不動産売却コラム

公開日:2024.05.10 / 更新日:2024.05.10

住み替えのつなぎ融資とは?メリット・デメリットや利用時の注意点を解説

住み替えを考えている方のなかには、自己資金に不安があり、つなぎ融資を利用したいという方もいるでしょう。

自己資金がなくても、資金が必要な場面で複数回の融資を受けられるのがつなぎ融資の利点です。資金繰りが理由で住み替えを迷っている方は、つなぎ融資の活用方法を知り、希望するスケジュールでの住み替えが可能かどうか確認してみましょう。

ここでは、つなぎ融資を利用するメリットやデメリット、おもな利用条件について解説します。つなぎ融資利用時の注意点にも触れているため、つなぎ融資の必要性に疑問を感じている方もぜひ参考にしてください。

住み替えのつなぎ融資とは?

つなぎ融資とは、短期間での返済を前提とした、住宅ローンとは異なる融資です。自宅の売却代金や住宅ローンなど、まとまった資金を準備できるまでの期間をつなぐように利用されることから、つなぎ融資と呼ばれています。

つなぎ融資の融資条件は、利用する金融機関により異なるものの、融資期間は初回の融資から1年以内、融資回数は2回~4で設定できるのが一般的です。

住み替えでは、住宅ローンが実行されるまでの期間に、購入代金や各種手付金などのまとまった費用が必要です。

しかし、自宅の売却よりも新居の購入を先に進めている場合や、自宅の売却が難航した場合、まとまった現金をただちには用意できないケースもあるでしょう。

上記のようなケースでつなぎ融資を利用すると、手元にお金がない状態でも土地や新居の購入(注文住宅なら工事の着手)が可能となり、住み替えを進められます。

住み替えでつなぎ融資を利用するタイミング

住み替えは、自宅の売却を先に進める「売却先行」と、新居の購入を先に進める「購入先行」のいずれかの手順で進めます。つなぎ融資は、一般的に住み替えを購入先行で進める際に利用されます。

購入先行の住み替えで、つなぎ融資が必要になる具体的なタイミングを見ていきましょう。

・新居の決済日までに売却できないとき
新居の購入を先に進めると、自宅の売却代金が手元にない状態で新居の購入代金を支払わなければなりません。自己資金から購入代金を捻出できないときは、つなぎ融資を利用して新居の決済を行ないます。

・新居の決済日に住宅ローンが間に合わないとき
新居の決済日に住宅ローンの実行が間に合わないときは、自己資金を捻出するか、つなぎ融資を利用して新居の残金を支払い、決済します。

・売却にかかる諸費用を自己資金で用意できないとき
購入先行、売却先行にかかわらず、不動産購入や不動産売却の諸費用を自己資金で用意することが難しい場合も、つなぎ融資を利用できます。十分な預貯金がない、なるべく自己資金を使わずに住み替えを進めたい場合も、つなぎ融資を利用するとよいでしょう。

住み替えでつなぎ融資を利用するメリット

手元に十分な資金がない場合でも、つなぎ融資を利用すると住み替えが可能となり、計画によってはいくつかのメリットも生まれます。

ここからは、住み替えでつなぎ融資を利用した場合の、具体的なメリットを解説します。

仮住まいの必要がない

つなぎ融資を利用すると自宅の売却前に新居の購入を進められるため、売却前の引越しができ、仮住まいへの引越し代や仮住まいにかかる家賃を浮かせることが可能です。

売却活動を進めやすい

購入を先に進めることで売却する自宅を空き家にできるため、内覧や引渡し日の調整をスムーズに進められます。購入希望者のスケジュールを優先して売却活動を行なえるため、買い手を見つけやすくなるでしょう。

また、新居の購入が済んでいると売却を急ぐ必要がなくなるため、余裕を持った売却活動ができ、無理な値下げを行なわずに済みます。

気に入った新居を逃さず購入できる

つなぎ融資を利用することで、売却を待たずに新居を購入できます。条件に合った中古物件を見つけたらすぐに購入したい、新居選びを妥協したくないといった希望があるときにつなぎ融資を利用すると、大きなメリットがあるでしょう。

住み替えでつなぎ融資を利用するデメリット

住み替えにおけるつなぎ融資には、いくつかのデメリットも存在します。つなぎ融資を利用するメリットとデメリットを個々のケースに当てはめて、本当に利用する必要があるのか、慎重に検討することが大切です。

ここからは、つなぎ融資利用時のデメリットを解説します。

高い金利や事務手数料がかかる

つなぎ融資は住宅ローンに比べ、以下のように金利が高く設定されていることが一般的です。

●住宅ローンの金利相場:0.3%~1.0%
●つなぎ融資の金利相場:2%~4%

また、つなぎ融資の利用には基本的に事務手数料が発生し、金額は10万円+消費税が目安です。

借入金額にもよりますが、金利と事務手数料を合わせた諸費用は高額となるケースが多いため、利用に迷ったときは詳細な資金計画を立てて慎重に判断しましょう。

返済期限までに返済できないと遅延損害金がかかる

つなぎ融資の融資期間は「1年以内」のように短く設定され、返済期限までに返済できなかったときは、一般的に年利14の遅延損害金が発生します。自宅が売却できなくなったり、想定していたよりも売却金額が安くなったりすると、返済が厳しくなるリスクがあるため注意してください。

遅延損害金の発生を避けるには、つなぎ融資の融資期間をできるだけ長く設定し、市場相場を考慮した現実的な売却計画を立てることが大切です。

つなぎ融資を利用できる銀行が少ない

つなぎ融資はすべての金融機関で利用できるものではなく、なかにはつなぎ融資を取り扱っていない銀行も存在します。

つなぎ融資を利用するには、金融機関ごとに定められた利用条件を満たすほか、金融機関独自の審査に通らなければなりません。

そのため、利用する金融機関やご自身の状況によっては、厳しい条件での借り入れになる、そもそもつなぎ融資を利用できない可能性もあります。

住み替えでつなぎ融資を利用する方法

つなぎ融資を利用する方法や流れは、基本的には住宅ローンと同じで、金融機関への申し込みや審査を経て利用できます。

ただし、住み替えのつなぎ融資では、不動産仲介会社がつなぎ融資を取り次ぐ場合もあるため、申し込みにあたりどのような手続きが必要か、担当者に確認しておくとスムーズです。

ここでは、つなぎ融資の一般的な利用条件や必要書類、利用から返済までの流れを解説します。

つなぎ融資を受ける条件

つなぎ融資は住宅ローンと異なる契約ですが、住宅ローンとセットで利用することが一般的です。

つなぎ融資の利用条件や制限は金融機関ごとに異なりますが、利用するにはおもに以下の条件を満たす必要があります。

●住宅ローン審査が完了している
●土地や建物を取得するための資金とする
●売却に出す不動産に抵当権を設定し、売却代金を担保にする

つなぎ融資で必要になる書類

つなぎ融資で必要になる書類には、以下のようなものがあります。

<売却する不動産に関する書類>
●登記事項証明書
●建物の図面や測量図
●物件案内図(住宅地図)
●購入時の売買契約書や媒介契約書

<購入予定の不動産に関する書類>
●売買契約書
●工事請負契約書
●建築確認済証、建築確認申請書

<不動産関係以外の書類>
●借入人の源泉徴収票
●借入人の確定申告書類(直近年度分)
●借入人の印鑑登録証明書
●世帯全員の住民票(本籍、マイナンバー、住民票コードを省略したもの)
●顔写真付きの本人確認書類(運転免許証やパスポートなど)

つなぎ融資を申し込む際に必要となる書類は、仮審査や本審査といったタイミングによっても異なります。必要書類に不安があれば、早い段階で不動産仲介会社や金融機関へ確認しておきましょう。

つなぎ融資の利用から返済までの流れ

つなぎ融資の申し込みから返済までの流れは、以下のとおりです。

1.購入したい不動産が決まったら、つなぎ融資の借入条件を確認し、住宅ローンと同時につなぎ融資を申し込む
2.融資が承認されたら新居となる不動産の売買契約を結ぶ
3.金融機関と、つなぎ融資の金銭消費貸借契約を結ぶ
4.必要に応じて複数回のつなぎ融資が実行される
5.新居の引き渡し時に、実行された住宅ローンや旧居の売却代金からつなぎ融資を一括返済する

住み替えのつなぎ融資は、基本的に自宅の売却代金で一括返済するため、新居の住宅ローンと二重のローンになることはありません。

住み替えでつなぎ融資を利用する際の注意点

つなぎ融資は、住み替えに必要な資金を都度調達できる便利な融資制度ですが、前述したデメリットがあることから、利用には慎重な判断が必要です。

住み替えでつなぎ融資を利用する場合、どのような点に注意すれば良いのか解説します。

融資期間・融資回数・融資限度額の制限を確認する

つなぎ融資の借入条件は金融機関により異なるため、必ず利用前に諸条件をチェックし、必要な融資を受けられるか確認しましょう。一般的に、融資期間は初回の融資から1年以内、融資回数は2回~4です。

また、融資限度額は「売却する不動産査定額の70%以内」などと金融機関によって定められています。

事務手数料以外にも費用が発生する場合がある

金融機関によっては、団体信用生命保険や住宅融資保険への加入が、融資の条件となっている場合があります。団体信用生命保険は、融資借入中の借入主の死亡リスクに備える保険です。住宅融資保険は、返済が滞ったときのリスクに備える保険で、フラット35利用時につなぎ融資に付帯している場合があります。

金融機関によっては、金融機関側の負担となる場合もありますが、いずれの保険も、加入する場合は保険料が発生する点に注意しましょう。

売却価格を低めに見積もっておく

自宅の売却価格が想定より低い金額となった場合、資金計画に狂いが生じ、つなぎ融資の一括返済ができないなどの問題が起こる可能性があります。

こうした失敗を防ぐためには、売却価格を低めに見積もって資金計画を立てることが大切です。自宅の売却相場は前もって調べておき、相場よりもやや低い金額をもとにつなぎ融資の借入額や返済計画を立てましょう。

住み替えでつなぎ融資を回避するコツ

つなぎ融資は高金利で諸費用がかさみやすいため、可能なら利用したくないと考える方もいるでしょう。住み替えでつなぎ融資を回避するには、自己資金を用意するだけでなく、以下のような工夫や方法を取り入れるのがおすすめです。

住み替えを検討したら早めに売却準備をする

早期に売却準備を始めて無事売却できれば、まとまった資金を用意でき、つなぎ融資を利用せずに住み替えを進められる可能性があります。

不動産の売却にかかる期間は3ヵ月~6ヵ月が目安ですが、売却を行なうエリアや実際の状況によっては売却までに6ヵ月以上の期間がかかることもあります。そのため、住み替えを決めたらなるべく早く売却準備を開始しましょう。

不動産仲介会社の買取制度を利用するのも一つの方法

売却に時間がかかりそう、確実に売却して新居の購入費用を確保したいといった場合、不動産仲介会社の買取制度を利用する方法があります。

買取制度とは、不動産仲介会社に自宅を買い取ってもらうサービスのことで、仲介よりも早期に自宅を現金化できる方法です。買取価格は一般的な売却相場よりも低くなりますが、計画どおりに自宅を現金化できるため、新居の購入資金を確保でき、資金計画が崩れにくい点がメリットといえます。

また、買取制度を利用する場合、仲介が行なわれないことから仲介手数料は発生しません。

スムーズな住み替えなら明和地所へご相談ください!

自己資金に余裕がないと、住み替え時の資金繰りに不安が残ります。
失敗のない計画を立ててスムーズな住み替えを望むなら、豊富な売却サポートメニューがある明和地所へご相談ください。
買取保証や即時現金買取サービスを利用すれば、計画通りに住み替えを進めることができるでしょう。

<買取保証>
通常の売却活動をして売買契約に至らなかった場合に、あらかじめ設定した価格で明和地所が買い取りを行なうサービスです。自宅が売れるか不明な場合にご検討ください。

明和地所の買取保証サービス
https://www.meiwajisyo.co.jp/chukai/support/guarantee/

<即時現金買取>
最短1週間で現金化が可能な買い取りサービスです。不用品も含めて現状のまま買い取りが可能です。新居の購入を急ぎたい、面倒な清掃や内覧を省きたいなど、今すぐご自宅を現金化したい場合にご検討ください。

明和地所の即時現金買取サービス
https://www.meiwajisyo.co.jp/chukai/support/cash-purchase/

まとめ

住み替えでつなぎ融資を利用すると、新居の購入に必要な費用を融資でまかなえ、スムーズな住み替えが可能となります。ただし、つなぎ融資は金利や事務手数料をはじめとする諸費用がかさみやすいため、利用する必要があるかどうか、よく確認しましょう。

売却を先行して進めたり、不動産仲介会社の買取サービスを利用したりすることでも資金繰りは可能です。住み替えや売却に不安がある、住み替えに向けたアドバイスが欲しいという方は、不動産売却の実績が豊富な明和地所までお気軽にご相談ください。

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