マンションの売却期間は3～6ヵ月が一般的

マンション売却の際に、不動産会社と結ぶ媒介契約には、基本的に3ヵ月の契約期間があります。契約期間内にマンションが売却できなかった場合は、売却条件を見直し、再度売却活動を行なうことが一般的です。

媒介契約からマンションが売れるまでにかかる期間は、3ヵ月～6ヵ月が目安といわれていますが、6ヵ月以上売れない場合は、何らかの理由で売れにくいマンションの可能性があります。

その場合は、売れない理由を明確にし、一日でも早く売却に向けた対策を行ないましょう。

売れにくいマンションの特徴

マンションの価格は年々上昇しているため、特に首都圏においては、適正価格で売りに出せばほとんどのマンションで売却が可能です。

しかし、わずかな条件の違いによって、売れるマンションと売れにくいマンションに分かれてしまい、同じような立地でもなかなか売れないマンションが存在します。

まずは、売れるマンションと売れにくいマンションの特徴を押さえていきましょう。

そもそも売れるマンションとは

間取りや設備、エリアや利便性など、市場の需要を満たしているマンションは売れるマンションです。マンションに求められる条件はさまざまですが、一般的に以下の条件を満たすマンションは、需要が高く売れやすいといえます。

間取り：
使い勝手がよく、極端に狭すぎたり広すぎたりしない間取り

設備：
宅配ボックスがある、24時間ゴミ出しができる、自転車置き場がある

エリア：
最寄り駅から近い、教育環境が整っている、高級住宅街

利便性：
スーパーや病院、学校や幼稚園などの施設が半径500m圏内にある

また、最寄り駅からの距離が徒歩5分圏内のマンションや、最上階や角部屋などの物件は、希少価値が高く売れやすいといえます。

売れにくいマンションとは

一方で、市場の需要から外れているマンションや、需要を満たしていても適正価格ではないマンションは、売れにくいでしょう。売れにくいマンションには、具体的に以下のような特徴があります。

間取り：
使い勝手の悪い間取り

設備：
築年数が経っていて設備が古い、宅配ボックスなどの設備がない

エリア：
駅から徒歩10分以上かかる、治安が悪い、水害の危険性がある

利便性：
周辺にスーパーや病院、学校や幼稚園などの施設がない

その他、管理費や修繕費積立金が高い場合や、マンション全体の2割以上が空き家の場合は売れにくいでしょう。

マンションが売れない5つの理由

市場の需要を満たしていても、売れ残ってしまうマンションがあります。一見問題がないようなマンションが長期間売れない場合、売り出し方や、見えにくい部分に原因が隠れていることが考えられるでしょう。

ここからは、市場の需要を満たしているにもかかわらず、マンションが売れない理由を解説していきます。

売り出し方の問題

マンションの売り出し方に問題があると、条件の良いマンションでも売れにくくなります。特に、売出価格が相場より高い場合は、マンションが売れない大きな原因となるため注意しましょう。

適正価格で設定していても、同じマンションの別部屋が売りに出されていたり、広告で物件の良さをアピールできていなかったりすると、売却までに時間がかかってしまいます。

また、マンションは一般的に上層階や角部屋の需要が高いため、同時期にこのような物件が売りに出されていると、その他の物件は売れにくくなるでしょう。

売り出す時期やタイミングの問題

マンションを売りに出す時期やタイミングによって、売れにくくなってしまう可能性もあります。

4月からの新生活に向けて2月～3月にマンションを購入される方が多くなります。マンション購入を検討している方は、半年以上前から探し始めるため、時間的な余裕があれば秋頃より売りに出すとよいでしょう。

また、マンションは、10年～15年ごとに大規模修繕工事が必要です。築10年以上で大規模修繕前であれば外観が劣化していたり、大規模修繕後だと外観がきれいでも修繕積立金が高くなってしまったり、大規模修繕工事の前か後かで売り出し方が大きく変わります。

物件自体の問題

物件自体の問題としては、築年数の古さやランニングコストの高さ、アピールポイントの少なさなどが挙げられます。これらの問題が重なると、購入検討者にマイナスなイメージを与えやすく、売れにくくなるでしょう。

マンションは、築年数が経つにつれ老朽化が進み設備も古くなる一方、古い物件を維持するために管理費や修繕積立金が高くなっていきます。築年数が古くなると価格は安くなりますが、ランニングコストの高さゆえに選択肢から除外する人も多くいるでしょう。

売り主の問題

内覧などで売り主の対応に問題があると、条件の良いマンションでも売れるまでに時間がかかります。居住中のマンションを売りに出す場合は、清潔感が欠けた状態だと内覧者に悪い印象を与えやすく、購入したいという気持ちが薄れてしまうでしょう。

また、どんなに良い物件でも、売り主が内覧で不誠実な態度を取ってしまったり、内覧者の質問に十分に答えられなかったりすると、売却のチャンスを逃す可能性があります。

不動産仲介会社の問題

不動産仲介会社の広告が少ない、積極的に売却活動を行なっていないなど、不動産仲介会社側の問題でマンションが売れ残ってしまうケースもあります。

単純に広告が少ない場合もありますが、インターネット上に多くの情報を掲載していても、魅力の伝わる内容でなければ、どんなに良いマンションでも売れにくくなってしまうでしょう。

売却活動は、媒介契約の内容によっても変わるため、仲介を依頼する段階からどのような売却活動を行なうのか確認しておくことが大切です。

マンションが長期間売れないときの効果的な対策

売れにくいマンションも、原因を把握し、それに合った対策を取り入れることで売れる可能性が高まります。ここでは、長期間売れないマンションに効果的な対策を解説します。

売り出し方の問題：売り出し方を見直す

どんなに良いマンションでも、売り出し方に問題があれば売れるまでに時間がかかったり、長期間売れずに媒介契約期間が終了してしまったりすることがあります。売れやすさに直結しやすいポイントのため、以下のような原因があれば早急に対処しましょう。

・売出価格が相場より高い
不動産会社のホームページや不動産ポータルサイトなどを参考に、売りに出ている物件の相場を確認し、適正価格で売りに出しましょう。

売出価格を決める際は、早く売りたい、高く売りたい、もしくはその両方など、売り主が希望する条件によっても価格の幅が変わってきます。売却を長期化させないためには、高めの設定をせず、適正価格で売りに出すことが大切です。

・同じマンションが売りに出している
同じマンションの別部屋が売りに出されている場合、どうしても早く売却する必要があれば値下げを検討しましょう。

ただし、同じマンション内で値下げ競争が始まると結果的にお互いが損をする可能性もあります。売却スケジュールに余裕があれば、焦って値下げをせず、他の物件が売れるまで待つか、販売を一時的に休止するのがおすすめです。

築年数の古いマンションで、リフォームの必要があれば、別部屋との差別化を図ったリフォームを検討するのもよいでしょう。特に、洗面台や壁紙は、低コストで差別化を図りやすい箇所です。

・広告で物件の良さをアピールできていない
清潔感や空間の広さが伝わるように写真を撮り直したり、アピール内容を見直したりしましょう。アクセス性や利便性の良さ、周辺環境の充実度などを紹介するのも効果的です。

不動産仲介会社によっては、360度のパノラマ撮影やバーチャル家具の設置に対応してもらえる場合もあります。広告の写真に力を入れると、購入検討者の目に留まりやすくなり、内覧につながるでしょう。

時期やタイミングの問題：売りに出すタイミングをずらす

売りに出す時期の問題でマンションが売れずにいる場合、売りに出すタイミングをずらしましょう。

一般的に、マンションが売れやすい時期は、新生活に向けた買い替え需要が高まる2月～3月です。この時期に売却活動を進められるよう、秋頃から不動産仲介会社へ相談し、売却計画を練っていくとよいでしょう。

マンション売りに出してからすでに半年以上経っている場合は、一度販売を休止し、新たに売却計画を練り直すのもおすすめです。

物件自体の問題：物件のリフォームを検討する

築年数が古い物件は、内装にもダメージが出ていることが多いため、必要な箇所にリフォームを施して内装の印象を良くすることが効果的です。

古さや劣化が目立ちやすい場所や、それぞれの場所のリフォーム費用の目安を確認しておきましょう。

リフォーム済みの物件はすぐに入居できるため、アピールしやすくなります。物件自体のアピールポイントが少ない場合は、学校やスーパーなどの周辺施設もアピールポイントに加えましょう。

管理費や修繕積立費の高いマンションの場合は、その理由をわかりやすく説明することが大切です。

売り主の問題：ハウスクリーニングやホームインスペクションを検討する

居住中のマンションを売りに出す場合、荷物の整理整頓や部屋の清掃にしっかり時間をかけましょう。

引越しが済んでいる場合は、プロにハウスクリーニングを依頼することで、素人では落とせない水まわりの汚れなどもきれいにできます。ハウスクリーニングの費用の目安は、以下のとおりです。

また、ホームインスペクションを依頼すると、物件に欠陥がないことを証明でき、購入希望者が不安を解消しやすくなります。

ホームインスペクションとは、第三者機関の専門家が劣化箇所や欠陥箇所の有無を診断することです。マンションの場合は5万円ほどの費用が相場となっています。

売り主が内覧に対応する場合は、想定される以下のような質問の回答を準備し、誠実な対応を心がけましょう。

【内覧で聞かれやすいこと】
●駅、病院、スーパー、役所などの利用のしやすさ
●物件検索サイトに載っていない施設の有無
●周辺の治安に問題がないか
●日当たりや風通し、眺望が良いか
●車やバイク、救急車などの騒音がないか
●電波状況が良好か
●近隣の住人について
●ガスや水道について
●災害対策について
●売却の理由　など

不動産仲介会社の問題：契約内容を見直す

不動産仲介会社の売却活動が原因でマンションが売れない場合、不動産仲介会社との契約内容を見直しましょう。

不動産仲介会社と結ぶ媒介契約には、「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」があり、営業報告の頻度や営業の内容は、契約により異なります。

広告が少なく、問い合わせや内覧希望が入っていない状況ならば、不動産仲介会社から送られる「営業活動報告書」を確認し、広告数を増やすなど今後に向けた対策を相談しましょう。営業活動報告書は、専任媒介契約で2週間に1回以上、専属専任媒介契約で1週間に1回以上受け取ることができます。

また、不動産仲介会社の対応や売却活動に不満があれば、一般媒介契約でのみ、他の不動産仲介会社への仲介依頼も可能です。専任媒介契約や専属専任媒介契約には3ヵ月の契約期間が設けられているため、不動産仲介会社を変更する場合は契約期間が終了してからとなります。

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売れにくいマンションを早く売る、高く売るには、専門知識や柔軟な対応が求められるため、マンション売却に強い明和地所へぜひご相談ください。

明和地所では、豊富なマンション売却実績をもとに、不動産のプロとしてお客様のマンション売却をサポートします。

マンション売却に向けたサービスやサポートも充実しており、以下のようなサービスも利用可能です。

●ハウスクリーニング
●除菌クリーニング
●壁・床の修繕
●ホームステージング
●ライフスタイルコーディネイト（バーチャル家具の設置）
●360度パノラマ画像撮影
●プロカメラマンによる撮影
●不用品処分
●買い取り保証　など

まとめ

6ヵ月以上売れていないマンションは、物件としての条件だけでなく、売り出し方やタイミング、売り主や不動産仲介会社に問題があることも考えられます。売れにくいマンションを売却するには、売れない原因をしっかり洗い出し、効果的な対策を取ることが大切です。

そもそも、適正価格を把握していなければ、相場より高く設定しすぎて売れなかったり、相場より安く設定しすぎて損をしたりする可能性があります。売りたいマンションの相場を素早く調べるなら、その場で結果がわかる明和地所のクイックAI査定をご活用ください。

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