分譲マンションを売るなら相場が上昇している今が狙い目

近年は分譲マンションの相場が上昇傾向にあり、成約物件数も増え続けています。

公益財団法人東日本不動産流通機構の報告によると、首都圏の中古マンション1平方メートルあたりの単価は2022年までに10年連続で上昇し、首都圏平均は67.24万円でした。成約価格は4,276万円が相場で、5,000万円を超える価格帯の成約件数も増加が見られています。

さらに昨今は、リモートワークの普及により、郊外の広い面積を持つマンションも価値が見出されるようになってきました。新型コロナウイルスの影響で住宅購入を見送っていた層がいることを考えると、現在は分譲マンションの売り時といえるでしょう。

今後、新たに売りに出される物件も増えることが予想されるため、希望の条件で売却するにはしっかりと対策を練ることが重要です。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2022年）」

分譲マンションを売るまでの流れ

分譲マンションを売るまでの流れを知っておくと売却計画を立てやすく、次の行動に向けた準備もスムーズに進められます。

売却を検討し始めてから売却を終えるまでの期間は、全体で4ヵ月～6ヵ月が目安です。

分譲マンションを売るまでの流れを、各ステップで確認していきましょう。

1．マンション売却のスケジュールを立てる

買い換えの場合、現在住んでいるマンションの売却と新しい物件の購入、どちらを先に進めるのか決めておきましょう。

現在住んでいる分譲マンションを売ってから新しい物件を購入する「売却先行」は、住宅ローンが残っている方やまとまった資金を準備したい方に適した方法です。

一方で、新しい物件を先に購入する「購入先行」は、住宅ローンを完済している方や、現在住んでいるマンションの売りやすさを重視する方にメリットのある方法です。

分譲マンションを売りに出してから売却を終えるまでの期間は3ヵ月が目安ですが、市場の動向などにより売却に時間がかかるケースもあるでしょう。

焦って売却しようとすると損をしてしまう可能性があるため、売却スケジュールを立てる際は余裕を持った期間を設定することが大事です。

2．不動産仲介会社へ査定を依頼する

分譲マンションの売却では、マンション売却を得意とする不動産仲介会社へ査定を依頼することをおすすめします。マンション売却の実績や専門知識が豊富な会社では、そうでない会社に比べて詳細な査定が可能です。

実際の売却価格に近い査定価格をもとに資金計画を立てれば、その後のプランにも狂いが生じにくいでしょう。


査定には、インターネット上で結果がわかる簡易査定と、現地訪問でより詳しい査定が行なわれる訪問査定があります。相場調査や不動産仲介会社比較の段階では、気軽に利用できる簡易査定を依頼しましょう。

簡易査定の結果から、売却を依頼したい不動産仲介会社が見つかったら、売却に向けた訪問査定を依頼します（売却する際の訪問査定は必須）。

なお、近年は新型コロナウイルスの影響から、ビデオ通話などを通じて査定を行なう「オンライン査定」が実施されることもあります。

3．不動産仲介会社と媒介契約を結ぶ

査定価格や不動産仲介会社の売却プランに納得したら、不動産仲介会社と媒介契約を結びます。

媒介契約には、次の3つの種類があります。

契約する媒介契約の種類により、売却までのスピードや売り主側でできることに違いが出てきます。分譲マンションの売却条件をまとめ、希望どおりに売却ができる媒介契約を選びましょう。

4．販売活動をする

媒介契約後は、不動産仲介会社と二人三脚になって販売活動を行ないます。

売却先行で売却を進める場合、内覧に向けて自宅の清掃を済ませたり、内覧希望者にスケジュールを合わせたりするなどの対応が必要になります。

購入先行の場合は分譲マンションを空き家の状態で売りに出せるため、不動産仲介会社に内覧対応を一任できるケースが多いです。

購入希望者から値下げ交渉などがあれば、不動産仲介会社と相談しながら柔軟に対応しましょう。

5．買い主と売買契約を結ぶ

売買条件に売り主と買い主の双方が合意できたら、買い主と売買契約を結びます。売買契約時は買い主から手付金（売却価格の10％～20％が目安）を受け取り、引渡しに向けた準備を進めます。

売買契約から引渡しまでの期間は1ヵ月が目安のため、この期間に必要な手続きを進めましょう。

売却先行の場合、この期間に新しい物件の売買契約を行ない、引越し準備を進めておくとスムーズです。

6．引渡しをする

手付金を除く売却代金を受け取ったら、実際に引渡しをします。売却先行で住宅ローンの残債がある場合はこのタイミングで住宅ローンを完済し、同時に抵当権の抹消手続きを行ないましょう。

売却先行と購入先行のどちらで売却を進めているかによって引越しのタイミングは異なりますが、いずれも引渡し日までに引越しを済ませます。引越しと引渡しを終えたら、マンション売却は終了です。

分譲マンションを高く売る7つのコツ

分譲マンションを高く売るためにどのような工夫が必要なのか、具体的な7つのコツを紹介します。

1．余裕を持った売却スケジュールを立てる

「いつまでに売りたい」という希望があれば、余裕を持った売却スケジュールを立てましょう。売却スケジュールに余裕がないと、売るために大幅な値下げをしなければならない可能性もあります。

売却までに時間の余裕があれば、希望の条件で買ってくれる買い主が見つかるまで販売活動をしたり、じっくりと値下げを検討したりできるでしょう。

先述のように、不動産仲介会社との媒介契約の種類によっては、他の不動産仲介会社に相談することも可能です。

2．高く売れるタイミングを逃さない

分譲マンションが売れやすい一般的なタイミングは、新生活に向けて住宅購入の需要が高まる2月～3月です。なかでも、大規模修繕後は高く売りやすい時期のため、修繕が終わったばかりのマンションは売り時を逃さないようにしてください。

分譲マンションの大規模修繕は12年に1回の頻度で行なわれることが多いため、大規模修繕を控えているマンションは売り時を慎重に見極めることが大切です。

一方で、1月や8月は住宅購入需要が下がって高く売りにくいと言われています。住宅の購入検討を始めたばかりの人が多く、成約まで時間がかかる可能性が高いため、特別な事情がなければこの時期を避けて売りに出すとよいでしょう。

3．値下げ交渉を考慮した売出価格を設定する

分譲マンションを売る際は、高い確率で購入希望者から値下げ交渉が行なわれるため、本来希望する売却価格よりやや高い売出価格に設定しましょう。

値下げ交渉は必ず応じるべきものではありませんが、応じたほうが早く売却できる可能性が高まります。あらかじめ値下げ交渉を考慮した価格設定をしておくことで、売却のチャンスも逃しにくくなります。

ただし、売出価格があまりに高いと相場とかけ離れてしまい、結局自分で値下げすることになったり、売れるまでに時間がかかったりする点には注意してください。

値下げ交渉に対応する際は、売却後にかかる税金や手数料を見越して値下げすると、最終的な手取額を多くできます。

4．購入先行で内覧準備をする

住み替えの場合は、新しい物件を先に購入する購入先行で売却を進めることで、内覧に力を入れやすくなります。特にハウスクリーニングなどで物件の状態を良くできれば、値引き率を抑えられます。

住宅ローンや資金面の問題から売却先行で売却を進める場合は、内覧で良い印象を持ってもらうために、以下のような工夫を取り入れるとよいでしょう。

●整理整頓や掃除、消臭の手を抜かない
●内覧用のスリッパを用意しておく
●おしゃれなインテリアを飾っておく
●住んでいるからこそ伝えられるアピールポイントをまとめておく
●親切、丁寧な対応で内覧に立ち会う

5．同じマンションとは価格競争をしない

同じマンションの別部屋が売りに出されている場合、価格競争をして値下げを繰り返すとお互いに損をする可能性があります。

同じマンション内で自分の物件より低い売出価格が設定されている場合、価格競争をせず、自分の物件ならではのアピールポイント（階数、日当たりなど）を探したり、売りに出す時期をずらしたりして対策しましょう。

6．ホームインスペクションを依頼する

ホームインスペクション（住宅診断）で物件が優良な状態であることを証明できると、値下げ交渉時の値引き額を抑えられ、高く売りやすくなります。

売却までに時間の余裕があれば、ホームインスペクションで見つかった問題をあらかじめ修繕し、物件のマイナスポイントをなくすことも可能です。

なお、分譲マンションのホームインスペクションにかかる費用は5万円が目安です。

7．分譲マンションに強い不動産仲介会社を選ぶ

実際に物件が掲載されている広告や売却実績などをチェックして、分譲マンションに強い不動産仲介会社を選びましょう。

売りたい分譲マンションがあるエリアに精通しているかどうかや、担当者の対応の質、アドバイス力の高さなどもポイントです。

不動産仲介会社によっては、連携する会社にハウスクリーニングを依頼できたり、売却を有利に進めるサービスを利用できたりする場合もあります。

分譲マンションを売る際のよくある疑問

特別な事情で分譲マンションの売却に迷ったときも、一度不動産仲介会社へ相談することをおすすめします。以下では、分譲マンションを売却するにあたり、よくある疑問をまとめました。

住宅ローンの残債があっても売却できる？

可能です。住宅ローンの残債がある分譲マンションを売却する際は、売却先行で売却を進め、売却で得た資金を、住宅ローンの返済に充てる流れが一般的です。

売却価格より住宅ローンの残債が多い場合は、自己資金で差額を用意するか、買い換えローンなどを利用して住宅ローンを完済しましょう。

買い換えローンとは、現在残っている住宅ローンを完済するための費用と、新しい物件の購入費用をまとめて借り入れできるローンのことです。

マンション売却にかかる諸費用は？

分譲マンションの売却でかかる諸費用には、以下のようなものがあります。

●仲介手数料
●登記費用
●税金（印紙税）
●引越し費用

分譲マンションの売却価格や引越しの規模により諸費用の金額は異なりますが、一般的には売却価格の3～4％が目安です。

また上記以外には、場合によって以下のような費用がかかります。

売却後に確定申告は必要？

分譲マンションの売却で利益が出た場合や、税金対策として特例を利用するような場合は、確定申告が必要です。

分譲マンション売却時の利益は「譲渡所得」と呼ばれ、次のように算出できます。

【譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）】

なお、分譲マンション売却後に利用できる特例には、以下のようなものがあります。

・3,000万円特別控除
譲渡所得から3,000万円を控除できる特例で、譲渡所得が3,000万円以下の場合は譲渡所得が0円となります。

・10年超所有軽減税率の特例
分譲マンションを売却した年の1月1日時点で、分譲マンションの所有期間が10年を超えていた場合に、譲渡所得にかかる税率が軽減される特例です。

上記の特例はいずれも、マンション売却にかかる税金を抑えるのに有効なため、最終的な手取り金額を増やしたい場合は売却後の確定申告も視野に入れておきましょう。

分譲マンションを高く売るなら明和地所へおまかせください！

分譲マンション売却の専門知識と豊富な実績を持つ明和地所では、お客様一人ひとりの希望に沿った売却サポートが可能です。

チラシや不動産ポータルサイトなど豊富な媒体を駆使した販売活動で、早期の高額売却を目指せます。

また、明和地所では過去の事例や現在の市況に基づく査定を行なうため、媒介契約時の提示価格と実際の成約価格に大きな相違がありません。2021年4月～2023年3月に成約した物件では、全体の6割以上が媒介契約時価格の95％以上の価格で成約に至りました。

仲介はもちろん、即時現金買い取りやリースバック、買い取り保証などのサービスもご案内が可能です。

まとめ

分譲マンションの需要や相場は、近年上昇傾向にあります。売却スケジュールを立てる際は余裕を持った期間を設定し、希望する条件で売れる不動産仲介会社をじっくり探すことが大切です。高く売るためのコツを押さえて、理想の分譲マンション売却を実現させましょう。

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