「相続対策」「資産コンサルティング」「不動産運用」「事業承継」などお一人おひとり違うオーナー様のご希望や悩み・ご心配に対して、プロの知見を活かし、オーダーメードでお応えします。
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相続対策
- ■ 現状分析に即した不動産の紹介
- ■ 区分登記による分割協議の円滑化
相続税評価額の圧縮と円滑な分割協議を可能とする方策の一つとして不動産を紹介いたします。
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資産コンサルティング
- ■ 運用の効率化
- ■ 法人設立サポート
現在所有している不動産の賃料収入や投資効率を見直すお手伝いをさせていただく他、資産管理会社の設立もサポートをいたします。
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不動産運用
- ■ 所有不動産の価値分析
- ■ 保有資産ポートフォリオの組み替え
立地に合わせた収益の最大化を目的に、ノウハウを活かして建替え・等価交換など様々な活用を提案いたします。
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事業承継
- ■ 不動産購入による自社株評価対策
- ■ 承継方法・納税資金確保の助言
経営権・所有権を円滑に承継させるために、不動産を用いて承継方法や納税資金対策などのご相談を承ります。
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【ご相談内容】 親御様から相続した土地や現金など多額の資産をお持ちのお客様。特に相続対策は行っておらず、手つかずになっています。次世代へ資産を残す最適な方法を教えてほしいというご相談でした。
築年数の古い不動産が多い。現金の形で保有されている。
受け継いだ不動産の多くは築年数が古く、管理が大変な状態で収益が下がってしまい、収支が償わない可能性がありました。また、現金は額面の金額がそのまま相続税評価額の対象になってしまうので、相続時に多額の税金が発生してしまう恐れがあります。親御様から受け継いだ資産を現在のご家族状況に即したポートフォリオとする必要性があります。
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現金の割合を下げ、不動産投資を効果的に活用する。
主としてポートフォリオの変更を提案いたしました。築年数が経って空室が目立つ低収益の不動産を売却し、駅に近い高収益の不動産へ買い替え、キャッシュフローの改善を行いました。さらに相続税評価額の圧縮と2次相続まで視野に入れた1棟区分化マンションの購入をご提案。総資産に対する現金の割合を下げ、不動産などに置換して、相続税評価額を約60％圧縮させ納税額をおさえることができました。このように計画的に財産を管理すれば、相続を乗り切り次世代へ継承させることができます。
Point
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【ご相談内容】 万が一に備えて経営と個人資産をご子息に円滑に引き継ぐためにはどのようにしたらよいかというご相談でした。
資産の半分以上が会社の株式となっている。
事業会社の株式が保有資産の半分以上を占めており、ポートフォリオに偏りが見られました。事業後継者と家族へ平等に分配相続しようとすると、経営権が分散し、経営が不安定になるリスクが内在しておりました。また、相続税の支払いにより手元にある現金がなくなってしまう可能性もあります。
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税対策に１棟区分化マンションを取り入れる。
相続人同士の公平性を保ちながら経営権が分散しないように財産の分配を決める事が重要となります。また、事業会社の株式（自社株）は実質、流動性のない資産であるため、相続税の納税準備が必要。自社株を事前に継承者に売却し、承継の際にも不動産を分割しやすく、管理体制が整った1棟区分化マンションに入れ替えることで、収益により納税資金の確保と相続税対策を両立。それにより経営権の分散を防ぎ、資産分割の公平性を保つことができました。
Point
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【ご相談内容】 親御様から受け継いだ資産管理会社。内部の資産においては経費が嵩まないという面から駐車場活用や更地などを多く所有していた方で、今後の運用方針についてのご相談でした。
相続時の評価額が上がってしまうリスクがある。
年々相続財産が蓄積されているため財産評価が高くなっている状態でした。そのため相続時の評価額も上がってしまい、納税額が増えてしまう可能性があります。また、土地保有割合が70％を超えていたため、「土地保有特定会社」とみなされる危険性がある。という課題が見えてきました。
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不動産への組み替えで、財産評価額を下げる対策を。
借入を行い別の不動産への組み替えをしていただき、財産評価額を下げるご提案を行いました。「純資産価額方式」を用い資産から借入金などの負債を差し引いて「純資産」を算出し法人税なども抑えることができました。所有されている土地に弊社でマンションの建設をサポートさせていただきました。また、マンション用地に適さない土地に関しては、弊社で買い取り、1棟区分化マンションに入れ替えしていただきました。結果、財産評価額の引き下げができ、納税額の圧縮につながりました。
Point
