不動産のリースバック方式とは

リースバック方式とは、不動産の売買契約と賃貸契約が同時に行なわれる不動産サービスのことです。

リースバック方式で不動産仲介会社へ自宅を売却すると、売却代金を得たうえで自宅の賃貸契約を行なえ、賃料を支払いながら自宅に住むことができます。

リースバック方式で売却した自宅の所有権は不動産仲介会社に移りますが、一般的な売却と異なり、リースバック方式ではこれまでの生活が大きく変わる心配がありません。

また、リースバック方式による賃貸契約では、一般的な賃貸物件のような賃料の変動は基本的にないため、売却後のプランや資金計画が立てやすいことも特徴です。

リースバック方式を選ぶ目的

リースバック方式は、一時的にまとまった現金が必要になった場合に検討されやすい手法です。

住まいを変えることなく資金調達ができるため、慣れ親しんだ土地から離れたくない、近所に知られずに自宅を売却したいといったケースでは、一般的な売却よりもリースバック方式が適している場合があります。

リースバック方式が利用されるおもな目的としては、以下のようなものが挙げられます。

老後の生活費の確保

リースバック方式で得た資金は、老後に向けて貯金をしたり、生活費を補ったりと、自由に使用できます。老後の年金支給額が少ない、老後の住まいにかかる支出を抑えたいといった場合も、リースバック方式で自宅を売却することで老後の資金繰りの不安を軽減できるでしょう。

財産分与の準備

不動産は分割が難しい遺産のため、不動産のまま所有するよりも現金化することで財産分与に向けた準備が可能となります。夫や妻、子どもに財産を少しずつ分けたいといった場合、リースバック方式で自宅を売却すると、これまでの生活は変えずに売却金の生前贈与を行なえます。

病気の治療費の捻出

手術や入院によりまとまった費用が必要になった場合、リースバック方式で自宅を売却して資金調達が可能です。引越しの必要がないため、家族の負担が少なく済むでしょう。

子どもの学費の捻出

入学金や留学準備など、子どもの学費でまとまった費用が必要となった場合もリースバック方式を検討できます。

開業資金の捻出

前述したように、リースバック方式で得た売却金は自由に使用できます。独立開業や事務所の設立など、事業の資金調達が必要となった場合もリースバック方式を検討できます。

住み替え費用の捻出

住み替えでは、自宅の売却価格をもとに住み替え計画を立てることで、資金面の失敗を防げます。リースバック方式は、一般的な売却に比べて早期の現金化が可能なため、住み替え期限がある場合もスムーズな住み替えを目指せるでしょう。

住宅ローン以外の借金の返済

自動車ローンやショッピングローンなど、各種借金の返済に自宅の売却金を充てられます。住宅ローンの残債がある場合、残債額によっては、リースバック方式で得た売却金を返済に充てて完済することも可能です。

リースバック方式のメリット

ここからは、一般的な売却方法と比べて、自宅の売却手段にリースバック方式を選ぶとどのようなメリットがあるのか解説します。

まとまった資金を素早く確保できる

リースバック方式では売却金の使用用途に制限はなく、売却金は一括で支払われます。まとまった資金が必要となった際、不動産仲介会社へリースバックを依頼することで、2週間～1ヵ月で自宅を現金化できるでしょう。

一般的な不動産売却では、売却金を得るまでに3ヵ月～6ヵ月の期間がかかります。急いで資金調達しなければならない際は、リースバック方式のほうが時間的なメリットが大きいといえます。

売却後も自宅に住むことができる

リースバック方式による自宅の売却では引越しの必要がなく、引越し費用や不用品処分にかかる費用もかかりません。自宅を売ったことが近所に知られることもなく、自宅を現金化したうえで今までと同様の生活を続けられるでしょう。

自宅を所有する負担やリスクがなくなる

リースバック方式で自宅を売却すると、自宅の所有権が不動産仲介会社へ移るため、修繕費用や固定資産税などの維持費がかからなくなります。日常的な点検や庭の手入れといった物理的な負担も減らせるでしょう。

また、不動産を所有したまま相続が発生すると、遺産分割の難しさから相続問題に発展しやすくなります。生前に売却して財産を現金化しておくことで、相続問題を未然に防げます。

リースバック方式のデメリット

住まいを変えずに資金調達ができるリースバック方式ですが、利用時はいくつかのデメリットも存在します。リースバック方式を利用する際は、以下のデメリットを考慮した利用計画を立てることが大切です。

一般的な売却よりも安い金額になりやすい

リースバック方式での買取価格は、一般的な売却相場の6割～8割といわれています。市場の売却相場が4,000万円の物件の場合、2,400万円～3,200万円での買い取りとなるイメージです。

素早く現金化できるメリットと、手に入れられる現金が相場よりも低くなるデメリットを天秤にかけ、利用を検討しましょう。

周辺の家賃相場と比べると割高になりやすい

リースバック方式で住み続ける際の賃料は、買取価格をもとに算出されるため、周辺の賃貸相場より高くなる可能性があります。

年間賃料の目安は、買取価格の7％～13％が一般的です。2,000万円で買い取りされた不動産の場合、年間の賃料目安は140万円～260万円、月々の賃金は11.6万円～21.6万円が目安となるでしょう。

改装やリフォームを自由にできなくなる

賃貸開始後は、自宅の改装やリフォームを自由に行えなくなるため、賃貸契約による不都合がないか事前によく確認することが大切です。

リースバック方式の利用条件や流れ

自宅をリースバック方式で売却するには、いくつかの利用条件を満たす必要があります。ここからは、リースバック方式の利用条件や、利用時の流れについて解説します。

リースバック方式の利用条件

リースバック方式の利用条件は、サービスを提供する不動産仲介会社によっても異なりますが、一般的に満たさなければならない条件は以下のとおりです。

売却価格で住宅ローンを完済できること

完済できないほどの住宅ローンが残っている場合、リースバック方式での売却ができません。住宅ローンの返済が困難でリースバックの利用を検討している場合は、住宅ローンを借り入れしている金融機関へ相談しましょう。

家賃の支払い能力があること

自宅の売却後は賃貸契約が発生するため、家賃を支払い続けるだけの支払い能力があるか問われます。一般的な賃貸物件の入居審査に比べると、簡易的な審査となる傾向があります。

名義人全員が了承していること

自宅を複数人で所有している場合、売却には所有者全員の了承が必要です。不動産仲介会社へリースバックを依頼する前に、所有者全員で話し合っておきましょう。

リースバック方式の流れ

リースバック方式の利用から賃貸開始までは、以下のような流れで進みます。

1.リースバックサービスを利用できる不動産仲介会社へ相談する
リースバックを依頼したい理由や希望を伝えます。

2.自宅の査定を依頼する
書類やデータによる査定と、現地調査による査定が行なわれ、査定後に正式な買取金額が提示されます。

3.売買契約を結んで売却し、売却金を受け取る
買取価格に納得できたら不動産仲介会社と売買契約を結び、売却金を受け取ります。

4.賃貸借契約を結び、賃料を支払いながら住み続ける
賃貸借契約の内容をよく確認し、契約内容に納得できたら不動産仲介会社と賃貸借契約を結び、所定日から賃貸借が開始されます。

リースバック方式とリバースモーゲージの違い

リースバック方式と似たものに、おもに金融機関で取り扱われるリバースモーゲージというサービスもあります。

リバースモーゲージとは、自宅を担保にしてまとまった資金を借りられる融資制度のことです。利用は高齢者以上に限られておりサービスごとに年齢制限がありますが、自宅を担保にして資金調達が可能なため、老後の選択肢の一つに加えられるでしょう。

リースバック方式では自宅を売却する方法であるのに対し、リバースモーゲージはあくまでも「融資」であるため、最終的に資金の返済が必要です。

また、リースバック方式では売却により所有権が移転しますが、リバースモーゲージは所有権が移転しません。基本的には、借入主が死亡した際に不動産が売却され、売却金で一括返済が行なわれます。

リースバック方式を利用する際の注意点

リースバック方式を利用する際は、契約後の失敗を防ぐために、以下のような点に注意しましょう。

連帯保証人が必要になる場合がある

リースバック方式は賃貸借契約が発生することから、連帯保証人が必要となる場合があります。身近で連帯保証人を頼める人がいなければ、家賃保証会社の利用も検討できますが、利用には賃料とは別に保証料が発生するため注意しましょう。

買い戻しは売却時よりも高くなりやすい

買戻し特約を付け、リースバック方式で売却した自宅を買い戻す場合、買い戻しの際の購入価格は当初の売却価格よりも高くなるケースが一般的です。さらに、不動産の購入には印紙税や登記手続きのための諸費用も発生するため、買い戻し予定があれば余裕を持って資金を用意しましょう。

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※最長2年となり定期建物賃貸借契約を締結させていただきます。
※対象エリアは1都3県（東京都、いてはこちらへ神奈川県、千葉県、埼玉県）と札幌市、名古屋市、福岡市及び近郊エリアとなります。
※一戸建てのリースバックをご希望される方は、提携業者への紹介となります。

まとめ

リースバック方式は、自宅に住んだまま、まとまった資金を調達できる売却手法です。生活資金や老後資金の確保、相続対策など、リースバック方式を選ぶ目的はさまざまですが、必要に応じて活用することでその他の売却手法にはないメリットを得られるでしょう。

利用時は本当にリースバックを選ぶ必要があるのか、契約内容に不都合がないかよく確認し、失敗のない選択をしましょう。

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