不動産売却の悩み1：何から始めれば良いかわからない

初めての不動産売却では、そもそも何をすれば良いのかわからず、なかなか行動に移せないという方も多くいます。このような悩みを解決するには、不動産売却の流れに理解を深めることが重要です。ここでは、不動産売却の流れを具体的に解説するので、順を追って確認しましょう。

不動産売却の流れ

まず、不動産売却の一連の流れを紹介します。

1.売却相談・査定
2.媒介契約
3.売却活動
4.内覧
5.売買契約
6.引き渡し

不動産を売却する際は、不動産会社に売却したいことを相談し、物件を査定してもらうところから始めるのが一般的です。査定価格に納得できた場合は、不動産会社と媒介契約を結び、売却までを一任することになります。不動産会社に相談すれば、より具体的な流れや状況に適した売却方法などを教えてもらえるので、遠慮せずに相談してみてください。

近年ではインターネットが普及しているため、事前に不動産売却について調べておけば、手続きがスムーズになる可能性があります。不動産売却を進めていくなかで、自身が現在どの段階の工程かを考えながら進めていけば、今後の工程がわかりやすくなり安心して進められるでしょう。

不動産売却の悩み2：不動産業者の選び方がわからない

不動産売却を行ううえで、不動産業者選びは非常に重要な要素です。売却の相談から始まり、成約に至るまでを総合的にサポートする役割を担っています。少しでも高値で成約につなげることも重要ですが、売却における各工程をスムーズに進めるためにも、不動産業者の選び方を確認しておきましょう。

不動産業者の選び方

物件を査定してもらった際は、査定価格だけに気を取られず、担当者の人柄や実績なども確認することが大切です。また、不動産会社によっては、得意なジャンルが限定的なケースもあります。そのため、自身が売却する物件と販売実績を比較し、似た物件の販売実績が多い不動産会社を選ぶとよいでしょう。

賃貸を得意とする業者もあれば、売買を得意とする業者も存在するため、売買を強みとする業者に依頼するのがベターです。明和地所は、1986年にマンションデベロッパーとして創業し、新築マンションの販売はもちろん、売買仲介・賃貸管理においても多くの実績を積み上げてきました。不動産の専門家として、あらゆる相談をお受けします。ぜひお気軽にご相談ください。

不動産売却の悩み3：売却にかかる費用がわからない

不動産売却にかかる費用は物件によって異なりますが、どのような費用がかかるのか、どのように計算するのかを理解しておけば、資金調達の際に役立ちます。売却時にかかる費用や税金について紹介するので、売却時の目安としてお役立てください。

不動産売却の費用

不動産売却では、さまざまな費用がかかります。そのため、売却して得た金額よりも、手元に残る金額は少なくなると考えておかなければなりません。実際にかかる費用の例は以下のとおりです。

●仲介手数料
●抵当権抹消関連費用
●印紙税
●インスペクション費用
●測量費
●固定資産税精算金
●ハウスクリーニング費用

印紙税や抵当権抹消関連費用などは、物件を売却する多くの人に関係のあるものです。しかし、仲介手数料やハウスクリーニング費用などは、売却方法や物件の状態などによって支払う必要がない場合もあります。

また、それぞれの費用は物件によって金額に幅があるため、費用感はケースバイケースです。費用について調べたい場合も、まず依頼した不動産会社の担当者に相談してみるとよいでしょう。

不動産売却で発生する税金

不動産売却で得た利益は「譲渡所得」と呼ばれ、所得税と住民税が課税されます。

譲渡所得＝不動産売却で得た利益－（不動産の取得費＋譲渡費用）

課税される税率は物件を所有していた期間によって異なるため、所有期間が5年を超えるか（長期譲渡所得）・超えないか（短期譲渡所得）を確認しておくことが重要です。

なお、不動産売却を行なった際には、譲渡所得から控除できる「3,000万円特別控除」や、所有期間が10年を超える場合に適用される「軽減税率の特例」などがあります。税制優遇の種類や制度の要件に理解を深めることで、大幅な節税を実現できるでしょう。

不動産売却の悩み4：売却のタイミングがわからない

不動産を売却するタイミングによって、売却価格に違いがあることをご存じでしょうか。相場価格の変動や需要の高まる時期をチェックし、少しでも高く売れる時期を見極めましょう。

不動産売却のタイミング

引越しシーズンを迎える2月～3月は物件に対する需要が高まるため、成約につながる可能性も高まります。また、需要の高まりが期待できることから、売却額にも期待できるでしょう。築年数でタイミングを見極める場合、新しい物件のほうが需要は高まります。

国土交通省の資料「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」によれば、マンションの価格査定は緩やかに下降する傾向にあります。しかし、戸建て住宅は築15年まで急激に価格が下落することがわかっているのです。1年～2年の売却時期の違いで査定額に大きく差が出るため、マンションと築15年の戸建て住宅は早めに売却するとよいでしょう。

しかし、築3年以内の場合は固定資産税が2分の1に減額されることや、長期譲渡所得も考慮して売却することが重要です。また、価格相場が高い時期を待って売却を検討する、ローンの返済状況で売却を検討するなど、自身の状況に応じてタイミングを見極めてください。

出典：国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」

不動産売却の悩み5：住宅ローンを完済できるかわからない

住宅ローンがある場合、売却した資金で残債分を完済しようと考える方は多いでしょう。しかし、売却価格によっては、ローンの返済が難しいケースもあります。

このような場合は、住み替えローンを利用すれば売却後も返済が可能ですが、審査は厳しく金利も高い傾向にあるため、生活を圧迫しかねません。負担を軽減したい場合は、他の方法を考えてみましょう。

返済総額を明確にする

住宅ローンを組む場合、金融機関はローンの返済が滞った際の対策として不動産を担保にします。これを「抵当権」といいますが、抵当権は住宅ローンを完済しなければ削除できません。しかし、不動産を売却する際は抵当権抹消の手続きを行なわなければならないため、売却を検討する場合は、ローンの完済を前提に行なう必要があるのです。

前述した住み替えローンの利用を検討する前に、まず金融機関の担当者に相談して、ローンの残金や繰り上げ返済の手数料、違約金などを算出してもらうとよいでしょう。そこで出してもらった金額を不動産業者の担当者に伝え、売却価格の目安に設定することで残債分の返済目途が見えてきます。

不動産売却の悩み6：買い手がつくかわからない

不動産を売却しても、すぐに売れるという保証はありません。なかなか売れない場合の対策を講じることも重要ですが、確実に売りたい場合は他の選択肢も考えておく必要があるでしょう。

買取保証をつける

不動産を売却してもなかなか売れない場合は、売却価格が高いことが原因の可能性が考えられます。価格を下げる方法は有効ですが、もっと下がらないかと期待される可能性があり、限界まで待とうと考える購入希望者が増えるリスクが高まるかもしれません。

物件が古くて売れない可能性がある場合は、リフォームや取り壊しを行なったほうが売れやすくなる可能性も考えられます。物件のエリアによって土地への需要が高いケースと、建物への需要が高いケースがあるため、担当者に相談して決めることが大切です。

どうしても売れるか不安なときは、「買取保証」を利用するとよいでしょう。買取保証とは、ある程度の期間売却を試みても購入希望者が現れなかった際に、不動産会社が買い取るという方法です。一般的に、売却価格は相場の8割前後になると言われていますが、確実に売却できる安心感が得られます。

不動産売却の悩み7：不動産の相場がわからない

不動産を売却するにあたり、どの程度の価格で売れるか気になる方も多いでしょう。不動産の相場は、査定価格が適正であるかを判断するためにも把握しておくことが大切です。自身で調べておけば、提示された査定額が適正なのか判断できます。

不動産の相場を調べる方法

相場を調べる際に有効な方法を3つ紹介します。

1つは、国土交通省の不動産価格情報サイト「土地総合情報システム」です。国土交通省が運営していることもあり、安心して利用できるでしょう。このサイトでは、土地や物件の価格を調べることが可能です。

2つ目は「レインズマーケットインフォメーション」というサイトで、成約価格をもとにした不動産取引情報を提供しています。国土交通省からの指定を受けていることもあり、こちらも信用度の高いサイトといえるでしょう。

3つ目は「不動産ポータルサイト」です。現在売却されている物件の情報を確認できるため、リアルタイムの情報を得られます。周辺のライバル物件や類似した条件などを調査したいときに有効です。

不動産売却の悩み8：個人売買のやり方がわからない

不動産を家族や知人に売却する場合、不動産会社を介さずに売却したいと考える方も少なくありません。個人売買を行なう際は、どのようなことに注意する必要があるのかを確認しておくことが重要です。

個人売買には経験と専門知識が必要

不動産を売却する際は、不動産会社を介さなくても売買は可能です。しかし、売却における必要書類の準備や手続き、購入希望者との交渉などを自身で行なわなければなりません。書類の不備やトラブルを回避するためには、専門知識を持った人に依頼するのが賢明です。

また、個人売買では、引き渡し後にトラブルが発生するケースも多いため、リスク回避の対策を講じる必要があります。「言った・言っていない」などのトラブルがのちに大きな問題に発展することもあり、人間関係に亀裂が生じる可能性もあることを理解しておかなければなりません。これらのことから、不動産売買では専門家である不動産会社に頼るほうが良いと考えられます。

不動産売却の悩み9：売るべきか貸すべきか迷っている

不動産で収入を得る場合、売却するか、貸すかで迷う方は少なくありません。なかなか決断できない場合は、判断基準を設定することで自身に適した方法を見出せるでしょう。

将来的にその家に住むか住まないかで判断

不動産を売却する場合は、一時的に大きな利益を得られます。一方、貸す場合は、定期的に利益を得ることが可能です。しかし、数十年後まで安定して利益を得られる保証はありません。どちらのほうが最終的に利益を得られるかは誰にもわからないため、利益を軸に考えるのではなく、他の観点から判断することが重要です。

例えば、将来的にその物件に戻って老後を過ごそうと考えている場合は「賃貸」がよいでしょう。反対に、今後戻る予定もなく、手放して良いと考えているのであれば「売却」がおすすめです。また、売却と賃貸それぞれの特徴や、メリット、デメリットに理解を深めることも判断材料になりうるでしょう。

不動産売却の悩み10：夫婦で共有名義だが離婚することになった

資金の問題などから、夫婦の共有名義で不動産を購入するケースがあります。しかし、離婚するとなれば、共有名義の不動産はどのように扱われるのでしょうか。

自分の名義・持分だけ売却が可能！

共有名義の場合でも、自身の持分だけ売却することは可能です。この場合、住宅ローンがまだ残っていることもあるでしょう。共有名義で住宅ローンを組む際は、名義を夫にして妻は頭金のみ支払う方法や、ペアローンを組むなど、支払い方法は家庭によって異なります。離婚する場合、どちらかが物件に住み続けるケースもあり、ローンの支払いでトラブルに発展するリスクがあることを理解しておかなければなりません。

また、不動産の一部を第三者が購入したとしても、その不動産を自由に利用することはできないため、共有名義の不動産はニーズが少ない状況にあります。可能であれば、所有者全員が同時に売却するのが理想ですが、夫婦どちらかが拒否することも考えられるでしょう。夫婦間で解決するのは難しい問題のため、専門家のサポートを受けるのがベストです。

不動産売却の悩み11：相続人が複数いる

不動産売却では、不動産を相続した際の相談件数は多い傾向にあります。相続人が複数いる場合は、自身の判断のみで売却するとトラブルの原因になるため、話し合いの場を設けるなどの対応が求められます。

相続のトラブルは多い！プロに相談を

不動産はお金のように均等に分けることが難しいため、相続人が複数いる場合はトラブルにつながる可能性が高い問題です。自身の持分と他の人の持分が均等でない、あるいは想定外の共有者が現れるなど、さまざまな問題が発生します。

不動産を相続した場合、自身の持分を売却することは可能です。しかし、誰にも相談せず売却し、相続人同士のトラブルに発展することも考えられます。また、需要の少ない不動産は売却価格に期待できないため、売却する際は慎重に検討する必要があるでしょう。

相続人が複数いる場合、相続人一人ひとりが納得できる持分で手続きを進めるのが理想です。適切な相続方法を見つけるためにも、まずは専門家に相談するのがおすすめです。

不動産売却の悩み相談先の例を紹介

不動産売却では、売る側と買う側、近隣の住人、親族などあらゆる人と関わる可能性があります。多くの人と関わるため、予期せぬトラブルが発生するかもしれません。また、慣れない手続きなどで悩みを抱える可能性もあるでしょう。

ここでは、不動産売却で悩みができた際、誰に相談すれば良いのか、悩み別に紹介します。

不動産売却に関する総合的な相談は「不動産業者」

不動産売却を行なうにあたり、最初に相談する先は不動産業者です。物件の価格査定から税金、登記など、不動産売却を総合的にサポートしてくれる相談者です。売却相談から成約に至るまで、長い時間をともにします。そのため、疑問点や不安なことがあっても、助けを求めやすい距離感でサポートしてくれるでしょう。

また、不動産業者が専門ではないような疑問でも、まずは不動産業者に相談してみることをおすすめします。売却が初めての場合、適切な相談相手がわからないこともあるからです。不動産業者に相談すれば、相談内容に適した専門家を紹介してもらえます。疑問点や不安に思うことがあったら、気軽に相談してみるとよいでしょう。

不動産の価値に関する相談は「不動産鑑定士」

不動産鑑定士は、法律に基づいて不動産の価値を決める専門家です。査定を行なうのは不動産業者が一般的ですが、国家資格である不動産鑑定士に査定を依頼することで、より信頼できる評価が得られるでしょう。

不動産鑑定士は独占業務であり、不動産鑑定評価書は不動産鑑定士の資格を持っていなければ作成できません。また、不動産鑑定士の業務の一つに「コンサルティング」があります。不動産の評価に関することで疑問がある場合は、気軽に相談してみるとよいでしょう。

不動産鑑定士が作成する「不動産鑑定評価書」は、公的な手続きなどにも使用できる正式な書類です。そのため、相続問題や離婚問題など、トラブルになった際の証拠として扱われることもあります。

不動産売却の手続きや権利に関する相談は「司法書士」

不動産を売却する際は、抵当権抹消登記や売渡証書の作成、住所変更登記など、売る側が行なわなければならない手続きがあります。このような登記に関する手続きを依頼する専門家が司法書士です。前述したように、不動産を売却する際の手続きは煩雑になりがちで、自身で行なうと不備や間違いが起こる可能性が高いため、一般的には司法書士に依頼します。

物件によっては土地が入り組んだ場所にあるなど、他の土地の所有者に連絡を取らなければならない場面もあるでしょう。このような場合でも、登記に関する悩みは司法書士が解消してくれます。

不動産の境界に関する相談は「土地家屋調査士」

通常、一戸建や土地を売却する際は、土地の境界画定を行ない、測量図を作成してから売却します。これらの作業を依頼する相手が土地家屋調査士です。

不動産の状況によっては、役所の担当者や隣の所有者の立ち合いが必要です。当事者間で意見が異なる場合でも、国家資格を持った土地家屋調査士がいることで、双方が納得できる状況に落ち着きます。

相続登記されていない土地や、隣の土地の所有者がわからない場合でも、土地家屋調査士なら対応可能です。また、境界杭が見つからないケースなどは、コンクリートに埋まってしまっている可能性が高く、このような場合も土地家屋調査士に相談します。状況によっては復元しなければならないこともあるため、早めに依頼するとよいでしょう。

不動産売却の税金・確定申告に関する相談は「税理士」

不動産売却の手続きでは、登録免許税や印紙税、消費税といった税金を支払います。その他にも、翌年に確定申告する必要のある譲渡所得税も支払わなければなりません。

確定申告を行なう際は、申告する期限が設けられていることや、初めてのことで書き方がわからないなど、不安なことも多く出てきます。そのようなときに税理士に相談すれば、申告におけるアドバイスをもらえるため、時間の短縮にもつながります。

また、税理士は税金の専門家のため、節税のアドバイスを求めることも可能です。特に、不動産売却に適用できる特例などについては、利用する際の要件が設けられているため、専門家である税理士に相談するとよいでしょう。

不動産売却のトラブル・ローン返済に関する相談は「弁護士」

不動産の売買では、あらゆるトラブルが想定されます。その際に相談できる相手でもあり、代理人として対応してくれるのが弁護士の役割です。弁護士は法律の専門家であることから、不動産売却に関するトラブルならほぼ対応可能と考えられます。

不動産に関する相談では、親族間のトラブルも少なくありません。遺産分割や財産分与など、当事者間で解決できれば弁護士に出る幕はありませんが、揉めてしまった場合は弁護士に依頼し、トラブルの種があれば排除してもらえます。

弁護士と聞くと費用が高いイメージがありますが、短時間で比較的安価で相談することも可能です。予約する際は、用意しておくべきものなどを確認し、相談したい内容を明確にしておくことで相談時間を有効に活用できるでしょう。

まとめ

理想的な不動産売却を実現するためには、あらゆることに理解を深め、悩みが生じた際にそれを解消できる方法を見出すことで手続きがスムーズに進められます。また、専門家に相談すれば、より理想に近い売却が実現するでしょう。

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