「住み替え」には売却先行と購入先行がある

不動産売却を行なう際は、住み替え方法によって引越しの回数や必要な資金が異なります。具体的な住み替え方法として挙げられるのは「売却先行」と「購入先行」の2つです。どちらの住み替え方法を選択するかは、家庭それぞれの状況によるため、まずは2つの方法について理解を深めることが重要といえます。

ここでは、売却先行と購入先行2つの住み替え方法を解説するので、どちらの方法が自身に適しているかを考えながら読み進めましょう。

売却先行

売却先行による住み替えは、不動産を売却したあとに新居を購入する住み替え方法です。先に住み替え費用を確保できるため、無理なく住み替えを実現できます。また、二重ローンになる心配もないことから、焦って契約する必要がなく、納得できる条件での売却が可能です。

ただし、新居の購入が遅れた場合は仮住まいの期間が発生するため、引越しの回数が増えてしまいます。引き渡しまでに新居を決められるのが理想ですが、引き渡しと新居購入のタイミングを合わせることは難しいでしょう。たとえ仮住まいの時期が発生したとしても、住み替え資金を抑えたい場合は売却先行による住み替えがおすすめです。

購入先行

購入先行による住み替えは、先に新居を購入してから不動産を売却する住み替え方法です。引き渡し期限に追われる心配がないため、落ち着いて新居探しが行なえます。また、仮住まいになる心配もなく、引越しが増える心配もありません。

ただし、住宅ローンが残っている場合、二重ローンになる可能性があります。1件あたりにおけるローンの月額返済金額は数万円以上と想定されるため、家計への負担は大きくなるでしょう。また、新居を購入する際は頭金も必要です。頭金を支払うための貯蓄をしておくなど、資金管理を行なっておく必要があるでしょう。これらを踏まえると、購入先行による住み替え方法は、資金に余裕があり、新居選びで妥協したくない人におすすめと考えられます。

住み替えは不動産売却と購入を同時に進めるのが理想的

住み替えを行なう際に、不動産売却と新居の購入を同時に進めるメリットをご存じでしょうか。ここでは、同時に決済を行なった場合のメリットや、同時に進める際の注意点について解説します。メリットと注意点を勘案し、自身が考える理想の売却スタイルや資金状況に適した方法を検討してみてください。

不動産売却と購入を同時に進めるメリット

通常、売却先行および購入先行による住み替えでは、売却と購入どちらかの手続きが完了するのを待ってから次の工程に進みます。しかし、不動産売却と購入を同時に進めることにより、どちらかの手続き完了を待つ必要がないため、スピーディな住み替えを実現することができます。

また、売却と購入を同時に進めることで、仮住まいを用意する必要がなくなり、住み替え資金を抑えることが可能です。購入資金が間に合わないといったトラブルも回避できるため、安心して新居探しを行なえます。

なお、住み替えにともなう不動産売却では、状況が急に変化することも想定しておくことが重要です。売却と購入を同時に進めていけば、状況に応じて売却先行、購入先行どちらかに変更することも考えておきましょう。

不動産売却と購入を同時に進める際の注意点

住み替えを行なう場合、不動産売却と購入を同時に決済できるのが理想です。しかし、決済のタイミングを同じタイミングに調整するのは難しいため、実現しない可能性も十分あります。同時に進めるのが難しいと判断した場合は、売却先行に切り替えるのが賢明です。

売却先行に切り替えたほうが良い理由として、資金不足の回避が挙げられます。新居の購入を決定した際に、資金がなければ気に入った物件を手に入れることを諦めなければならなくなる可能性があるからです。

売却先行に切り替えた場合、仮住まいになる可能性も考えられますが、リスクを減らすことを重視したほうが安心して新居を探せるでしょう。なお、資金に余裕がある場合は、売却先行でも購入先行でも問題ありません。

住み替えの流れ

住み替えを行なう際は、物件探しも重要ですが、どのような手順で進めていくのかについて理解を深め、滞りなく引越しを完了できるように準備しておくことも重要です。

円滑な取引を行なうためにも、不動産売買の一連の流れを把握しておきましょう。

不動産売却の手順

不動産を売却する際は、まず不動産会社に売却の相談をして、査定を依頼するのが一般的です。売却手続きを任せたいと思う業者が決定したら、依頼する不動産会社と媒介契約を交わします。

その後、購入希望者を対象とした内覧などを開始します。なお、条件のすり合わせが必要な場面では、不動産会社を通して行なえるので、安心して任せましょう。購入希望者が決定したら、売買契約の手続きを行ないます。

決済が完了したら、売却した物件の引き渡しです。この際、抵当権抹消の手続きや、所有権移転登記などの手続きもまとめて行ないます。手続きが難しく感じるかもしれませんが、このような手続きは司法書士などの専門家に依頼するのが一般的です。依頼した不動産会社に紹介してもらうことも可能なため、自身で探すのが不安な場合は相談してみるとよいでしょう。

不動産購入の手順

新居を探す際は、まず条件を決めるのが重要です。収支のバランスや家族構成、周辺環境など、あらゆる要素を勘案し、数年先でも理想的な生活を実現できそうな条件を設定してください。条件が決まったら、不動産会社に条件を伝え、実際に物件探しを行ないます。

いくつか内見し、住みたい物件が見つかったら売買契約に進みます。新居を購入する際は、住宅ローンの審査があることに注意が必要です。住宅ローンの審査には1週間～2週間ほどの時間を要するため、事前に審査の期間も含めて物件探しを行ないます。

審査が終わり、決済が完了すれば物件の引き渡しです。物件の引き渡しでは、所有権保存登記および所有権移転登記が行なわれます。これらの手続きは司法書士に依頼できるため、購入者は内容の確認に集中しましょう。手続きがすべて完了したら、新居へ引越しとなります。

住み替えで発生する費用

住み替えによる不動産の売却および購入では、あまり日常では聞きなれない手続きや費用が発生します。実際に手続きを行なう場面では、慣れないことに戸惑うこともあるかもしれません。

ここでは、不動産の売却時と購入時に行なう手続きの具体的な費用を紹介します。どのような名目の費用が必要で、どの程度の金額になるのかを確認しておきましょう。

不動産売却時にかかる費用

不動産を売却する際にかかる具体的な費用は、以下のとおりです。

仲介手数料は、宅地建物取引業法に則って計算します。そのため、売買価格で変動はあるものの、事前にある程度の目安を把握することは可能です。また、印紙税も契約金額によって納税額は異なります。なお、2024年3月31日までに作成された契約書には軽減税率が適用されるため、負担が少ないうちに売却するとよいでしょう。

抵当権抹消費用の内訳は、登録免許税と手続きを行なう司法書士への手数料です。登録免許税は1件につき1,000円と決まっており、変動があるとすれば司法書士への手数料と考えられます。

不動産を売却した際に得た利益は「譲渡所得」と呼ばれ、金額に応じて税金を支払わなければなりません。不動産を所有していた期間が5年を超えるか超えないかで、税率が異なります。

不動産購入時にかかる費用

不動産を購入した際は、以下のような費用がかかります。

●購入費
●収入印紙
●仲介手数料
●抵当権設定登記費用
●各種保険料など
●所有権移転登記費用
●融資事務手数料
●その他

購入費、収入印紙、仲介手数料以外の費用について、より具体的に確認しましょう。

抵当権設定登記や所有権移転登記などは、司法書士に依頼せず自身で行なうことも可能です。しかし、手続き内容は煩雑なため、専門知識がなければ書類不備などでより時間や手間がかかる可能性があります。適切に手続きを進めるためにも、専門家に依頼するのが無難です。

住み替え時に利用できる税金の特例・ローン

売却する不動産の状態によって、大きな利益を得るケースもあれば、物件を取得した時点よりも大幅に安くなってしまうこともあります。さらに、住み替えを行なう際は、新居の購入費や今後の生活費の懸念など、費用面の不安は拭いきれません。

しかし、住み替え時に利用できる税制優遇や特例を活用すれば、大幅な節税や新居購入にともなう費用の工面が可能です。ここでは、住み替え時に利用できる税金の特例やローンを紹介します。

3,000万円特別控除

通常、不動産を売却して得た利益は「譲渡所得」となり、所有期間によって異なる税率が課税されます。しかし、3,000万円特別控除を利用すれば、不動産売却によって得た利益から3,000万円の控除が可能になり、控除後の金額が0円以下であれば課税対象になりません。

なお、3,000万円特別控除には、居住用として使っていたこと、売る側と買う側が親子など特別な関係でないことなど、適用の要件が設けられています。例えば、この制度を利用するためだけに居住用を装って住んでいた場合などは、この制度を利用できません。制度の利用を検討している方は、事前に要件を確認しておくことが重要です。

買い替え特例

買い替え特例とは、不動産売却によって発生した譲渡所得税の納税を繰り延べできる制度です。住み替えを行なった際は、引越し費用や新居の購入費など、まとまった資金が必要になるため、税金の支払いが負担になることが予想されます。買い替え特例を利用すれば、税金の支払いを先送りできるため、生活資金の負担を軽減できるでしょう。繰り延べできる金額は、新居の購入費で異なります。

ただし、税金の支払い義務がなくなるわけではなく、あくまでも支払いを繰り延べできるという点に注意が必要です。再度住み替えを行なった際は、繰り延べした分の税金と、新たな住み替えで発生した税金を支払う必要があることを理解したうえで、利用してください。また、売却した年やその前年、前々年に他の特例を利用している場合は、買い替え特例を適用できない点にも注意が必要です。

譲渡損失の損益通算

不動産を売却したとしても、必ず利益が発生するとは限りません。例えば、3,000万円で購入した物件を2,000万円で売却するなど、譲渡損失も起こりうるのです。このような場合、利益が発生していないので申告や納税を行なう必要はありませんが、申告すれば他の所得から相殺できるようになるため、支払う税金の減額につながります。

損益通算は、売却した翌年から3年間適用されるのが特徴です。たとえ損失が大きく相殺しきれなかったとしても、翌年以降に繰り越せます。ただし、適用を受けるためには、所有期間が5年を超えることや、合計所得金額が3,000万円を超える年は繰越控除を受けられないなど、いくつかの要件があることに注意しましょう。

つなぎ融資

住み替えを行なうために新居を探していた場合、理想の物件が見つかったとしても購入する費用がなければ手に入れられません。これまで住んでいた物件が先に売れれば資金を用意できますが、売れるタイミングが合わないこともあるでしょう。このような場合に有効なのが「つなぎ融資」です。

つなぎ融資では、これまで住んでいた物件が売れたときに完済することを条件に、新居の購入資金を借りられます。ただし、住宅ローンよりも金利が高いことや、借り入れできる基本的な期間は6ヵ月～1年と、利用する際の注意点も把握しておくことが重要です。また、買取保証を前提として融資する不動産会社もあるため、慎重に検討する必要があるでしょう。

住み替えローン

これまで住んでいた物件をローンで購入した場合、ローンを組んだ金融機関には抵当権（ローンの支払いが滞ったときに不動産を担保できる権利）があります。そのため、金融機関の許可を得ず、ローンが残っている物件を売却することはできないのです。

住み替えを行なう場合、ローンの残債分は物件の売却金で支払うのが一般的ですが、売却金と自己資金を合計しても支払いきれないケースもあります。住み替えローンを利用すれば、新居の購入費と残債分を合わせて借りられるため、抵当権の抹消も可能となり、滞りなく売却の手続きが行なえるでしょう。

ただし、新居購入費と残債分を合わせると、借入金額は大きくなります。審査が厳しくなることや、無理な返済計画を立てないことに注意が必要です。

住宅ローン控除

住宅ローン控除とは、新たに住宅ローンを組んで不動産を購入した場合に所得税が還付される制度です。制度を利用するためには、住宅ローンの返済期間が10年以上にわたること、控除を受けた年の合計所得額が3,000万円を超えないことなど、いくつかの条件が設けられています。

なお、住宅ローン控除と譲渡損失の損益通算は併用できますが、それ以外の特例や控除とは併用できません。そのため、譲渡所得税を軽減するか、住宅ローン控除を受けるのかなど、どの制度を利用するのかを自身で選ぶことになります。

どの制度を利用すれば良いかは人それぞれ異なるため、慎重に検討する必要があるでしょう。自身で判断しきれない場合は、不動産に詳しい専門家に相談して意見を聞いてみるのがおすすめです。

不動産売却の住み替えで失敗しないコツ

不動産売却の住み替えでは、売却と購入のタイミングによって想定外な出費や手間が発生します。少しでも理想的な住み替えを実現するためには、想定外なことが起こっても対応できる状況を確保しておくことが大切です。

ここでは、住み替え時に失敗しないコツを解説するので、住み替えを行なう前に確認しておきましょう。

住み替え期間は6ヵ月以上確保する

不動産を売りに出した場合、売れるまでには3～6ヵ月ほどかかるのが一般的です。ただし、販売するエリア、築年数などによって、売却までの時間は前後することを考慮しておかなければなりません。さらに、新居を購入する期間や、不動産会社とのやり取りに要する時間も考慮する必要があるため、住み替え期間は6ヵ月以上確保しておくのが理想といえるでしょう。

また、購入した新居の状態によっては、リフォームやリノベーションが必要なケースもあります。このような場合、代金を支払った時点で入居できるとは限りません。物件が売れるまでの期間や入居可能日を勘案し、計画を立てて住み替えを行なうことが大切です。

買取保証をつける

住み替えを行なう場合、物件の売却と新居の購入時期が同じくらいのタイミングで実現するのが理想です。しかし、どちらも自身の都合で調整するのは難しいため、資金状況なども考慮して売却先行で住み替えを行なうか、購入先行で住み替えを行なうかを選択する場面もあるでしょう。

買取保証をつければ、一定期間内に物件が売れなかった場合に不動産会社が買い取ってくれます。売却価格は相場の7～8割ほどになってしまいますが、新居の購入に合わせて売却できることや、仮住まいへの引越しを回避できることなど、メリットになる要素も豊富です。

また、仲介手数料を支払う必要もなく、内覧の準備も必要ありません。新居への引越しとタイミングを合わせたい場合は、買取保証をつけて売却する方法も検討してみてください。

信頼できる不動産会社を選ぶ

住み替えを行なう際は、査定や買い手探し、売却活動など、あらゆる業務を不動産会社が担います。依頼する不動産会社や担当者の人柄、力量など、多くの要素が売却価格に影響するのです。

たとえ高額な査定結果を提示されたとしても、その根拠を証明できる専門性の強さも重要視する必要があります。また、売却活動を任せることになるため、担当者や不動産会社との相性も重要です。

明和地所には、経験豊富な不動産のプロフェッショナルが多く在籍しています。1986年に新築マンションデベロッパーとして創業して依頼、多くの実績を積み上げてきました。専門的な知識を持つスタッフの能力と、豊富な媒体を駆使した広告活動で売却をサポートします。

まとめ

不動産売却にともなう住み替えは、売却と購入のタイミングが合わない可能性を考慮して準備する必要があります。タイミングが合わないことで、想定外の出費につながることもあるため、住み替えで利用できる税制優遇や特例に理解を深めることも重要です。

明和地所は、「住み替え」のプロとしてお客様の理想の住み替えをサポートいたします。不動産の住み替えを検討している人は、お気軽にご相談ください。

明和地所の「住み替えプラス」ページ

明和地所
の「住み替えプラス」