不動産売却のタイミングを見極める5つの方法

売却に適したタイミングを見極めるためには、1つの要素にとらわれず、あらゆる角度から売り時を考えることが重要です。

ここでは、不動産売却を見極めるポイントを5つ紹介します。自身が不動産を売却する理由や目的と、照らし合わせてみてください。

「季節」で見極める不動産売却のタイミング

不動産の需要は、季節によって大きく異なります。需要の高い時期に売却したほうが利益につながりやすくなるため、まずは需要が高まる季節を把握することが大切です。

例えば、進学や転勤などで人の移動がある3月は、売り物件の成約件数が増加する傾向にあることから、需要が高まる時期と考えられます。需要の高い時期なら、マンション、戸建てともに高値で売却できる可能性が高まるでしょう。

売却のタイミングを逃さないためには、購入希望者の増加が見込める2月～3月の成約に向けて準備する必要があります。売却を開始してから成約までの時間を考慮し、早めに準備を始めておくのが賢明です。

「築年数」で見極める不動産売却のタイミング

不動産の市場価値は、築年数の経過によって下がる傾向にあります。売却に適したタイミングは築10年～20年の間といわれていますが、できるだけ早く売却するのが理想といえるでしょう。

国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」によれば、木造戸建て住宅における資産価値は急激に下落すると試算されています。築15年を迎える頃には、住宅を取得した時点の価値から約80％下落し、それ以降の資産価値は10％～20％で横ばい状態が続きます。

一方、中古マンションの査定例では、築2年までの資産価値は急激に下がるものの、それ以降は築年数に比例して緩やかに下落する傾向にあります。以上を踏まえると、中古マンションや築15年までの戸建て住宅は、できるだけ早く売却するのが賢明です。

ただし、戸建て住宅は築3年、マンションは築5年以内であれば固定資産税が2分の1になる減額措置があります。売却を検討している物件がまだ新しい場合は、不動産会社と相談して時期を決めるとよいでしょう。

出典：国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」

「税金」で見極める不動産売却のタイミング

不動産を売却すると譲渡所得が発生し、所得税および住民税が課税されます。譲渡所得とは、不動産を売却して得たお金から、不動産を取得した際にかかったお金と譲渡する際にかかった諸費用を差し引いた金額です。具体的には、以下の計算式で求められます。

・譲渡所得＝譲渡収入－（不動産の取得費＋譲渡費用）

譲渡所得にかかる税率は、不動産を所有していた期間が5年以上の場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」に区分されます。どちらに該当するかで支払わなければならない金額に違いがあるため、所有年数は事前に確認しておきましょう。それぞれに定められた税率は、以下のとおりです。

引用：国税庁「土地や建物を売ったとき」

また、以下の特別控除や特例を利用すれば、譲渡所得をゼロ、もしくは安く抑えられます。

●3,000万円の特別控除
●マイホームの軽減税率の特例
●相続税が取得費に加算される特例

3,000万円の特別控除は、譲渡所得から3,000万円を差し引いて税額を計算する制度です。譲渡所得が3,000万円以下の場合は、譲渡所得がゼロになるため課税対象になりません。

マイホームの軽減税率の特例では、前述した3,000万円の特別控除を適用後、6,000万円までの譲渡所得に対する税率が軽減されます。

相続税が取得費に加算される特例は、相続によって取得した不動産を売却した際に、不動産の取得費に相続税を加算できる制度です。

「不動産の価格相場」で見極める不動産売却のタイミング

不動産相場で売却を検討する場合は、国土交通省の「不動産価格指数」を参考にするのが有効です。不動産価格指数は、年間約30万件におよぶ不動産取引の価格情報をもとに数値化したもので、正確な不動産価格の動向を把握したい場面で役立ちます。

不動産価格指数が右肩下がりの場合は、価格の下落が続いている状態を表しているため、早めに売却したほうが得をする可能性が高いでしょう。反対に右肩上がりの場合は、さらに値上がりする可能性も考えられるため、もう少し待ってから売却したほうが得をする可能性があります。

また、相場が購入時よりも上がっている場合も、売却する良いタイミングと考えてよいでしょう。

「住宅ローンの金利」で見極める不動産売却のタイミング

住宅ローンの総返済額は、低金利なほど総返済額を抑えることが可能です。そのため、不動産購入の希望者としては、低金利の時期に購入したいと考える方は少なくないでしょう。つまり、金利が低い時期は、不動産購入の需要が高まる可能性があるため、売却を検討するタイミングとして有効です。

ただし、住宅ローンの金利が低くなる要因の一つに「景気の悪化」が挙げられます。景気が悪い時期は、お金の借り手が減少する傾向にあるため、市場金利が下がるだけでなく、住宅ローンの金利も下がりやすくなるのです。

景気が悪いということは、不動産価格の相場も下がることが予想されます。売却のタイミングを見極める指標として役立てることは可能ですが、あくまでも判断材料の一つとして考えておいてください。

不動産売却で不利になるタイミング

ここまで紹介してきたポイントを押さえれば、所有している不動産を少しでも高く売却することが可能でしょう。しかし、適切な価格で売却するためには、少しでも高く売ることだけに目を向けるのではなく、売却に不利なタイミングがあることも理解しておく必要があります。

不動産売却に適さない具体的なタイミングは、以下のとおりです。

年末年始・夏休みのタイミング

年末年始は帰省や旅行、親戚への挨拶回りに行くなど、内覧できる時間が取りづらい時期です。落ち着きを取り戻してから内覧するとなれば、1月の後半になることが予想されるため、1月中に成約を目指すのは難しいかもしれません。

また、夏休みシーズンの8月は特に暑さが厳しい時期のため、外出を控える人も多いと考えられます。また、既に空室の物件は人が住んでいないため、当然エアコンが効いていない場所です。内覧する環境として快適ではなく、売却におすすめのタイミングとはいえません。

税制優遇が適用されないタイミング

前述したように、不動産を売却して得た利益は「譲渡所得」となるため、税金を支払わなければなりません。課税による負担を軽減する税制も紹介しましたが、物件の状況によって受けられる優遇は異なります。

紹介した税制の一つ「マイホームの軽減税率の特例」を例にとって、説明しましょう。「3,000万円の特別控除」を適用後、6,000万円までの譲渡所得にかかる税率を軽減できますが、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていなければ適用されません。

適用された場合は、通常15％かかる所得税は10％、5％かかる住民税は4％となり、大幅な節税につながります。「あと少し待っていれば適用されたのに」と後悔しないためにも、適用可能な税制について事前に確認しておくことが大切です。

流動性比率が低いタイミング

流動性比率とは、売却しようとしている不動産の売れやすさを数値で表したものです。流動性比率によって市場での優劣を確認できるため、売却する際の価格やタイミングの調整に役立ちます。流動性比率の基準値は100％で、売れやすいと判断される上限は110％、売れにくいと判断される下限は85％です。

不動産業者に査定を依頼した場合、相場価格と流動性比率をかけ合わせた金額が提示されます。そのため、流動性比率が高いときに売却すれば得をしますが、低いときに売却すれば、想定していた金額よりも安い金額で売ることになるのです。査定書に記載された流動性比率を確認し、競合物件よりも有利だと判断できるタイミングで売り出すほうが高く売れる可能性を高められるでしょう。

不動産売却のタイミングを逃さないためのポイント

不動産売却を行なうのであれば、できるだけ利益が高くなるタイミングで売却したいものです。では、売り時を逃さないためにはどのような点に気をつければよいのでしょうか。

早めに準備を始める

不動産は、売却を決めてから成約までにいくつもの工程があるため、早めに準備を始めておくと安心です。一般的にどのような工程で進めていくのかをご説明します。

まず、売却が決まったら不動産会社に相談し、相場の調査や査定を受け、売出価格が決定したら媒介契約を結びます。ここまでの工程に必要な期間は、1週間～4週間と考えてください。

媒介契約を結んだら購入希望者の内覧が開始され、条件の交渉などを行ない、売買契約へと進みます。内覧開始から成約までは、1ヵ月～3ヵ月程度必要です。

成約後、購入希望者の支払い方法などにより決済にかかる時間は異なります。住宅ローンを組む場合は、審査やローン契約を行なうための時間を要するため、1ヵ月～2ヵ月は必要でしょう。

物件によって必要な時間は異なりますが、上記を考えると、6ヵ月前に準備を始めておくと安心です。

信頼できる不動産会社を選ぶ

たとえ不動産を売却するタイミングが良かったとしても、依頼する不動産会社によっては適切な売却を実現できない可能性が考えられます。依頼する際は、売却前から成約後までを任せられるのかを慎重に見極めることが重要です。

例えば、提示された査定額や流動性比率が適正なのか気になった場合は、担当者に根拠を確認してみてください。納得できる回答が得られない場合は、より専門的な知識を持つ不動産会社に相談し直すことをおすすめします。

明和地所は1986年の創業以来、多くの不動産売買に携わり、不動産のプロとしてその実績を評価いただいてきました。ご要望やお悩みがある場合は、お気軽にご相談ください。

すぐに売却するなら「買取」がおすすめ

不動産を早く売却したいと考えている場合は、不動産会社に買い取ってもらう「買取」の利用も検討するとよいでしょう。ここでの買取とは、売却予定の物件を不動産会社に買い取ってもらう方法です。仲介による売却方法と比較すると、売却価格は2割ほど安くなってしまいますが、約2週間～1ヵ月で売却できます。

また、買取の場合は、仲介手数料が発生しないことや、内覧対応を行なわなくて良いなど、売り手にとってメリットとなる要素も豊富です。契約不適合責任を負う必要もないため、売却後は想定外の出費を心配せずに過ごせます。

なお、「買取保証」を利用すれば、仲介で売却していた物件がなかなか売れなかった場合に、不動産会社が買い取ってくれます。即時買取と比較して時間はかかりますが、少しでも高く売りたいと考えている方には、買取保証のほうがおすすめです。

まとめ

不動産売却に適したタイミングは、販売する物件や自身が理想とする販売価格など、あらゆる要素が関係しています。多角的に判断することで、適切な売却の実現に近づけるでしょう。また、売却をサポートする不動産会社によっても結果に違いが生じるため、信頼できる不動産会社に査定を依頼することが重要です。

売却予定のマンションがある場合は、簡単に相場をチェックできる明和地所の「クイックAI査定」をぜひ利用してみてください。クイックAI査定を活用すれば、過去の取引額や周辺エリアの取引額などを瞬時に確認できます。所有物件の相場が気になる方は、お気軽にご活用ください。

明和地所「すぐに査定結果がわかる！クイックAI査定」はこちら