リースバックとは不動産売却後も不動産に住み続けること

リースバックとは、所有する不動産を売却して現金を得たうえで、賃貸としてその不動産に住み続ける手法のことです。
不動産の売却（Sale）と、賃貸（Lease）が行なわれることから、「セールアンドリースバック」とも呼ばれています。

リースバック利用時のおもな流れは、以下のとおりです。
1.リースバックを扱う不動産会社の選定・相談
2.不動産会社へリースバック査定を依頼
3.仮査定・本査定の実施
4.査定額と契約条件の確認
5.売買契約・賃貸借契約の締結
6.賃貸開始

リースバックの相談から賃貸開始、入金までにかかる期間は不動産会社により異なりますが、おおむね1ヵ月が目安です。

売却から賃貸までを1社で対応できる不動産会社なら、手続きをスムーズに進められるでしょう。
リースバックを依頼した不動産会社以外に、外部の会社が介入する場合、入金までに1ヵ月以上の期間がかかる場合もあります。

リースバックのメリット・デメリット

所有する不動産の現金化が可能なリースバックには、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。
ここからは、一般的な不動産売却にはないリースバックならではのメリット・デメリットを解説します。

リースバックのメリット

リースバックを行なうと、所有する不動産を現金化でき、得た現金は必要に応じて自由に活用できます。
住宅ローンが残っている場合でも、売却代金を住宅ローンの返済に充てることで早期返済が可能となり、売却価格が住宅ローンの残債を上回れば、手もとに資金が残ります。
売却後は毎月の賃料のみで自宅に住み続けられるため、住み替えのように新居や引越しにかかる費用もありません。

また、売却により不動産の所有権が移動するため、固定資産税や都市計画税などの税負担、建物の修繕にかかる維持管理費が不要となります。
長く住むうえでの老朽化や維持管理に関する不安は、リースバックを選ぶことで軽減できるでしょう。

さらに、不動産売却（仲介）に出してみたもののなかなか売り手がつかないといった際も、リースバックを利用すれば短期間で不動産の売却が可能です。
一般的に、不動産を売却して売却代金を得るまでには約6ヵ月の期間がかかりますが、リースバックなら約1ヵ月を目安に資金調達ができます。

リースバックのデメリット

リースバックの査定額は不動産売却相場の60％～80％となることが一般的です。売却相場が4,000万円の不動産の場合、リースバックでは2,400万円～3,200万円での売却となるイメージです。
また、リースバックを行なうと毎月の賃料が発生します。リースバックの賃料は一般的な賃料相場とは異なり、不動産の売却価格に応じて決まる点に注意しましょう。
賃料設定の条件は不動産会社により異なりますが、年間の賃料は売却価格の8％～12％が目安です。

例えば、リースバックで自宅を2,000万円で売却した場合、年間の賃料は160万円～240万円となり、これを12ヵ月で割ると毎月の賃料目安は13.3万円～20万円となります。
賃貸期間が長引くほどこのコストはかさむため、年数によっては物件を所有するコストよりも賃料のほうが高くなる場合もあるでしょう。

さらに、リースバック契約には、リース期間の定めやリース料の増加率といった諸条件が含まれ、これらは売主にとってデメリットとなるケースもあります。
●リース期間は何年か
●リース期間満了後の再契約は可能か
●納得できる賃料か
●賃料の変動はあるのか
●将来的な買い戻しは可能か
●買い戻し価格はどのように決まるのか

上記のように契約内容を十分に確認し、必要に応じて交渉を行ないましょう。リース期間終了後の再契約ができない場合は、どのように新居を探すのかも念頭に置かなければなりません。
なお、リースバックでは不動産の所有権を失うため、所有権がなくなって不都合がないか、親族に確認しておくことも大切です。

リースバックの査定額はどのようにして決まる？

リースバックの査定額は、一般的な不動産査定と同様に、以下のような条件を考慮して算出されます。
●立地条件
●築年数
●間取り
●状態
●周辺環境
●類似物件の取引価格　など

リースバックの査定額が不動産売却相場よりも低く提示されるのは、最終的に手放された物件を不動産会社が管理する必要があるためです。
売却価格のみを比較すると、リースバックは一般的な不動産売却相場に比べて20％～40％も損をしてしまう計算になりますが、維持管理費や税金の負担、住まなくなった際の取り壊し費用などまで考慮すると、一概に損とはいえません。

不動産会社から提示されるリースバック査定額が適正かどうか見極めるためにも、所有する不動産の現在の市場価値を知り、希望の売却価格を想定しておきましょう。

リースバック査定の流れ

リースバック査定がどのように行なわれるのか、具体的な流れを解説します。

査定依頼

リースバックの取り扱いがある不動産会社や専門会社を探し、査定の依頼をします。
ホームページのみでは把握できないサービス内容の確認や、自宅の事情で相談しておきたいことなどがあれば、査定の申し込み前に電話で相談してもよいでしょう。

不動産の査定方法には、書類上の物件情報をもとに短期間で査定結果がわかる簡易査定（机上査定）やオンライン査定のほか、現地の状況から詳しい査定結果がわかる訪問査定があります。
簡易査定の結果を確認してからリースバックを検討する、初めから訪問査定を依頼して詳しい査定額を確認するなど、査定方法は売主が自由に選べることがほとんどです。

不動産の情報提供

リースバック査定では、物件に関する以下のような情報を提供します。
●物件の種別（一戸建、マンションなど）
●物件の所在地
●建物（専有）面積
●土地面積
●間取り
●築年数
●設備
●売却を希望する時期
●買い換えの有無
●現在の状態（居住中、空き家など）

インターネットから査定依頼をする際には、画面の内容に沿って必要な情報を入力しましょう。不動産の築年数や面積などを記載した資料を準備しておくと、スムーズに入力できます。
訪問査定では、住民票や固定資産税通知書、収入を証明できる書類（源泉徴収票、年金通知書など）があると詳細な査定ができるため、担当者に確認のうえ、査定日までにそろえておきましょう。

不動産の査定

不動産会社は提供された情報をもとに、物件の価値を査定します。より正確な査定額を知りたい場合は訪問査定を依頼し、現地調査をしてもらいましょう。
最終的な査定額は、一般的には類似不動産の市場価格、物件の状態、地域の不動産市場の状況なども考慮して算出されます。

売却を急いでいる場合は、査定の段階でその旨を伝えておくと、早めに査定結果を出してもらえることもあります。

リース条件の提示と締結

不動産会社から、査定結果をもとに正式な買取価格とリース料が提案されます。
査定を受けてから正式な買取価格が提案されるまでにかかる期間は、不動産会社により異なりますが、3日～1週間が目安です。
リースバック契約の条件交渉を行ない、契約内容に納得できたら不動産会社と売買契約、賃貸借契約を締結しましょう。リース条件の提示から契約締結までにかかる期間は、2週間～1ヵ月が目安です。

不動産の引き渡しとリース開始

リースバック契約が成立すると、物件の所有権が不動産会社へ移されると同時に売却代金が一括で入金され、リース開始となります。
リース開始後は毎月賃料を支払う必要があるため、無理のない資金計画を立てることが大切です。

マンションのリースバックなら明和地所まで！

リースバックは、不動産を売却して現金を得るとともに、賃貸としてその不動産に住むことができる手法です。
リースバックの査定額や最終的な買取価格、契約条件は不動産会社により異なるため、利用時は契約内容に不都合がないかよく確認しましょう。

明和地所では、お住まいのマンションを最短2週間でリースバック可能です。
相談や査定費用は無料となっています。他社で売却やリースバックが難しいといわれた方も、ぜひお気軽にご相談ください。