不動産売却前にリフォームは不要！費用回収が難しい理由を解説

不動産売却前にリフォームするメリット

リフォームは、物件の印象を良くしたいときに効果的な方法の一つです。まずは、不動産売却前にリフォームをすると、どのようなメリットがあるのか見ていきましょう。

中古物件ならではのマイナスな部分をなくせる

築年数が経過した物件ほど設備や内装が劣化しやすいため、リフォームで見た目の印象を良くできます。床や壁に汚れや傷がある場合、床材やクロスを張り替えるだけで室内の印象はがらりと変わるでしょう。

また、内装に目立った傷や汚れがなくても、古い物件は設備が古いことから印象が下がってしまう可能性もあります。キッチンや洗面所、浴室やトイレなどに古い設備がある場合、最新設備にリフォームすると中古物件のマイナスポイントをうまくカバーできるでしょう。

設備や内装のグレードを良くしておくことは、売却を有利に進めるためにも欠かせません。

買い手が購入を検討しやすくなる

リフォームで設備や内装をきれいにしておくと、買い手が引越し後にリフォームする必要がなく、購入を検討してもらいやすくなります。

リフォーム工事なしですぐに引越ししたい方や、物件購入とは別にリフォーム費用のローンを組みたくない方にとって、リフォーム済みの不動産は検討しやすい物件です。一部の層から検討してもらいやすくなるため、売り出し方次第で早期売却を目指せるでしょう。

不動産売却前にリフォームするデメリット

不動産売却前のリフォームには、メリットだけでなくいくつかのデメリットも存在します。

単に「リフォームしたほうが高く売れるだろう」「早く売りたいから見た目を良くしておこう」などの考えからリフォームをすると、希望する条件の売却が難しくなる可能性もあります。不動産売却前のリフォームにどのようなデメリットがあるのか知り、慎重な判断を行なうようにしましょう。

買い手を逃す可能性がある

そもそもリフォーム内容が買い手の趣味に合わないと検討対象にならず、買い手を逃してしまう可能性があります。

内装にこだわりがある方の場合、自分好みのリフォームをするためにリフォーム前の中古物件を探しているケースも多く見られます。売り主の目線で「より良くなる」と思えるリフォームでも、買い主にとってはマイナスになるケースもあることを知っておきましょう。

中古物件ならではの良さがなくなる

リフォームにかかった費用を売出価格に上乗せする場合、リフォームしていない競合物件に比べて価格が高くなります。

中古物件は新築に比べて安く買え、自分好みにリフォームできる点が魅力の一つです。そのためリフォームで売出価格を上げると、中古物件の良さが減るといっても過言ではありません。

安さを求めて中古物件を探す買い手は一定数いるため、不必要なリフォームは売却のチャンスを逃すことにもつながります。

リフォーム費用によっては損をする可能性がある

リフォームは今ある設備や内装を壊すことから始めるため、新築に比べて工事費が高い傾向があります。

しかし、リフォームにかかった費用をすべて売出価格に上乗せするのは、1つ前に紹介したデメリット（中古物件ならではの良さがなくなる）の面からもおすすめできません。

リフォームする場所が多いほどリフォーム費用はかさみ、売出価格によっては損をしてしまう可能性もあるでしょう。

不動産売却前のリフォームは費用回収が難しい

中古マンションの売出価格は、立地や築年数で大まかな価格が決まります。そのため、リフォーム費用を全額上乗せすると「相場から外れてしまう＝売りにくくなる」リスクがあります。

例えば、2,500万円が相場の中古マンションに500万円のリフォームを行ない、売出価格を3,000万円に設定したとします。一般的に、中古物件の値引き相場は売出価格の10％～15％といわれるため、300万円～450万円（3,000万×10％～15％）の値引きに対応すると売却価格は2,550万円～2,700万円ほどです。

上記のケースではリフォームにかかった費用を50％も回収できず、さらに売出価格が高いことで買い手が見つかりにくいデメリットもあります。

買い手側の値下げ交渉を見越してさらに売出価格を高く設定すれば、相場を大きく上回ることになり、ますます売却の機会を失ってしまうでしょう。

このように適正な売出価格を考慮した売却では、高額なリフォームを行なうほど費用回収が難しくなります。

2022年の不動産流通経営協会による消費者動向調査では、中古物件の購入理由のうち、「希望するエリアの物件だったから」が69.5％、「手頃な価格だったから」が63.1％を占める結果となりました。

出典：不動産流通経営協会
不動産流通業に関する消費者動向調査＜第28回（2023年度）＞

とはいえ長く居住した物件や築年数が古い物件などで、状態によってはどうしてもリフォームが必要なケースもあるでしょう。

不動産売却前にリフォームを行なう場合は、リフォーム範囲を必要最低限にとどめ、なるべくリフォーム費用をかけない意識が大切です。

中古マンションのリフォーム費用相場

国土交通省が2010年に実施した調査によると、不動産売却前のリフォーム費用相場は290万円です。中古マンションをリフォームする場合、どのような場所にどれほどのリフォーム費用がかかるのか、下表で確認しておきましょう。なお、数値はあくまでも目安であり、リフォームを行なう施工業者により実際にかかる費用は異なります。

出典：国土交通省
「リフォームの内容と価格について」

リフォームせずに中古マンションを売却する際のポイント

不動産売却前のリフォームは費用回収が難しいことから、リフォームなしで売却を検討する方もいるでしょう。

リフォームせずに不動産を売却する場合、簡単な修繕やハウスクリーニングで物件の印象を上げられます。中古マンションでは、劣化が目立つ箇所の修繕や、汚れが目立ちやすいエリアのハウスクリーニングを行なうのがおすすめです。

中古マンションで修繕しておくと良い箇所や修繕にかかる費用、ハウスクリーニングにかかる費用をそれぞれ見ていきましょう。

劣化が目立つ箇所の修繕

劣化が目立ちやすい以下のような場所は、リフォームに比べて費用を抑えやすい簡易的な修繕を行なうのがおすすめです。

ハウスクリーニング

プロにハウスクリーニングを依頼すると、素人では落としきれない頑固な汚れもきれいに掃除してもらえます。キッチンや浴室、トイレなどの水まわりは内覧時の印象を左右しやすいため、ハウスクリーニングを依頼するとよいでしょう。

ハウスクリーニングの費用は部屋の広さにより異なりますが、全体で3万円から10万円、特定の箇所のみで8,000円から2万円が相場です。

リフォームが必要か迷ったときは不動産売却のプロへ相談しよう

相場調査や競合物件調査をしていると、フルリフォーム済みの中古物件を見かける機会もあるでしょう。このような物件は、リフォームをしても利益を見込める物件や、不動産会社による買い取り・再販が行なわれている厳選された物件であることがほとんどです。

不動産売却前にリフォームをして利益を出すには、専門知識に基づいた判断や、費用対効果の試算が必要です。リフォームの必要性に迷ったときは、一度不動産仲介会社へ相談しましょう。

売りたい物件（一戸建、マンション）に強い不動産仲介会社に相談することで、専門的なアドバイスをもらえます。

不動産売却をお考えの際は明和地所へぜひご相談ください。不動産のプロとして経験豊富な営業マンが不動産売却を懇切丁寧にサポートいたします。明和地所に不動産売却を依頼する、3つのメリットをご紹介します。

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ハウスクリーニングや修繕も依頼可能

水まわりで重視したい4ヵ所（キッチン、洗面、バスルーム、トイレ）のハウスクリーニングサービスや、壁や床の修繕サービスをはじめ、売却に向けたさまざまなサービスを利用可能です（※）。内覧時の印象を良くするホームステージングや、競合に差をつける360度パノラマ画像撮影もお任せください。

※各サービスともに利用条件があります。

まとめ

不動産売却前のリフォームは費用回収が難しく、買い手を逃しやすいといったデメリットもあることから、一般的には不要です。リフォームなしで中古マンションを売却する際は、修繕やハウスクリーニングで物件の印象を良くする工夫を取り入れましょう。

なお、築年数が経過した古いマンションや、劣化が目立つ場合などは、必要に応じてリフォームを検討する場合もあります。売りたいマンションでリフォームの必要があるか迷ったときは、不動産のプロ明和地所へご相談ください。