不動産売却の仲介手数料について｜計算方法や料金相場を解説

不動産売却の仲介手数料とは

不動産売却における仲介手数料とは、仲介業務の成功報酬として、売り主が不動産仲介会社へ支払う費用のことです。

仲介手数料は売買契約が成立した場合にのみ発生します。複数の不動産仲介会社へ仲介を依頼したとしても、最終的に仲介手数料を支払うのは物件の売買を進めた1社のみです。物件の売買が成立しなかった不動産仲介会社には、仲介手数料を支払う必要がありません。

仲介手数料は通常の仲介業務で発生する

仲介手数料は、不動産仲介会社が提供する通常の仲介業務にかかる費用です。通常の仲介業務とは、物件の売却活動を進めるうえで必要なサービスのことで、以下のようなものが含まれます。

●売却不動産に関する各種調査
●不動産売却のための売り主への提案やアドバイス
●広告掲載などの売却活動
●購入検討者の対応や物件案内
●売買交渉や売買契約に関する手続き
●売買契約書など各種書類作成業務

上記の仲介業務は、仲介手数料の範疇で行なわれます。これら以外のサービスを受ける、あるいは依頼する場合、仲介手数料の範疇を超えて別途費用がかかる可能性がある点に留意しましょう。

＜仲介手数料の範疇を超えるサービスの例＞
●不動産仲介会社が通常対応していない広告掲載を依頼する
●遠方の購入検討者対応にスタッフを出張させる
●遠方の物件の定期的な訪問（維持・管理）を依頼する

仲介手数料を抑えたい場合、契約前に不動産仲介会社の業務内容を確認することをおすすめします。手厚いサービスを希望する場合も、不動産仲介会社の独自サービスや費用の有無をよく比較しましょう。

仲介手数料を支払うタイミング

通常、仲介手数料は2回に分けて半額ずつ支払います。金額は売買契約成立時に確定し、その際に1回目の支払いを行ないます。

2回目の支払いは、物件の引渡しが行なわれるタイミングです。このとき、物件の買い主から受け取る売却代金を仲介手数料に充てることもできます。

不動産売却時の仲介手数料の相場

仲介手数料は、国土交通省が定める宅地建物取引業法（以下、宅建業法）の第46条で、上限が決められています。

不動産売却時はこの法律に基づいて仲介手数料の上限が算出されますが、「宅建業法上の上限」を仲介手数料とする不動産仲介会社が多いようです。

宅建業法では、不当に高額な仲介手数料を要求する行為を禁止しているため、法律上の上限を超える仲介手数料が請求されることはありません。

上限仲介手数料の計算方法・計算例

仲介手数料の上限は売却価格によって異なり、売却価格が「200万円以下」「200万円超え400万円以下」「400万円超え」の部分にそれぞれの割合を乗じて計算します。

上限仲介手数料の計算方法は以下のとおりです。

※2018年1月1日施行の改正宅建業法により、400万円以下の低廉な空き家などの不動産売却では、売り主の合意がある場合に限り、仲介手数料の上限が19.8万円（税込）となります。

＜計算例＞
マンションを5,000万円で売却した場合、仲介手数料は以下のように算出できます（消費税率10％の場合）。

（1）仲介手数料（税抜）の計算式
200万円×5％＋200万円×4％＋4,600万円×3％＝156万円

（2）（1）にかかる消費税の計算式
156万円×10％＝15万6,000円

（3）仲介手数料（税込）の計算式
（1）＋（2）＝171万6,000円

なお、上記の計算式だと売却価格が400万円を超える場合は価格帯ごとの算出が必要になるため、計算が複雑になってしまいます。そのため、400万円超えの物件では、価格区分に関わらず税込みの上限仲介手数料の算出に以下の速算式を活用できます。

＜売却価格400万円超えの上限仲介手数料（税込）の速算式＞
上限仲介手数料＝売却価格×3.3％＋6.6万円

下表は、売却価格ごとの税込の上限仲介手数料をまとめたものです。

仲介手数料が無料や半額の場合のリスク

不動産仲介会社のなかには、仲介手数料を無料、あるいは相場の半額に満たない料金を提示する業者もいます。特に近年は、企業努力により相場以下の金額を提示する不動産仲介会社も増えてきました。

仲介手数料の安さは一見魅力的ですが、仲介手数料があまりに安い場合、次のようなリスクがあることも知っておかなければいけません。

囲い込みにより買い主が見つかりにくくなる可能性がある

囲い込みとは、売り主側で省いた仲介手数料を買い主側で得るために、他の不動産仲介会社からの購入希望者の紹介を意図的に制限することです。

一般的に、売りに出した物件は全国の不動産仲介会社が購入希望者を募集できますが、囲い込みが行なわれると、買い主が見つかりにくくなります。

仲介手数料が安いと囲い込みが行なわれているとは言い切れませんが、仲介手数料の割引などを提案された場合は、売却活動に関わるサービス内容を確認するとよいでしょう。

結果的にマイナスにつながる可能性がある

囲い込み以外にも、サービスやサポートを簡略化して仲介手数料を安くしているケースもあります。サービスの質が低いと、以下のようなリスクからマイナスの結果につながるおそれがあります。

●売り主の希望が通りにくい
●売り主の要望に別途費用がかかる
●相場より安い価格で売り出す可能性がある
●売却後のサポートがない

宅建業法では仲介手数料の下限が定められていないため、仲介手数料のみで不動産仲介会社の信用性を推し量ることは困難です。理想の不動産売却を実現するためには、担当者の対応や企業のサービス内容をよく確認しましょう。

不動産売却時にかかる仲介手数料以外の費用

不動産売却時は、仲介手数料以外にもさまざまな費用が発生します。どのような費用が必要になるのかを把握し、不動産売却の資金計画に役立てましょう。

不動産売却のための諸費用

不動産売却時は、仲介手数料以外にも以下のような諸費用が必要になります。
●印紙税
●書類取得費
●登記費用
●必要に応じてかかる費用（不用品処分、ハウスクリーニングなど）
●引越し費用
●譲渡所得税

例外として不動産仲介会社から請求される費用

前述したように、売り主の依頼により発生した業務に対して別途費用がかかる場合があります。

売り主の合意なく費用が上乗せされることは通常ありえませんが、広告掲載やスタッフの出張、物件の管理などを依頼する際は、費用について確認するとよいでしょう。

仲介手数料を除いても数十万円～数百万円の諸費用がかかるケースもあるため、不動産売却時は綿密な資金計画を立てることをおすすめします。

不動産売却でかかる費用について詳しくは、以下の記事をご参照ください。
【不動産売却】マンション売却の費用一覧｜各種手数料や税金の計算方法を解説

マンション売却なら仲介手数料の安さよりサービス品質を比較しよう

理想の不動産売却を実現できるかどうかは、不動産仲介会社選びにかかっているといっても過言ではありません。特に、ライバルも多いマンション売却では、マンションデベロッパーや開発業者など、マンションを熟知した不動産仲介会社を選ぶことが大切です。

仲介手数料の金額にとらわれず、売りたい物件に強い不動産仲介会社を選ぶことで、売却活動を有利に進められるでしょう。

明和地所では、物件ごとの強みを活かしたセールスで、納得の不動産売却をサポートしています。

マンション売却を明和地所に依頼する7つのメリット

納得のマンション売却につながる、明和地所の7つのメリットをご紹介します。

（1）豊富な実績がある
明和地所はマンションデベロッパーとして1986年に創業し、確かな営業力で実績を積み上げてきました。豊富な実績をもとに仲介するマンションの魅力を購入希望者様へ伝え、理想の売却をお手伝いします。

（2）丁寧なサポートがある
経験豊富な営業担当者が、売り主様のマンション売却をしっかりサポートします。2021年4月から2023年3月の顧客満足度（自社調べ）は98.3％、2022年の売却依頼件数は2018年比で271.2％に増加しています。

（3）納得の成約価格で売却しやすい
媒介契約時価格と実際の成約価格に乖離がないように営業活動を行なっています。2021年4月から2023年3月の価格乖離率（自社調べ）では、媒介契約時価格の95％での成約割合が61.2％にのぼりました。

（4）スピード売却を目指せる
適正価格の提示と集客方法の工夫により、早期の売却を目指せます。2021年4月から2023年3月の期間では、1ヵ月以内の成約が43.5％、3ヵ月以内の成約が74.4％を占めています。

（5）ニーズに合わせた売却方法を選べる
仲介はもちろん、即時現金買取、買取保証、リースバックに対応しています。「高く売りたい」「早く売りたい」「現金化したいが一定期間住みたい」など、ニーズに合った売却方法を選べます。

（6）充実したサービスラインナップ
マンション売却後の不安に備えた保証サービス、売却活動を有利に進める物件サービスなど、理想のマンション売却に向けたサービスを豊富にご用意しています。

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マンション売却をお考えの売り主様は、ぜひ明和地所へご相談ください。

まとめ

不動産売却時の仲介手数料には上限が定められているため、法外な金額が請求されることはありません。仲介手数料の目安は物件の売却価格から計算できますが、おおよその目安を知るには記事中の「上限仲介手数料の早見表」をご活用ください。

理想とする不動産売却を実現するためにも、仲介手数料の安さにとらわれず、ご自身のニーズに合った不動産仲介会社を選びましょう。

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