以内に行なわなくてはなりません。

加えて、相続した不動産の売却益には所得税も課されます。相続により取得した財産を相続税の申告期限の翌日以後3年以内に譲渡した場合に、相続税のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算できる特例もあります。

転勤

会社員の場合は、勤務先から転勤命令が出て、慌てて引越しの準備を始めるケースもあるでしょう。数年後にまた戻ってくる可能性が高いのか、あるいは戻る可能性がゼロなのかを踏まえたうえで、賃貸と売却のどちらが有利かを判断することになります。

転勤による不動産売却のポイントは、売却期限を重視して売却計画を立てることです。売り主の事情を考慮し、段取り良くスピーディーに売却のサポートをしてくれる不動産仲介会社を選ぶことも肝心です。

資産の整理

昨今では、資産の整理を目的に不動産を売却する人も増えています。例えば、将来の相続に備えて、子ども同士での遺産分割をスムーズに進められるよう、実家を売却して現金化しておくといったケースです。

このケースでのポイントは、必要な金額を手元に残せるよう、不動産売却による収入と支出を明確にすることです。取得費と譲渡費用に含まれる項目も知っておきましょう。
また、築年数などの条件も踏まえて、できるだけ高値で売れるうちに売却を進めることも重要です。

離婚

離婚時にマイホームを売却するケースもあります。離婚による不動産売却のポイントは、住宅ローンの残債や養育費の有無などから、売却して現金化するのか、あるいは片方の持ち家として残すのかを考えることです。

夫婦のいずれか一方の名義になっている場合でも、結婚後に購入した不動産は基本的に財産分与の対象となります。

住宅ローンの残債額よりも高い値段で売却できれば、ローンを完済して残ったお金を夫婦で分けることで解決できるでしょう。ただし、ローンの残債額のほうが大きい場合には、貯金を取り崩すなどして足りない分を補填しないと売却できません。

金銭的な理由

金銭的な事情で不動産を手放す人も少なくありません。生活費に困って仕方なく自宅を売却するケースなどが該当します。金銭的な理由での不動産売却のポイントは、住宅ローンの残債と最終的な収益を把握することです。

住宅ローンが残っている場合には、売却益でローンを完済するのが基本です。売却してもなおローンが残ってしまう場合には、金融機関の合意を得たうえで「任意売却」を選択できないか検討しましょう。

任意売却の場合、市場価格に近い金額で売却できるため、競売に比べて有利です。さらに、通常の販売方法で売り出すため、近隣に経済事情を知られずに売却できます。

不動産売却の基礎知識

不動産の売却までにはさまざまなステップがあり、一般的に不動産仲介会社への査定依頼から売却までには数ヵ月を要します。

ここでは、不動産売却の基礎知識として、売却の主な方法と売買契約までの流れから、不動産売却にかかる費用と税金まで、まとめて解説します。

基礎知識を身に付けておくことで、自宅をスムーズかつ有利に売却できる可能性が高まります。

不動産売却の主な方法は2通り

不動産売却の主な方法は「仲介」と「買取」の2つです。

仲介とは、不動産仲介業者に買い主を探してもらう方法です。一般的に、不動産売却でより多く見られるのは仲介です。不動産仲介会社は、インターネット広告や新聞折込広告、チラシの投函、オープンハウスの開催など、幅広い営業活動を行なって買い主を見つけます。希望価格で売り出すことができるのがメリットですが、買い主を見つけないといけないため、売却までに3ヵ月～半年程度かかることが多いでしょう。

買取とは、不動産会社に家を買い取ってもらう方法です。買い主が現れるのを待つ必要がなく、スピーディーに売却できるのがメリットですが、仲介よりも売却額が2割程度低くなる傾向にあります。転勤が決まっていて、売却活動にあまり時間をかけられない場合などに検討される方法だといえます。

不動産売却の基本の流れや期間

不動産売却の基本的な流れや内容、所要期間は以下のとおりです。売却すると決めてから物件の引き渡しまでの期間の目安は3ヵ月～半年で、それまでに大きく6つのステップがあります。

不動産売却の詳しい流れについて詳しくは以下の記事へ
【不動産売却】マンション売却の流れ・手続きの全6ステップを解説

売りたい不動産の相場を調べる方法

自分で売りたい不動産の相場を調べる最も簡単な方法は、「近隣の売り出し事例を調べる」「近隣の売却事例を参考にする」の2つです。

近隣の物件の売り出し価格は、物件情報サイトでチェックできます。エリアや間取り、築年数など、売りたい不動産とできるだけ似た条件の物件がどのくらいの値段で売り出されているかを確認します。ただし、売り出し価格には売り主の希望も反映されているため、必ずしもその価格で売却できるとは限りません。

実際の売却価格は公にされませんが、成約価格をベースにした相場は、不動産取引に関する公的な情報サイト「レインズ・マーケット・インフォメーション」で閲覧できます。より詳細な情報は、レインズに登録している不動産仲介会社経由で確認できます。

レインズ・マーケット・インフォメーション

不動産相場の調べ方について詳しくは以下の記事へ
【不動産売却】マンション相場価格を調べる際に知っておくべき注意点とは

査定の種類

不動産仲介会社による査定方法には、「簡易査定」と「訪問査定」の2種類があります。

簡易査定とは、物件所在地周辺の取引事例や市場動向、路線価などのデータをもとに、机上にて価格を算出する方法です。不動産仲介会社の営業スタッフに自宅に来てもらう必要はなく、簡単に査定価格を確認できます。忙しい人や対象の不動産から離れた場所に住んでいる人に便利な方法だといえるでしょう。

訪問査定とは、物件の現地を確認してもらい、査定価格を算出してもらう方法です。データだけではわからない日照や眺望、室内状況、周辺環境などの個別事情も加味するため、より精度の高い査定結果を知ることができます。

媒介契約の種類や特徴

不動産仲介会社との媒介契約には3つの種類（一般媒介、専任媒介、専属専任媒介）があります。それぞれの特徴は以下のとおりです。最も熱心に活動してもらえる可能性が高いのは専属専任媒介契約ですが、依頼者自らが購入希望者を見つけて直接契約を行なえない点には注意が必要です。

不動産売却の必要書類

不動産売却において特に重要な書類は以下のとおりです。査定時に必要な書類と売却時に必要になる書類とに分けて紹介します。

不動産売却の必要書類について詳しくは以下の記事へ
不動産（マンション）の売却に必要になる書類14種類の取得方法や取得タイミングについて解説

不動産売却でかかる費用や税金

不動産の売却には、仲介手数料などの諸費用や税金がかかります。不動産は高額な商品であるため、諸費用や税金の額も決して小さくはないことを知っておきましょう。不動産売却時に売り主が支払う主な諸費用と税金は以下のとおりです。

不動産売却の費用や税金について詳しくは以下の記事へ
【不動産売却】マンション売却の費用一覧｜各種手数料や税金の計算方法を解説

不動産売却で知っておきたい注意点

最後に、不動産売却を成功させるための注意点について解説します。より有利な条件で不動産を売却するためには、次の4つのポイントを押さえておくことが重要です。

売り時やタイミングを見極める

まずは、売却するタイミングです。売れやすい時期、高く売れる時期を見極めて売りに出しましょう。

不動産を購入する際に多くの方が住宅ローンを利用します。住宅ローンの金利が低いほど返済額が抑えられるため、購入を前向きに検討する方が増えます。そのため、住宅ローンの金利が低いときは売れやすい時期といえるでしょう。

また、家を高く売れるかどうかは、不動産市場の動向にも左右されます。マンションや一戸建の価格は2020年頃から上昇傾向にあり、特にマンションの価格については右肩上がりです。有利な条件で売却するために最新の市場動向を確認しておくとよいでしょう。

売却計画に余裕をもたせる

希望価格に近い条件で売却するためには、ある程度スケジュールに余裕を持たせることも重要です。

不動産は高額な取引のため、すぐに買い主が見つかるとは限りません。前述のように、売却までには3ヵ月～半年を要することが多いでしょう。

たとえ購入希望者が現れても、希望する価格で検討してくれるとは限りません。大幅な値引きを要求されるケースもあります。スケジュールと心に余裕があれば、「もっと良い買い主が見つかるまで待とう」と思えますが、あまり待てない状態ではその相手と交渉するしかないかもしれません。

将来的に後悔しないためには、余裕をもって準備を進め、急がず焦らず売却を進めることが大切です。

不動産の瑕疵（欠陥）を確認しておく

不動産の売買契約において、売り主は買い主に対して瑕疵担保責任を負います。瑕疵とは、不動産の不具合のことです。具体的には、雨漏りやひび割れ、シロアリの被害、腐食や給排水管の故障などを指します。

これらの瑕疵を隠して売却すると、その後に買い主との間でのトラブルに発展する可能性があるため十分注意しましょう。

場合によっては、欠陥部分の修復では済まず、買い主側から契約解除されてしまう恐れもあります。気になる点については必ず事前に不動産仲介会社に報告しておきましょう。

不動産仲介会社は慎重に選ぶ

同じ物件であっても、どれだけ熱心に売却活動を行なってくれるのかは、不動産仲介会社によって異なります。信頼できる不動産仲介会社を見つけることで、不動産売却を成功させやすくなることは言うまでもありません。

不動産仲介会社を選ぶ際のポイントは、複数の会社に話を聞いて比較することです。査定価格の妥当性や営業スタッフの熱意、ニーズへの対応力、そしてこれまでの実績などを踏まえて、強い味方になってくれそうなところを慎重に選びましょう。

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まとめ

不動産売却のポイントは目的によって変わってきますが、いずれのケースにおいても基本的には高く売れるほうが有利です。そのためには、購入希望者が現れた際に慌てないよう、早めに準備を始めましょう。