マンション査定の方法

マンション査定の方法として、「訪問査定」「机上査定」「AI査定」の3種類があります。査定方法ごとに特徴が異なるので、自分に合うものを選びましょう。

訪問査定

訪問査定は、不動産会社の担当者が現地を訪れて、建物の状態や周辺環境をチェックしたうえで査定額を出します。査定結果が出るまでには数日かかりますが、精度の高い結果を得られるでしょう。

机上査定

机上査定は、現地を訪問せずに大まかな売却価格を算出する査定方法のことです。簡易査定とも言います。
机上査定を算出する際には、周辺の類似物件の販売事例や成約事例、査定時の市況などのデータが用いられます。
不動産会社の担当者と訪問日程の調整をする必要がないので、訪問査定と比べると短時間で査定額を算出することができます。

AI査定

AI査定とは、人間ではなくAI（人工知能）が査定額を算出するサービスです。物件の基本情報を入力するだけで、AIが過去の類似物件の売買履歴をもとに、おおよその査定額を出してくれます。

電話番号の入力・会員登録が不要なため、不動産会社からの営業電話が苦手な方でも安心です。もちろん、AI査定の内容で気になる点があれば、そのAI査定サービスを提供している不動産会社に問い合わせることもできます。

マンション査定が簡単にできるAI査定（査定シミュレーション）とは

続いては、マンションのAI査定（査定シミュレーション）のメリット・デメリットについて確認していきましょう。

AI査定（査定シミュレーション）のメリット

AI査定のメリットは、無料で簡単に査定額を調べられる点です。不動産会社に査定依頼をするときのように、担当者からの連絡を待つ必要はありません。

AIは常にアップデートされているので、最新情報をもとにした査定結果を得られます。大量のデータから査定額を割り出せるだけでなく、人間の主観に左右されない客観的な査定額を調べられるのも良い点です。

なお、不動産会社にマンション査定を依頼する場合は、連絡先として電話番号を伝える必要があります。AI査定なら電話番号の入力が不要なサイトもあるので、より気軽に査定依頼ができるでしょう。

AI査定（査定シミュレーション）のデメリット

AI査定の場合は、室内の状態など細かな条件は査定額に反映されません。そのため、査定額の精度としては、不動産会社が直接現地に赴く訪問査定のほうが実態に近いといえます。

AI査定はいつでも気軽に利用できますが、不動産会社の担当者とのやり取りがない分、売却に関する相談ができないのがデメリットです。AI査定を確認したあと、詳細をさらに知りたくなった場合は、不動産会社にあらためて問い合わせる必要があります。

マンション査定で重視されるポイント

マンション査定では、どのようなポイントが重視されるのでしょうか。ここでは、査定依頼をする前に押さえておきたいポイントを一つずつチェックしていきましょう。

立地条件

マンション査定の金額に大きく影響するのが、最寄り駅からの距離です。駅から徒歩で何分かかるのか、バスを利用する場合はバス停まで何分かかるのか、といった点がチェックされます。交通の便が良いほど、住みやすい物件として査定金額が上がります。

その他にもスーパーマーケット・コンビニエンスストア・病院・公園など、周辺施設の充実度も重要なポイントです。利便性が良くて治安の良い場所と判断されれば、物件としての評価も高くなります。

方角・階数

バルコニーが南向きの物件は人気が高く、次点で東向き・西向きの物件が高く評価されます。特に、採光性に優れた角部屋は人気があります。

マンションの階数は建物のランクにもよりますが、高層マンションの場合は上層階のほうが高く評価される傾向にあります。上層階のほうが見晴らしが良く、光を採り入れやすいという点で高めの査定価格となります。また、防犯上の理由でも、3階以上の物件が好まれる傾向にあります。

間取り・広さ

査定のときには、生活動線についても細かくチェックされます。家事のしやすい間取りであるか、移動ルートに無駄がないか、といった点が重要です。水まわりの位置、物干し台と洗濯機置き場の距離なども確認されます。

物件の専有面積が広いほど、査定額も高くなるのが基本です。その他、ファミリー層に人気のエリアなのか・少人数世帯の多いエリアなのか、といった点も査定額に影響します。

築年数・構造

基本的に築年数が新しい物件ほど査定額は高く、新築から5年までは価格が大きく下がりますが、古くなればなるほどゆるやかな下がり幅となります。ただ、見た目はそれほど古くない場合でも、建物の内部が劣化している場合もあることを理解しておきましょう。

築年数が古くなればなるほど、その物件の価値は下がっていくのが基本です。しかし、周辺地域の人気が上昇した場合など、なかには新築での購入時よりも価値が上がるケースもあります。

内装・設備

マンションの築年数が新しい場合、売却の際にフルリフォームをする場合は、内装・設備はさほど査定額に影響を与えません。後付けが難しい設備（生ゴミディスポーザーなど）が設置されている場合は、査定額もプラスになります。

築年数が古い場合は、設備の傷み具合や不具合の有無をチェックされます。特にキッチンや洗面台、バスルームなどの水まわりについては、設備のランクや劣化の程度も細かく確認されるでしょう。

共有部分の充実度

マンションの評価は、共有部分の充実度に大きく左右されます。例えば、広くて高級感のあるエントランスは、建物の印象を決定する重要な部分です。グレードの高いマンションには、住民が利用できるゲストルーム・ラウンジ・キッズルーム・スポーツ施設などが設置されていることもあります。

また、毎日を安心して過ごすためには、セキュリティ設備の充実度も大切なポイントです。オートロック・管理カメラ・24時間対応のセキュリティシステムなどが設置されているほど、査定額が高くなります。

管理体制

マンションの管理体制も査定額に影響します。そもそも管理人を置いているのか、管理人の勤務体制はどうなのか、巡回を行なっているのかがポイントです。管理人が24時間常駐しているマンションはプラスの評価、管理人がいない日が多いほどマイナスの評価となります。

管理人の勤務形態とともに、マンションの清掃状況も評価されます。エントランスやゴミ置き場など共用部分の掃除が行き届いているか、自転車やバイクの駐輪場所が整理されているか、といった点が評価の対象です。

管理費・修繕状況

マンションの管理会社に支払う委託費用が「管理費」、共用部分の修繕に使われるのが「修繕積立金」です。これらを毎月住民が支払うことで、マンションの状態が維持されます。

修繕積立金の負担が大きいほど、査定額がマイナスとなります。長期修繕計画があるのか、定期的に必要な修繕が行なわれているか、といった点も評価対象です。

駐車場

マンションの駐車場の充実度も、査定額に影響します。住戸数に対してどれくらいの台数が駐車できるのか、平置き・機械式のどちらのタイプなのかがチェックされます。駅から遠いマンション、車がないと不便な立地の場合は、駐車場の充実度が特に重視されるでしょう。

ただし駐車場が備え付けられていないマンションでも、すぐそばに月極駐車場が多くあれば、さほど査定額には影響しません。

マンション査定額の上手な活用方法

マンションの査定額を調べたとき、それを今後の売却活動にどう活用すべきかわからない方もいるのではないでしょうか。ここでは、マンションの査定額の活用方法を紹介します。

売却のタイミング・売出価格を決定する

マンション売却で理想的なのは、購入時よりも高い価格で売却することです。ただし、売却相場は日々変動すること、売るタイミングが重要であることを理解しておきましょう。

マンションの売り時を逃さないためには、開始時の売出価格の設定が重要です。相場よりも高すぎる売出価格を設定すると、買い主がなかなか見つかりません。そうしているうちに築年数が経過し、マンションの価値が徐々に下がっていきます。そして、結果的に大幅に値下げをしなければ、マンション売却ができなくなるのです。

マンション査定を不動産会社に依頼したときは、査定額の根拠も併せて確認しておきましょう。売却の時期を迷っている場合も、不動産会社に相場の動きを教えてもらいながら、売り時を適切に見極めることが重要です。

収支の目安を確認する

マンションの査定額がわかれば、売却にかかる費用をある程度予測することが可能です。例えば、マンションの売却額が高いほど、仲介手数料の金額も上がります。

マンションの売却後に、別の不動産を購入するケースもあるでしょう。手元にいくら残るのか、住宅ローンの完済ができるのか、という点を確認するためにも査定額の確認は必要です。

マンション査定をする際の注意点

マンション査定を行なう際は、以下の点に気を付けましょう。

査定額＝売却額ではない

査定額はあくまでも、「大体の平均はこれくらいです」「この査定額で売れるかもしれません」というものです。その時期の市場の状況、建物の状態によって価値は常に上下します。

売り主側の希望としては「できるだけ高く売りたい」のが当然ですが、買い主側としては「安く買いたい」というのが本音です。査定額がいくらであったとしても、最終的には買い主との交渉で売却額が決まります。査定額はマンション売却の参考になりますが、おおまかな目安と考えておきましょう。

なお、査定依頼をしたときに相場よりも高すぎる査定額を提示された場合は、その金額が妥当であるのか慎重な見極めが必要です。割高な価格設定にすると、それだけ売却の難易度も上がります。周辺エリアの物件の価格、不動産会社の過去の実績を参照しながら、適切な価格設定であるかを確認しましょう。

リフォームをする＝査定額が上がるではない

マンションの価値を上げるためにリフォームをする方のなかには、「リフォームの直後だから高額で売れそう」と期待している方もいます。しかし、思惑通りにいくとは限らないのが、売却の難しいところです。

そもそも家に対するこだわりは、人それぞれ大きく異なります。リフォームで気になる部分を作り替えたとしても、それが買い主側から見て魅力的とは限りません。また、高額なリフォーム費用を支払ったとしても、その分の費用を回収できないケースもよくあります。

マンションを売却するとき、基本的にはリフォームをする必要はありません。ただし、障子の張り替えや床の傷の修繕など、簡単に直せる部分を対処するのは効果的です。ハウスクリーニングで汚れをきれいにするのも、内覧時の印象アップにつながります。

少しの費用で状態を回復できるので、可能な範囲で試してみてはいかがでしょうか。

マンション査定なら明和地所のクイックAI査定（査定シミュレーション）がおすすめ！

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明和地所のクイックAI査定（査定シミュレーション）の特徴

明和地所のクイックAI査定は、マンション情報を入力するだけで査定申し込みを行なえます。AIを使用しているため、最短60秒で査定結果をチェック可能です。

AI査定の結果には、マンションの過去の取引額だけでなく、周辺エリアの最新取引額も反映されます。売れやすい見込み額を提示してもらえるので、マンション売却が初めての方でも安心です。

また、明和地所のクイックAI査定は「売却」「賃貸」のW査定に対応しています。売却査定額だけでなく、賃貸物件として扱う場合の想定資料もチェックすることが可能です。

クイックAI査定（査定シミュレーション）のやり方

明和地所の公式サイトから、気軽にAI査定をお使いいただけます。「今すぐにAI査定スタート」をクリックして、査定希望のマンション情報をご入力ください。入力する項目は以下のとおりです。

（1）売却希望条件
●マンション名
●部屋番号
●専有面積（※おおよその数値でOK）
●間取り
●所在階／総階数
●建築年
●居住の状態（居住中・賃貸中・空室）
●検討状況（売りたい・貸したい・検討中）

（2）お客様情報
●お名前
●メールアドレス

すべて入力できたら、最短60秒で査定結果を確認できます。
また、翌月から毎月1回メールで査定価格をご案内します。

まとめ

マンション査定の方法は複数ありますが、まずは簡単な操作で査定結果を手に入れられるAI査定（査定シミュレーション）をぜひ試してみてください。AI査定は、以下のようにお考えの方におすすめです。

●ベストな売り時を逃したくない
●今すぐ売却する予定はないけれど、相場価格を調べておきたい
●いつか自宅を買い替えたい
●将来的に転勤になるかもしれない
●家族構成の変化に合わせて住み替えをしたい
●賃貸物件として人に貸したい
●現在人に貸しているが、退去に備えたい

売却予定のマンションがある場合は、明和地所のクイックAI査定をぜひご利用ください。

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